9 maja 2019 Senat przyjął bez poprawek nową wersję przepisów o kształtowaniu ustroju. Ustawa w nowym kształcie wprowadza szereg nowości dla nabywców gruntów rolnych niebędących rolnikami. W związku ze zmianami w prawie, warto zastanowić się, co zmieni się w zakresie budowy na działce rolnej? Dzięki lekturze materiału przygotowanego przez serwis Domiporta, przyszli nabywcy dowiedzą się, ile kosztuje przekształcenie działki rolnej w budowlaną w 2019 roku oraz jak odrolnić działkę pod budowę domu.
Grunty rolne są często rozważanym przez nabywców indywidualnych, deweloperów czy przedsiębiorców miejscem pod budowę domu czy siedzimy firmy. Zaletą takich działek jest oczywiście niska cena – działka rolna jest dużo tańsza od budowlanej.
Grunt rolny może być również atrakcyjny z powodu swojej lokalizacji - często jest położony blisko terenów zielonych oraz tras wylotowych z miast. Przekształcenie działki rolnej na budowlaną na wsi nie należy do rzadkości w przypadku rolników zajmujących się uprawą, ale w przypadku osób niebędących rolnikami procedura nabycia gruntu oraz budowa domu na działce rolnej jest utrudniona. By ją legalnie przeprowadzić, wymagane jest odrolnienie gruntu i przekształcenie działki. Oto ścieżki, jakimi powinien podążać nabywca myślący o kupnie działki rolnej z zamiarem odrolnienia gruntu.
Na potrzeby niniejsze analizy przyjęto, że nabywcą jest osoba prywatna, niebędąca rolnikiem, pragnąca przekształcić grunt rolny o powierzchni hektara na działkę budowlaną. By dowiedzieć się jak odrolnić działkę należy najpierw sprawdzić oznaczenia działek w planie zagospodarowania. W tym celu należy się udać do Urzędu Miasta bądź Gminy - odpowiedni wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uzyskamy w wydziale Planowania Przestrzennego. Część gmin udostępnia MPZP również na swoich stronach internetowych w odpowiednich zakładkach.
Jeżeli interesujący nabywcę grunt rolny jest objęty MPZP, należy zmienić przeznaczenie gruntu na budowlany. W tym celu musimy złożyć wniosek do organu wykonawczego danej gminy np. do burmistrza miasta. Dokumenty muszą zawierać wszystkie istotne dane działki, w tym oznaczenie jej klasy oraz pisemny wniosek z uzasadnieniem prośby.
Przygotowując się do uzasadnienia prośby warto zapoznać się z ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepisy w niej zawarte definiują, jakie grunty rolne można przeznaczyć na cele nierolnicze. “Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku – inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej”.
Argumentując w złożonym piśmie, przede wszystkim powinno się wskazać wymienione w ustawie powody, czyli brak występowania innych nieużytków na terenie objętym MPZP oraz niskiej przydatności gruntu jako rolnego ze względu na kryteria wartości produkcyjnej.
Ten ostatni argument jest wyjątkowo istotny, ponieważ w zależności od klasyfikacji gleby zależy dalszy tor urzędniczych działań. Jeżeli grunt jest sklasyfikowany w kategoriach I, II, III wtedy w imieniu właściciela, gmina przedstawia wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa. Natomiast, jeżeli grunt jest sklasyfikowany w jednej z pozostałych kategorii, decyzję o odrolnieniu podejmuje samodzielnie rada miasta bądź gminy.
Gdy grunt znajduje się większym mieście bądź centrum gminy miejsko-wiejskiej można spróbować się powołać na argument, że w takim wypadku grunt rolny jest nim jedynie z nazwy, ponieważ nie może zostać wykorzystany na produkcję rolną.
Przed złożeniem pisma najlepiej upewnić się czy strona internetowa danej gminy nie udostępnia gotowych wzorów wniosku. W zależności od organu wykonawczego mogą być wymagane również: wypis bądź wyrys z ewidencji i rejestru gruntów bądź mapa geodezyjna.
Po złożeniu wniosku, jedyne co nam pozostaje, to... cierpliwość. Na zmianę przeznaczenia grunt w MPZP można czekać nawet kilka lat, ponieważ do złożonej prośby nie mają zastosowania terminy przewidziane w Kodeksie Postępowaniu Administracyjnego.
Długi czas oczekiwania wynika z konieczność uchwalenia każdorazowo dla oddzielnej działki nowego MPZP przez radę miasta bądź gminy. Wykonanie planu zagospodarowania zawsze poprzedzone jest studium rozwoju i uwarunkowań dla danej gminy – jest to koszt dla urzędu, dlatego organ wykonawczy rzadko aktualizuje MPZP.
Prace urzędu często łączą się również z konsultacjami społecznymi i wymagają zapoznania się z opinią planistów. Nabywca działki może jedynie składać wnioski i sugestie w celu uzyskania pozytywnej zmiany przeznaczenia gruntu w MPZP.
Co w przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki? W takim przypadku nabywca musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę. Działka musi spełniać parametry określone w Art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Chcąc uzyskać dokument, należy złożyć odpowiednie pismo w jednostce samorządu terytorialnego (np. u wójta bądź burmistrza) właściwego dla danego regionu. Urząd na wydanie decyzji ma ustawowo 60 dni, lecz często ten termin jest przekraczany. Jak informuje Polski Związek Firm Deweloperskich w raporcie dotyczącym czasu oczekiwania na WZ-tkę - jedynie 10% decyzji w 2018 roku była wydana w przewidzianym terminie.
Gdy nabywcy uda się uzyskać Warunki Zabudowy działki, bądź jej przeznaczenie zostanie zamienione na budowlaną w Miejskim Planie Zagospodarowania Przestrzennego, to przed nim jeszcze jedno wyzwanie. Po odrolnieniu działki należy ją jeszcze wyłączyć z produkcji rolnej.
Wysokość opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej jest ściśle zdefiniowana w Art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Kwota za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wynosi od 87 tys. zł za hektar gleby VI klasy pochodzenia organicznego aż do 437 tys. zł. za hektar I klasy pochodzenia organicznego.
Opłatami są objęte użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego klas: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V i VI oraz użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego klas: I, II, IIIa, IIIb. Natomiast gleby pochodzenia mineralnego klas: IVa, IVb, V i VI wyłączenia nie wymagają.
Sama opłata za odrolnienie to nie wszystko. Nabywca gruntu przez 10 lat, raz do roku musi ponosić koszty opłaty z tytułu użytkowania na cele nierolnicze, wynoszącej 10% należności za wyłączenie z produkcji rolnej. Do kosztów odrolnienia działki mogą dojść również koszty dotyczące postępowania administracyjnego. Te mogą się różnić w zależności od gminy.
Czy pomimo dużych opłat za wyłączenie z produkcji rolnej i wieloetapowego postępowania administracyjnego warto inwestować w przekształcenie działki? Na to nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Działki budowlane w mieście są dużo droższe niż ich odpowiedniki na terenach wiejskich.
Bywa, że cena za metr kwadratowy działki budowlanej na wsi po przekształceniu (czyli po wliczeniu już wszystkich kosztów związanych z przekształceniem działki, wyłączeniem z produkcji rolnej i ceną zakupu) jest niższa od ceny działek budowlanych w granicach miast.
W 2016 roku przyjęto restrykcyjną Ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Przepisy wprowadzały duże ograniczenia dla nabywców gruntów rolnych – uzasadnieniem dla nowych restrykcji było zapobieganie wykupowi wartościowych działek przez inwestorów zagranicznych oraz zatrzymanie spekulacji cenowej przez inwestorów krajowych.
Ustawa z 2016 spowodowała krótkotrwały, ale bardzo dynamiczny wzrost ceny gruntów rolnych tuż przed wprowadzeniem przepisów. Rolnicy oraz inwestorzy skupywali wtedy działki, przez co rosła cena za metr kwadratowy – w szczytowym momencie 2016 roku cena wynosiła nawet 12 tys. zł/m2. Nabywcy planowali przekształcić kupiony grunt w działki budowlane. Przekształcenie działki było i jest dobrą inwestycją, lecz wiążę się z ryzykiem.
Zmiany uchwalone przez Sebat 9 maja br. podnoszą rozmiar działki, którą może kupić nabywca niebędący rolnikiem z 0,3 ha do 1 ha. Ustawa nie wprowadza ograniczeń co do liczby kupowanych gruntów w mieście, natomiast na terenie wiejskim, na cele nierolne będzie można kupić tylko jedną działkę. Z perspektywy kupca indywidualnego jest to droga do posiadania gruntu, na którym można postawić dom oraz mieć niewielki sad owocowy bądź większy ogród.
W przypadku deweloperów sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Nowe przepisy dopuszczają sprzedaż większej liczby hektarów użytków rolnych, ale nabywca będzie zobligowany do prowadzenia działalności rolniczej przez 5 lat od kupna, a ponadto kupiony grunt może być odsprzedany jedynie rolnikowi. Ten “sprytny” zabieg sprawi, że deweloperzy nadal nie będą mogli w sposób komercyjny wykorzystać zakupionego gruntu rolnego.
Zdjęcie główne: domiporta.pl