Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) dysponuje obecnie 800 hektarami gruntów zlokalizowanych zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach oraz na terenach wiejskich. Większość tych terenów jest już przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe. Jak wyjaśnia dr hab. Adam Czerniak, profesor Szkoły Głównej Handlowej i zastępca prezesa KZN, do zasobu trafiają wyłącznie grunty wcześniej zidentyfikowane jako nadające się pod inwestycje mieszkaniowe.
Profesor Czerniak podkreśla, że głównym zadaniem KZN jest analiza gruntów Skarbu Państwa pod kątem możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych, zwłaszcza w segmencie mieszkań społecznych. Przygotowane grunty mogą być następnie przekazane gminie, wniesione aportem do społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub do spółki celowej, która będzie budować mieszkania na wynajem o przystępnym czynszu.
Według raportu PwC z 2022 roku, luka mieszkaniowa w Polsce szacowana była na 2 miliony mieszkań, mimo systematycznego wzrostu zasobu mieszkaniowego. W latach 2010-2020 liczba mieszkań zwiększyła się z 13,5 mln do 15 mln, czyli o 1,5 mln. Badania McKinseya wskazują, że właśnie tyle wciąż brakuje, aby zaspokoić wszystkie potrzeby mieszkaniowe Polaków.
Problem nie polega jednak na samej liczbie mieszkań w skali kraju, ponieważ liczba pustostanów teoretycznie mogłaby pokryć szacowany deficyt. Kluczowe wyzwania to jakość i lokalizacja dostępnych mieszkań. Największe braki występują w dużych aglomeracjach i miejscowościach satelickich, gdzie koncentruje się coraz więcej ludzi, podczas gdy mniejsze miejscowości odnotowują odpływ mieszkańców.
Istotnym wyzwaniem jest również zjawisko tzw. luki czynszowej, dotykającej osoby, które nie mają zdolności kredytowej, a jednocześnie nie kwalifikują się do otrzymania mieszkania komunalnego. W obszarach, gdzie rynek komercyjny nie oferuje rozwiązań, a potrzeby mieszkaniowe realizowane są głównie w ramach rodziny, KZN wspólnie z samorządami rozwija społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM).
SIM-y budują mieszkania na wynajem oraz z opcją dojścia do własności. Inwestycje te realizowane są w miejscach, gdzie są najbardziej potrzebne, a jednocześnie najmniej opłacalne dla sektora prywatnego. KZN jest udziałowcem w ponad 500 inwestycjach SIM w całym kraju.
Profesor Czerniak wyjaśnia, że KZN zajmuje się przede wszystkim zarządzaniem gruntami Skarbu Państwa, co jest kluczowe, ponieważ właśnie dostępność gruntów stanowi obecnie największe ograniczenie dla budownictwa mieszkaniowego, szczególnie w dużych lokalizacjach. Odpowiednie zarządzanie gruntami państwowymi - ich odrolnienie, przekształcenie, dozbrojenie czy przygotowanie planu miejscowego - pozwala na odblokowanie terenów pod budownictwo mieszkaniowe.
Poza zarządzaniem gruntami, KZN doradza samorządom w kwestii pozyskiwania funduszy, zarówno z budżetu państwa (np. z Funduszu Dopłat czy kredytu na społeczne budownictwo czynszowe), jak i ze źródeł komercyjnych. Instytucja wspiera samorządy również w realizacji inwestycji mieszkaniowych, kontrolując projekty i doradzając na każdym etapie, aby inwestycje przebiegały sprawnie.
KZN współpracuje z samorządami także w identyfikowaniu lokalnych potrzeb mieszkaniowych, określając ile mieszkań i jakiej wielkości można wybudować na danym terenie. Według profesora Czerniaka, istnieje kilka zmian ustawowych, które mogłyby usprawnić działalność KZN i w większym stopniu wesprzeć budownictwo mieszkaniowe w Polsce.
Jedną z kluczowych zmian byłoby rozszerzenie katalogu gruntów Skarbu Państwa, które KZN może analizować. Obecnie instytucja może analizować 1 milion hektarów, co stanowi zaledwie 10 proc. wszystkich zasobów Skarbu Państwa. Według wstępnych ocen KZN, analizie powinno podlegać nawet 2-3 miliony hektarów państwowych gruntów, ponieważ na tak dużym obszarze możliwe byłoby znalezienie wielu lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe, szczególnie w segmencie mieszkań społecznych.
W ciągu ostatnich dwóch dekad wprowadzono kilka rządowych programów mających na celu wsparcie dostępności mieszkań dla młodych rodzin. Pierwszym był program "Rodzina na Swoim" (2007-2012), w ramach którego państwo dopłacało do rat kredytu mieszkaniowego przez pierwsze osiem lat. Następnie funkcjonował program "Mieszkanie dla Młodych" (2014-2018), oferujący jednorazowe dofinansowanie wkładu własnego przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. W 2023 roku przez pół roku działał "Bezpieczny Kredyt 2 proc.", w którym państwo dopłacało do spłaty rat kredytu hipotecznego. We wszystkich tych programach pomoc dotyczyła ułatwień w zaciągnięciu lub spłacie kredytu komercyjnego.
Zdaniem zastępcy prezesa KZN, o skuteczności działań publicznych decyduje nie tylko wielkość środków przeznaczonych na mieszkalnictwo, ale przede wszystkim sposób ich wykorzystania. Podczas konferencji zorganizowanej przez NBP w Gdańsku, profesor Czerniak porównał polskie i austriackie podejście do wspierania polityki mieszkaniowej. Mimo że Polska wydaje więcej na ten cel niż Austria (zarówno w wartościach bezwzględnych, jak i w relacji do PKB), efekty są odmienne.
W Polsce dominuje model bezzwrotnych grantów inwestycyjnych dla samorządów oraz dopłat do kredytów mieszkaniowych dla osób prywatnych. Austria natomiast kieruje środki publiczne głównie na instrumenty zwrotne, wspierające budowę mieszkań czynszowych oraz świadczenia dla osób o najniższych dochodach. W efekcie w Austrii powstaje więcej mieszkań w przeliczeniu na każde euro wsparcia publicznego, a zasób mieszkaniowy jest trwalszy - właściciele nie mają motywacji do wyprzedaży, ponieważ czynsze pokrywają koszty utrzymania.
Profesor Czerniak diagnozuje, że największym wyzwaniem dla polityki mieszkaniowej w Polsce jest ciągła dyskusja i wynikająca z konfliktów politycznych niemoc decyzyjna. Jego zdaniem konieczne jest wypracowanie konsensusu i stworzenie długoterminowego programu mieszkaniowego, akceptowanego przez wszystkie strony sporu politycznego. Polityka mieszkaniowa wymaga długofalowego planowania, ponieważ jej efekty wykraczają poza jedną czy nawet dziesięć kadencji.
Według danych KZN, w pierwszym kwartale 2025 roku oddano do użytkowania 740 mieszkań społecznych czynszowych, realizowanych w ramach TBS i SIM. To o 21,1 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku i więcej niż wszystkie mieszkania komunalne, spółdzielcze i na wynajem komercyjny razem wzięte (725 mieszkań). Z tego 122 mieszkania zostały oddane przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe z udziałem KZN, co stanowi rekordową liczbę w historii (16,5 proc.).
Wstępne dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w okresie styczeń-kwiecień 2025 roku oddano do użytkowania 62,2 tys. mieszkań, czyli o 3,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 37,7 tys. mieszkań (o 2,9 proc. mniej niż przed rokiem), a inwestorzy indywidualni 22,9 tys. mieszkań (o 4,5 proc. mniej). Te dwie formy budownictwa odpowiadały za 97,5 proc. ogółu nowych mieszkań. W pozostałych formach budownictwa (społecznym, komunalnym, spółdzielczym, zakładowym) przekazano do użytkowania łącznie tylko 1,5 tys. mieszkań.
Źródło: Newseria
