Polski rynek najmu charakteryzuje się nie tylko niewielką skalą, ale również znacznym rozdrobnieniem. Z szacunków PIE wynika, że na rynku prywatnym funkcjonuje około 1,3 miliona mieszkań na wynajem, z czego aż 1,1 miliona jest wynajmowanych przez osoby prywatne, co świadczy o niskim poziomie profesjonalizacji tego sektora. Jako właściciel nieruchomości na wynajem dostrzegam, że taka struktura rynku przekłada się na jego ograniczoną płynność i stosunkowo wysokie ceny.
Raport PIE "Regulacje rynku najmu mieszkań w Polsce i w Europie" opublikowany w środę wskazuje, że w największych polskich miastach udział czynszu w wynagrodzeniu netto przekracza 40 proc., stanowiąc znaczące obciążenie finansowe dla najemców. Jest to szczególnie istotne w kontekście tzw. luki czynszowej, która według szacunków dotyczy aż 35 proc. gospodarstw domowych w Polsce - nie stać ich ani na zakup, ani na wynajem mieszkania odpowiadającego ich potrzebom.
Rozwinięty rynek najmu mógłby znacząco zwiększyć mobilność ludności, co pozwoliłoby na lepsze dopasowanie podaży do popytu na rynku pracy. Ponadto, jak zauważają autorzy raportu, stabilny i dobrze uregulowany rynek najmu mógłby mieć istotny wpływ na proces usamodzielniania się młodych dorosłych, dla których brak własnego mieszkania jest najczęstszą przyczyną mieszkania z rodzicami w grupie wiekowej 25-34 lata.
Czytaj też: Znajdź mieszkanie na wynajem! Najlepsze oferty w Domiporta.pl
Polskie regulacje dotyczące najmu mieszkań są nieefektywne i nie zapewniają odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa żadnej ze stron umowy. W polskim prawie brakuje formy umowy, która dawałaby równy poziom ochrony zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Dodatkowo egzekwowanie istniejącego prawa najmu jest utrudnione ze względu na długotrwałe postępowania sądowe. Z perspektywy osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości na wynajem, niepokojący jest fakt, że polskie przepisy umożliwiają rozwiązanie umowy najmu dopiero gdy najemca zalega z opłatami czynszowymi przez trzy pełne okresy rozliczeniowe.
Co więcej, nawet częściowe uregulowanie zaległości przez najemcę uniemożliwia wynajmującemu rozwiązanie umowy. Sytuacja ta sprawia, że nieuczciwi najemcy mogą przez długi czas korzystać z mieszkania, nie wywiązując się z obowiązku płacenia czynszu. Kolejnym problemem jest niewystarczająca i malejąca liczba mieszkań w zasobach gminnych. Zwiększa to poziom ryzyka dla wynajmujących, zwłaszcza gdy z powodu niedoboru lokali przedłużają się sądowe procedury eksmisji. Obniża to również poziom bezpieczeństwa najemców, szczególnie tych o niskich dochodach, którzy nie mogą sobie pozwolić na wynajem mieszkania po cenach rynkowych.
Czytaj też: Znajdź mieszkanie na wynajem! Najlepsze oferty w Domiporta.pl
Eksperci PIE proponują kilka rozwiązań, które mogłyby poprawić sytuację na polskim rynku najmu. Jednym z nich jest wprowadzenie bardziej uniwersalnych i mniej uznaniowych regulacji dotyczących zasad podnoszenia czynszu. Potrzebne jest również zmniejszenie restrykcyjności warunków wypowiadania umowy w przypadku, gdy strony nie wywiązują się z określonych w niej zobowiązań.
Autorzy raportu sugerują także utworzenie rejestru umów najmu, który uwzględniałby istotne cechy wynajmowanych lokali, wysokość czynszu, lokalizację i standard mieszkania. Takie rozwiązanie zwiększyłoby przejrzystość rynku i mogłoby przyczynić się do jego stabilizacji.
Eksperci PIE postulują również rozdzielenie funkcji zarządzania zasobem mieszkaniowym przez gminy od funkcji socjalnej, polegającej na zapewnianiu mieszkań na wynajem osobom o niskich dochodach. Potrzebne są także działania prowadzące do wydłużania okresu, na jaki zawierane są umowy najmu, co mogłoby zwiększyć stabilność sytuacji mieszkaniowej najemców.
