Boro Vujović, założyciel, właściciel i dyrektor agencji nieruchomości Opereta oraz wiceprzewodniczący Stowarzyszenia Obrotu Nieruchomościami przy Chorwackiej Izbie Gospodarczej, w rozmowie dla portalu slobodnadalmacija.hr przedstawił aktualną sytuację na chorwackim rynku mieszkaniowym. Jak wyjaśnia Vujović, "ze względu na inflację wiele osób zainwestowało pieniądze w nieruchomości, aby osiągnąć określony zwrot z inwestycji". Dodaje, że "cena wynajmu nie może być taka sama jak kilka lat temu, gdy cena metra kwadratowego mieszkania wynosiła 2000 euro, a dziś ta cena wynosi 4000 euro".
Według statystyk przedstawionych przez eksperta, średnia cena wynajmu wynosi obecnie 14 euro za metr kwadratowy, podczas gdy rok wcześniej było to 13 euro. Vujović podkreśla, że "za 500 euro miesięcznie trudno w Zagrzebiu znaleźć dwupokojowe mieszkanie". Jak tłumaczy, "może można znaleźć na peryferiach miasta z babcinym umeblowaniem". Minimalna cena 40-metrowego mieszkania w strefie tramwajowej wynosi według niego 600 euro, ale może sięgać nawet 800 lub tysiąca euro miesięcznie. Ekspert zwraca uwagę, że "wielu studentów popełnia błąd, szukając mieszkania do wynajęcia we wrześniu od 1 października, zamiast w lipcu lub sierpniu, gdy popyt jest mniejszy i znajdują tańsze mieszkania".
Dane przedstawione przez Vujovicia pokazują, że 37 proc. wszystkich nieruchomości mieszkalnych w Chorwacji kupują obcokrajowcy, z czego 80 do 90 proc. transakcji dotyczy wybrzeża. Ekspert wymienia, że "na pierwszych trzech miejscach pod względem zakupu nieruchomości w Chorwacji zawsze są Niemcy, Austriacy i Słoweńcy, ale ostatnio jest też coraz więcej nabywców z Polski, Czech, Słowacji, Węgier i Bośni i Hercegowiny".
Średnia cena używanych mieszkań w Zagrzebiu wynosi około 3000 euro za metr kwadratowy, natomiast nowe budownictwo kosztuje od 3500 do 4000 euro. Vujović ujawnia, że "zapowiadana cena jednej nowej inwestycji w ścisłym centrum wynosi 15 tysięcy za metr kwadratowy". Jednocześnie ekspert zaznacza, że pod względem cen nieruchomości Zagrzeb zajmuje dopiero około dziesiąte miejsce w Chorwacji. Droższe od stolicy są według niego Dubrownik, Split, Opatija, Rovinj czy Makarska.
Po raz pierwszy w tym roku, szczególnie w Zagrzebiu, obserwuje się zjawisko przenoszenia mieszkań z wynajmu krótkoterminowego na długoterminowy. Vujović tłumaczy, że jest to konsekwencja zmian w polityce podatkowej, ponieważ mieszkania wynajmowane długoterminowo przez ponad 10 miesięcy są zwolnione z podatku od nieruchomości.
Ekspert nie przewiduje znaczącego spadku cen nieruchomości. Jak argumentuje Vujović, "jeśli nie wydarzy się coś globalnie dramatycznego, nie ma podstaw do większego spadku cen nieruchomości". Wskazuje przy tym na przykład Niemiec i Austrii, gdzie "mimo kryzysu gospodarczego i rosnących stóp procentowych ceny spadły tylko o 5 do 10 proc.". Podkreśla również, że koszty budowy mieszkań, od materiałów po siłę roboczą, stale rosną.
Od czasu pandemii koronawirusa i trzęsień ziemi coraz więcej osób wyprowadza się z Zagrzebia do okolicznych miast, takich jak Velika Gorica czy Dugo Selo, gdzie kupują mieszkania lub budują domy. Vujović zauważa, że "w Zaboku sprzedaje się wszystko, co zostanie wybudowane". Według niego są to trendy pokazujące, jak młodzi ludzie obecnie rozwiązują kwestię mieszkaniową, szczególnie ci pracujący zdalnie. Ekspert informuje, że "można kupić dom za 150 tysięcy euro, a mieszkanie w nowym budownictwie za 2500 do 3000 euro za metr kwadratowy".
Według statystyk agencji Opereta około 50 proc. nieruchomości mieszkalnych w Zagrzebiu kupowanych jest za gotówkę. Vujović wyjaśnia jednak, że "jeśli ja biorę kredyt, żeby kupić od ciebie mieszkanie, a ty za te pieniądze kupujesz inne mieszkanie, ewidencjonuje się, że kupiłeś mieszkanie za gotówkę, choć źródłem tych pieniędzy jest kredyt". Na wybrzeżu przeważają transakcje gotówkowe, ponieważ nabywcami są obcokrajowcy, którzy nie mogą zaciągnąć kredytu w Chorwacji.
Ekspert proponuje rozwiązanie, które mogłoby pomóc młodym ludziom w rozwiązaniu kwestii mieszkaniowej. Jak mówi Vujović, "samorządy lokalne mają grunty, mogłyby je oddać inwestorom poprzez partnerstwo publiczno-prywatne, a państwo mogłoby zrezygnować z VAT-u, dzięki czemu otrzymalibyśmy mieszkania za 2000 euro za metr kwadratowy, które mogłyby iść na sprzedaż lub długoterminowy wynajem". Dodaje, że "obecnie jest tylko jeden duży budynek z mieszkaniami na długoterminowy wynajem, ponieważ inwestorzy nie są wystarczająco zmotywowani do budowania mieszkań na długoterminowy wynajem".
