Regulacja stanu prawnego gruntów, na których stoją budynki spółdzielcze, to jedna z najbardziej wyczekiwanych reform na krajowym rynku nieruchomości. Przygotowywany projekt ustawy o uregulowaniu praw do gruntów zabudowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe ma na celu ostateczne zamknięcie problemu, który ciągnie się od czasów transformacji ustrojowej. Nowe przepisy bezpośrednio wpłyną na sytuację około stu tysięcy osób posiadających spółdzielcze prawa do lokali, dając im pełną swobodę w dysponowaniu swoim majątkiem.
Głównym założeniem reformy jest umożliwienie spółdzielniom uzyskania stabilnego tytułu prawnego do gruntów, na których przed laty wzniesiono budynki mieszkalne. Dotychczas brak uregulowanej sytuacji własnościowej gruntu blokował mieszkańcom możliwość zakładania ksiąg wieczystych, co w praktyce uniemożliwiało uzyskanie kredytu hipotecznego i drastycznie obniżało rynkową wartość takich lokali. Rządowe plany zakładają usunięcie barier formalnych poprzez przywrócenie możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe.
Problem z gruntami spółdzielczymi ma głębokie korzenie historyczne, sięgające okresu PRL oraz wczesnych lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku. W tamtych czasach spółdzielnie mieszkaniowe realizowały inwestycje na gruntach państwowych na podstawie decyzji lokalizacyjnych, często bez formalnego przeniesienia własności czy ustanowienia użytkowania wieczystego. Wieloletnie zaniedbania sprawiły, że tysiące mieszkań w całej Polsce znalazły się w pułapce prawnej. Jak wskazują analizy przygotowywane przez serwis Domiporta.pl, sytuacja ta przekłada się na mniejszą płynność ofert sprzedaży w wybranych regionach, co można zaobserwować, analizując dostępne ogłoszenia o sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa spółdzielczego, skuteczne ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu oraz odrębnej własności jest ściśle uwarunkowane posiadaniem przez spółdzielnię prawa własności lub użytkowania wieczystego gruntu. Nowa regulacja ma to zmienić poprzez zniesienie zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, który obowiązuje od początku 2019 roku. Dzięki temu publiczni właściciele gruntów będą mogli przekazywać spółdzielniom trwałe prawa do terenu.
Ważnym elementem nowych przepisów jest także rozwiązanie problemu wniosków o uregulowanie gruntów, które od lat zalegają w urzędach. Projekt ustawy zakłada wprowadzenie mechanizmów przeciwdziałających bezczynności organów administracji publicznej, co ma znacznie przyspieszyć procedury urzędowe. Dodatkowo w Warszawie zostaną doprecyzowane przesłanki odmawiające zwrotu gruntów dawnym właścicielom w sytuacji, gdy na danym terenie istnieją już prawa spółdzielcze.
Dla przeciętnego posiadacza spółdzielczego mieszkania wejście w życie nowych przepisów oznacza przede wszystkim ogromne ułatwienie w codziennych sprawach finansowych. Brak księgi wieczystej uniemożliwia obecnie zabezpieczenie wierzytelności banku, co odcina właścicieli takich lokali od rynku kredytów hipotecznych. Po wejściu w życie ustawy założenie księgi wieczystej dla mieszkania na uregulowanym gruncie stanie się formalnością. To z kolei otworzy drogę do łatwiejszej sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym, co zdaniem ekspertów współpracujących z Domiporta.pl w zakresie monitorowania średnich cen, może wpłynąć na realną wycenę takich lokali.
Nowe przepisy mają również stać się silnym impulsem dla rozwoju budownictwa społecznego w Polsce. Projekt zakłada wprowadzenie preferencyjnych opłat z tytułu użytkowania wieczystego dla gruntów przeznaczonych pod społeczne budownictwo mieszkaniowe oraz budowę domów studenckich. Pierwsza opłata z tego tytułu ma nie przekraczać 10 proc. wartości nieruchomości, natomiast roczna stawka opłaty wyniesie zaledwie 0,3 proc. ceny gruntu. Takie rozwiązanie ma znacząco obniżyć koszty nowych inwestycji mieszkaniowych realizowanych przez podmioty społeczne.
Reforma przewiduje również zmiany w zarządzaniu mieniem publicznym. Wprowadzona zostanie możliwość cofnięcia decyzji o nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości na rzecz podmiotów publicznych, jeśli będą one wykorzystywane niezgodnie z przeznaczeniem. Dodatkowo udostępnianie nieruchomości publicznych na czas nieoznaczony będzie wymagało zgody właściwego ministra, co ma zwiększyć kontrolę nad państwowym zasobem gruntów. Wszystkie te zmiany mają na celu uporządkowanie rynku i zapewnienie bezpieczeństwa prawnego milionom lokatorów w całym kraju.
