Na łamach dziennika "Rzeczpospolita" eksperci rynku nieruchomości poddali szczegółowej analizie najnowsze propozycje rządu. Zwracają oni uwagę, że walka ze zjawiskiem budowania niepełnowartościowych mieszkań może rykoszetem uderzyć w specyficzne, bardzo potrzebne segmenty rynku. Kształtowanie przestrzeni miejskiej wymaga precyzji, tymczasem głównym problemem projektowanych przepisów okazuje się brak jednoznaczności w formułowaniu kluczowych definicji. Sztywne ramy prawne narzucane przez urzędników często nie przystają do skomplikowanych realiów projektowania nowoczesnych osiedli mieszkaniowych.
Największe kontrowersje wzbudzają regulacje dotyczące dostosowania nowych obiektów do potrzeb osób z niepełnosprawnościami. Według wytycznych zawartych w samym rozporządzeniu wskaźnik takich lokali w inwestycji ma wynosić dokładnie sześć procent. Radca prawny Joanna Maj, ekspertka Komitetu do spraw Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, zauważa na łamach "Rzeczpospolitej" ogromną rozbieżność między projektem a jego uzasadnieniem. W dokumentacji towarzyszącej ustawie mowa jest o wartości minimalnej, jednak sam przepis narzuca sztywny limit. W praktyce oznacza to prawny zakaz budowania obiektów, w których większa liczba mieszkań byłaby przystosowana dla osób ze szczególnymi potrzebami. Według ekspertki takie niefortunne sformułowanie przepisów skutecznie zabija rozwój budownictwa senioralnego w Polsce.
Kolejną pułapką interpretacyjną dla deweloperów jest kwestia minimalnego metrażu. Projekt zakłada, że nowo powstający lokal użytkowy musi posiadać określoną powierzchnię. W tekście prawnym zabrakło jednak jasnego wyłączenia z tego wymogu pokojów w budynkach zamieszkania zbiorowego. Chociaż intencją ustawodawcy, zapisaną jedynie w uzasadnieniu, nie było obejmowanie tym rygorem hoteli, akademików czy pensjonatów, to sam tekst rozporządzenia tego nie doprecyzuje. Prawnicy apelują o pilną korektę tych zapisów, aby uniknąć późniejszego chaosu decyzyjnego w urzędach wydających pozwolenia na budowę.
Zmiany warunków technicznych wpłyną również bezpośrednio na kształtowanie się cen na rynku mieszkaniowym. Nowe prawo wymusza między innymi poszerzenie dwukierunkowych dróg dojazdowych do budynków z dotychczasowych trzech do pięciu metrów. Zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, radca prawny Przemysław Dziąg, tłumaczy na łamach wspomnianego dziennika rynkowe konsekwencje tego kroku. Konieczność wytyczenia szerszych dróg automatycznie zmniejsza powierzchnię działki, którą inwestor może przeznaczyć pod samą zabudowę. Mniejsza liczba wybudowanych mieszkań na danym terenie musi ostatecznie przełożyć się na wyższe koszty zakupu dla klientów końcowych, ponieważ deweloperzy zrekompensują sobie utraconą powierzchnię sprzedaży. Dla osób obserwujących rynek istotne może być śledzenie, jak zmieniają się średnie ceny nieruchomości w ujęciu ogólnopolskim, co pozwala ocenić wpływ nowych regulacji na portfele kupujących.
Dodatkowym czynnikiem kosztotwórczym będzie bezwzględny obowiązek montażu wind w budynkach wielorodzinnych liczących co najmniej trzy kondygnacje. To rozwiązanie z pewnością poprawi dostępność budynków dla rodzin z dziećmi czy osób starszych, jednak wymaga od inwestorów znacznie większych nakładów finansowych już na etapie planowania i realizacji projektu. Koszt zakupu, instalacji oraz późniejszego utrzymania dźwigu osobowego zostanie niechybnie doliczony do ostatecznej ceny metra kwadratowego mieszkania.
Przedstawiciele branży nieruchomości wypowiadający się dla dziennika Rzeczpospolita widzą jednak pewne pozytywy w harmonogramie działań ministerstwa. Jedynym elementem nowelizacji, który spotkał się z pełną aprobatą środowiska, jest zaplanowany osiemnastomiesięczny okres przejściowy. Taki bufor czasowy ma ułatwić firmom budowlanym płynne wdrożenie nowych wytycznych i dostosowanie trwających już procesów projektowych do zmienionych realiów prawnych.
