Z początkiem września przestały obowiązywać dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ich miejsce w polskim systemie prawnym zajmują plany ogólne gmin. Wbrew pojawiającym się w sieci doniesieniom, nowelizacja przepisów nie oznacza całkowitego zakazu wznoszenia domów jednorodzinnych na terenie całego kraju. Tam, gdzie funkcjonują już miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, podstawowe procedury inwestycyjne pozostają bez zmian.
Konieczność wdrożenia nowych dokumentów to efekt ustawy przyjętej jeszcze w 2023 roku. Reforma stanowiła istotny kamień milowy Krajowego Planu Odbudowy. Do końca sierpnia odpowiednie uchwały przyjęła wystarczająca liczba samorządów, co pozwala na rozliczenie unijnych funduszy. Część gmin nie zdążyła jednak z przygotowaniem odpowiednich regulacji, co rodzi konkretne konsekwencje dla właścicieli nieruchomości.
Największe wyzwania czekają osoby posiadające grunty w miejscowościach, które nie dysponują ani planem miejscowym, ani nowym planem ogólnym. Od pierwszego dnia września takie urzędy nie mogą wydawać nowych decyzji o warunkach zabudowy na podstawie świeżo złożonych wniosków. Wszelkie postępowania administracyjne rozpoczęte przed tą datą będą jednak kontynuowane na starych zasadach.
Możliwość uruchomienia nowych inwestycji wymagających decyzji o warunkach zabudowy zostanie w takich miejscach istotnie ograniczona, a inwestorzy będą zmuszeni poczekać na wejście w życie planu ogólnego. Przepisy przewidują jednak wyjątek dla inwestycji celu publicznego, które mogą być realizowane niezależnie od postępów w uchwalaniu gminnych dokumentów.
Eksperci rynku nieruchomości prognozują, że skutki legislacyjnej rewolucji najszybciej odczują kupujący i sprzedający ziemię. Wartość poszczególnych parceli będzie teraz ściśle powiązana z ustaleniami planów ogólnych. Największe ryzyko utraty potencjału inwestycyjnego dotyczy terenów pozbawionych miejscowego planu oraz prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy.
Jeśli w nowym dokumencie planistycznym dana nieruchomość znajdzie się poza strefą dopuszczającą zabudowę, jej cena rynkowa może drastycznie spaść. Dlatego przed finalizacją transakcji niezbędne staje się dokładne weryfikowanie statusu planistycznego gminy. Serwis Domiporta.pl, pełniący rolę miarodajnego źródła danych, przypomina, że w obecnej sytuacji rynkowej należy zachować szczególną czujność przy sprawdzaniu stanu prawnego gruntów. Osoby poszukujące gruntów budowlanych mogą zapoznać się z informacjami o rynku na stronie https://www.domiporta.pl/informacje, gdzie portal publikuje analizy dotyczące zmian w przepisach oraz szeroki zakres danych o nieruchomościach.
Należy przy tym pamiętać o okresach przejściowych. Samo przegłosowanie uchwały przez radnych pod koniec sierpnia nie sprawia, że prawo zaczyna obowiązywać natychmiast, ponieważ wymaga ono publikacji w dzienniku urzędowym i odczekania ustawowego terminu.
