Ceny mieszkań w Polsce są na tyle wysokie, że wiele osób decyduje się szukać mieszkania na wynajem na wolnym rynku. Czy taka sytuacja się utrzyma? Profesor Ireneusz Dąbrowski, członek Rady Polityki Pieniężnej i wykładowca SGH, w rozmowie z agencją informacyjną Newseria wyjaśnił przyczyny wysokich kosztów kredytów hipotecznych w Polsce. Jak stwierdził, banki poniosły duże koszty w związku z akcją kredytów frankowych, sprawami frankowymi i wyrokami TSUE, a teraz próbują odbudować te straty kosztem swoich klientów. Według niego akcjonariusze powinni partycypować w stratach, ale zarządy banków zdecydowały o utrzymaniu wyższych marż kredytów hipotecznych niż w innych krajach, co przekłada się na wyższe koszty dla kredytobiorców.
W czerwcu 2025 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło od 7 do 8 proc. przy stopie referencyjnej na poziomie 5,25 proc. Po lipcowej obniżce stopy referencyjnej do 5 proc., wskaźniki WIBOR 3M i WIBOR 6M przekroczyły granicę 5 proc., co spowodowało spadek oprocentowania hipotek poniżej 7 proc. w niektórych bankach. Profesor Dąbrowski zaznaczył, że Rada Polityki Pieniężnej może obniżać stopy procentowe przy spadającej inflacji i rzeczywiście to robi, co docelowo przełoży się na niższe raty kredytów. Jednocześnie podkreślił, że RPP nie ma wpływu na marże banków. Jego zdaniem obniżenie kosztów kredytu poprzez system państwowy czy regulacyjny jest bardzo trudne, ponieważ podmioty rynkowe zawsze znajdują możliwość obejścia takich ograniczeń. Uważa, że regulowanie wprost, na przykład poprzez ustalenie maksymalnego poziomu marży dla kredytów, nie sprawdzi się.
Związek Banków Polskich podczas konferencji w marcu bieżącego roku przedstawił strukturę marży kredytowej, która w grudniu 2024 roku wynosiła średnio 1,7 proc. Głównym komponentem tej marży jest ryzyko prawne stanowiące 0,81 punktu procentowego, co przewyższa ryzyko kredytowe i stanowi ewenement na skalę europejską. Kolejne 0,24 punktu procentowego to wpływ podatku bankowego. ZBP podkreślił, że zależność pomiędzy oprocentowaniem kredytu a stopą referencyjną wynosi ponad 96 proc., co czyni ją główną zmienną determinującą wysokość oprocentowania.
Polski rynek finansowy przygotowuje się do reformy wskaźników referencyjnych. WIBOR zostanie wkrótce zastąpiony przez POLSTR, czyli Polish Short Term Rate, co jest zgodne z unijnym rozporządzeniem BMR. Profesor Dąbrowski przekonuje, że przejście z WIBOR-u na nowy wskaźnik będzie odbywało się bezboleśnie poprzez aneksy do umów lub nowy wskaźnik wejdzie z samej mocy prawa bez konieczności podpisywania aneksów. Uważa on, że będzie to dobra reforma, a wskaźnik stanie się bardziej przejrzysty. GPW Benchmark rozpoczęła publikację indeksu POLSTR oraz jego indeksów składanych od 2 czerwca 2025 roku. Jak wyjaśnia spółka, indeksy te należą do kategorii indeksów patrzących wstecz, co oznacza, że stopniowo uwzględniają zmieniającą się rzeczywistość ekonomiczną, w tym dokonane już zmiany poziomu stóp procentowych NBP. To odróżnia je od wskaźnika WIBOR, który należy do indeksów patrzących wprzód i opiera się na oczekiwaniach co do przyszłych poziomów stóp.
Profesor Dąbrowski wskazał, że ryzyko prawne w przypadku podważania WIBOR-u jest bardzo trudne do oszacowania, ponieważ oprócz prawa polskiego istotne są decyzje TSUE. Jak stwierdził, podobnie jak w sprawie kredytów frankowych, decydował będzie TSUE w swoim orzecznictwie, który jest trochę nieprzewidywalny - czasami bardzo konsumencki, czasami mniej prokonsumencki. Według niego trzeba czekać na decyzję Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, a dopiero później sądy krajowe będą to implementowały. W tej chwili każde decyzje są możliwe.
W dniu 11 czerwca 2025 roku odbyła się w TSUE rozprawa w sprawie złotowych kredytów mieszkaniowych ze stawką WIBOR. Zdecydowano, że zostanie przedstawiona opinia Rzecznika Generalnego, którą poznamy 11 września 2025 roku. Oznacza to, że wyrok zapadnie najprawdopodobniej w pierwszej połowie 2026 roku. Profesor Dąbrowski skomentował, że niepewność związana ze stanem prawnym co do wskaźnika WIBOR na tym etapie nie ma poważnych skutków, ale jeżeli już będą decyzje sądów i określona linia orzecznicza TSUE, to nałoży to na banki konieczność zawiązania rezerw, co oznacza spadek zysków. Banki w Polsce od początku 2020 roku zawiązują specjalne rezerwy na ryzyko prawne hipotek frankowych. Szacuje się, że łącznie koszty te przekroczą w tym roku 100 mld zł. Problem nie wygasa, bowiem na drugą połowę 2025 roku tylko pięć największych giełdowych banków zawiązało rezerwy w wysokości 3,3 mld zł na ryzyko prawne walutowych kredytów hipotecznych, jak wyliczyła Rzeczpospolita na podstawie raportów tych instytucji. To o połowę więcej niż w pierwszym półroczu.