Kredyt na budowę domu — jak wybrać najlepszą ofertę?

Czy warto brać kredyt na budowę domu?

Wielu z nas obecnie zastanawia się, czy warto brać kredyt na budowę domu. Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi na to pytanie, ponieważ wiele zależy od sytuacji finansowej, rodzinnej, a także materialnej, w której znajduje się dana osoba. Podejmując tę decyzję, należy wziąć pod uwagę obecną inflacją i stale rosnące stopy procentowe, które Narodowy Bank Polski ustala na coraz to wyższym poziomie, by zapobiegać temu niekorzystnemu zjawisku.

Dodatkowo należy pamiętać, że decydując się na taki produkt finansowy, trzeba dysponować odpowiednio wysokim kapitałem początkowym, czyli tzw. wkładem własnym. Obecnie wynosi on 20% wartości nieruchomości, choć niektóre banki ustaliły go na poziomie 10%. W przypadku budowy domu na swoim gruncie, część instytucji może zaliczyć wartość działki na poczet wkładu własnego.

Rzeczywista stopa oprocentowania RRSO

Decydując się na kredyt hipoteczny na budowę domu, każdy chce wybrać najlepszą dla siebie ofertę. Dlatego analizując produkty finansowe poszczególnych banków, należy wziąć pod uwagę szereg czynników. Jednym z nich jest rzeczywista stopa oprocentowania RRSO. Jest to całkowity koszt kredytu ponoszony przez klienta banku, który został wyrażony procentową zawartością całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym.

Zazwyczaj im krótszy jest okres kredytowania, tym RRSO jest wyższe. Wartość ta jest różna dla poszczególnych banków. Dlatego też, aby sprawdzić ten wskaźnik, warto zobaczyć ranking kredytów hipotecznych 2022. Trzeba jednak pamiętać, że parametr ten można porównywać, wybierając taki sam okres spłaty zobowiązania i jego wysokość. Dodatkowo RRSO nie obejmuje wszelkich ewentualnych kosztów notarialnych, a także odsetek karnych. Ustawa o kredycie konsumenckim podaje dokładny wzór, według którego można obliczyć RRSO.

Warto się też zastanowić, jak zmiana stopy oprocentowania wpłynie na wysokość raty. Wybierając kredyt hipoteczny na budowę domu ze zmiennym oprocentowaniem, należy mieć świadomość ryzyka związanego ze zmianą wysokości stóp procentowych, które przekładają się na restrukturyzację oprocentowania kredytów i od nich zależy wysokość raty. Obecnie ze względu na wysoką inflację stopy procentowe są podwyższane. To powoduje wzrost odsetek i wysokości raty kredytowej. Z kolei obniżenie stóp procentowych NBP spowoduje, że rata automatycznie się zmniejszy.

Składową RRSO jest również marża banku. Stawka ta nie zmienia się przez cały okres kredytowania. Jej wysokość zależy często od wkładu własnego. Do tej wartości doliczana jest rynkowa stopa procentowa WIBOR, która jest zmienna, a także ewentualna prowizja, bądź ubezpieczenie i inne opłaty uzależnione od wyboru konkretnego produktu finansowego.

Całkowita kwota do spłaty

Kolejnym czynnikiem, który warto wziąć pod uwagę, przeglądając rankingi kredytów hipotecznych, jest całkowita kwota do spłaty. Jest to zsumowana wartość kapitału, który pożyczyliśmy od banku, a także wszystkich dodatkowych opłat związanych z kredytem, jakie musieliśmy ponieść, aby go zaciągnąć. Zazwyczaj jednak zasada jest prosta — im niższe RRSO, tym niższy jest całkowity koszt kredytu hipotecznego. Czasami jednak mimo niewielkiego RRSO, jedna oferta jest droższa od drugiej — wówczas najprawdopodobniej mamy do czynienia z dodatkowymi, ukrytymi kosztami, które trzeba bardzo dokładnie przeanalizować.

Całkowita kwota do spłaty to parametr zazwyczaj ściśle związany z wysokością raty kredytu hipotecznego, którą przez najbliższe kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat co miesiąc będziemy musieli przelewać na konto banku. Dlatego należy zastanowić się, czy będziemy dysponować wybraną przez nas kwotą przez taki czas. Z tego powodu czasami lepiej jest wydłużyć okres kredytowania i nadpłacać raty, niż wybrać produkt o bardzo wysokiej miesięcznej wartości, rozłożony jedynie na kilka lat.

Sposób obliczania zdolności kredytowej

Osoby które decydują się na zaciągnięcie kredytu na budowę domu, powinny analizując poszczególne oferty banków, sprawdzić, w jaki sposób obliczają one zdolność kredytową. Jest to czynnik szczególnie istotny w przypadku klientów nieposiadających umowy o pracę na czas nieokreślony, ponieważ nie wszystkie instytucje udzielają finansowania osobom pracującym na podstawie umów cywilnoprawnych. Zazwyczaj w takiej sytuacji wymagane jest otrzymywanie stałych, comiesięcznych dochodów w związku z tą umową przez okres 12 lub 24 miesięcy.

Transza kredytu hipotecznego

W przypadku budowy domu niezwykle istotna jest ilość transz, a także czas ich wypłaty. Zazwyczaj są one przelewane w momencie zakończenia pewnego etapu prac budowlano-wykończeniowych i rozliczenia z bankiem wydatków poniesionych w danym okresie. Harmonogram wypłat transz powinniśmy otrzymać jako załącznik do umowy kredytowej. Muszą być z nim określone kwoty i terminy wypłat, a także jakie warunki muszą zostać spełnione, aby były one zrealizowane.

Warto zwrócić uwagę, jak długo trzeba czekać na pieniądze — zazwyczaj okres ten wynosi od 7 do 14 dni. Dodatkowo należy sprawdzić, jakie dokumenty niezbędne są do tego, by bank potwierdził, że zostały spełnione wszelkie warunki do wypłaty kolejnych świadczeń. W każdej instytucji rozliczenie to odbywa się nieco inaczej. Czasami wymagane są faktury za materiały i usługi budowlane, bądź dziennik budowy. W innych placówkach kredytobiorca musi okazać zdjęcia dokumentujące postęp prac. Bank może również zlecić swojemu pracownikowi sprawdzenie efektów na placu budowy. Koszt takiej usługi pokrywa kredytobiorca. Pierwsza transza jednak zostaje zazwyczaj wypłacona na innych zasadach niż pozostałe — otrzymuje się w ją zaraz po podpisaniu umowy kredytu.

Zdjęcie główne: freepik.com