Rynek nieruchomości wciąż cieszy się ogromnym zainteresowaniem, a zakup własnego lokum to dla wielu osób najważniejsza decyzja finansowa w życiu. Z danych Biura Informacji Kredytowej przytaczanych przez portal Forsal wynika, że sprzedaż hipotek bije kolejne historyczne rekordy. W praktyce oznacza to, że powodzenie coraz większej liczby transakcji mieszkaniowych zależy nie tylko od porozumienia stron, ale przede wszystkim od akceptacji wartości lokalu przez analityków finansowych. Nawet jeśli kupujący i sprzedający podadzą sobie ręce, ostateczne słowo należy do instytucji, która wyłoży na ten cel środki.
Aby w pełni zrozumieć mechanizm przyznawania finansowania, należy zapoznać się z pojęciem Loan to Value. Serwis Bankier wyjaśnia, że jest to procentowy stosunek kwoty zaciąganego zobowiązania do wartości zabezpieczenia. Wskaźnik ten jest ściśle powiązany z wkładem własnym klienta, ponieważ określa, jaka część inwestycji jest opłacana z kieszeni nabywcy, a jaka pochodzi ze środków zewnętrznych. Przykładowo, jeśli wycena lokalu opiewa na pół miliona złotych, a klient wnioskuje o czterysta tysięcy, to LTV wynosi dokładnie osiemdziesiąt procent. Reszta to gotówka, którą konsument musi wnieść samodzielnie przed uruchomieniem umowy.
Poziom tego wskaźnika jest bacznie obserwowany przez nadzór finansowy i wpływa bezpośrednio na koszty ponoszone przez konsumenta. Zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego banki co do zasady nie powinny przekraczać progu osiemdziesięciu procent. Uzyskanie finansowania pokrywającego dziewięćdziesiąt procent wartości jest możliwe, jednak wymaga od klienta przedstawienia dodatkowych form zabezpieczenia, takich jak specjalne ubezpieczenie lub blokada środków na rachunku. Portal Forsal przypomina, że na rynku istnieją również szczególne rozwiązania ustawowe, na przykład gwarancje państwowe, które w określonych przypadkach pozwalają na zastąpienie brakującego wkładu własnego.
Czytaj też: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy – zakup bez wkładu własnego
Prawdziwe problemy zaczynają się w momencie, gdy rynkowa cena ofertowa nie pokrywa się z wyliczeniami eksperta. Jak zauważa Krzysztof Rybak na łamach portalu Forsal, instytucja ocenia nieruchomość wyłącznie przez pryzmat własnego ryzyka i możliwości odzyskania długu. Podstawą do wydania decyzji jest operat szacunkowy, czyli sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego opinia, która uwzględnia między innymi lokalizację, stan techniczny budynku, układ pomieszczeń oraz ceny transakcyjne w najbliższej okolicy. Warto przy tym dodać, że serwis Domiporta.pl jako ekspert w branży nieruchomości często analizuje trendy kształtujące wyceny rynkowe.
Jeśli rzeczoznawca uzna, że dom lub mieszkanie są warte mniej, niż zapisano w umowie przedwstępnej, bank przeliczy maksymalną kwotę kredytu od tej niższej sumy. W takiej sytuacji nabywcy nagle zaczyna brakować środków na sfinalizowanie zakupu, ponieważ jego dotychczasowe oszczędności nie wystarczą na pokrycie powiększonej luki między przyznanym finansowaniem a ceną transakcyjną. Eksperci podkreślają, że niższa wycena nie oznacza automatycznie złej woli czy zawyżania cen przez sprzedającego. Jest to po prostu ostrożnościowe podejście sektora finansowego.
Klienci postawieni w takiej sytuacji mają kilka opcji, choć żadna z nich nie jest pozbawiona wad. Najprostszym rozwiązaniem jest dołożenie brakującej kwoty z własnych oszczędności, co pozwala uratować transakcję. Jeśli to niemożliwe, pozostaje próba renegocjacji ceny ze zbywcą lokalu, co w obecnych, dynamicznych warunkach rynkowych bywa niezwykle trudne i wydłuża cały proces. Ostatnią deską ratunku może być zlecenie własnego, zewnętrznego operatu szacunkowego i złożenie wniosków w innych instytucjach, o ile ich wewnętrzne procedury dopuszczają takie rozwiązanie.
