Od 87 tys. zł do nawet 437 tys. zł może kosztować wyłączenie jednego hektara gruntu z produkcji rolnej. Mimo to, ustawowe powiększenie dopuszczalnej powierzchni działki, którą może nabyć osoba niebędąca rolnikiem na gruncie rolnym do jednego hektara (wcześniej 0,3 ha) może sprawić, że pojawi się więcej chętnych, aby przejść skomplikowaną procedurę przekształcenia działki rolnej w budowlaną.
By dowiedzieć się, jak odrolnić działkę, należy najpierw sprawdzić oznaczenia działek w planie zagospodarowania. W tym celu należy się udać do Urzędu Miasta bądź gminy - odpowiedni wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego uzyskamy w wydziale Planowania Przestrzennego. Część gmin udostępnia MPZP również na swoich stronach internetowych w odpowiednich zakładkach.
Jeżeli interesujący nabywcę grunt rolny jest objęty MPZP, należy zmienić przeznaczenie gruntu na budowlany. W tym celu musimy złożyć wniosek do organu wykonawczego danej gminy np. do burmistrza miasta. Dokumenty muszą zawierać wszystkie istotne dane działki, w tym oznaczenie jej klasy oraz pisemny wniosek z uzasadnieniem prośby. To dopiero początek, dom na łące nie jest łatwy do postawienia.
Chcesz zbudować na tzw. łące, ale jak uzasadnić swoją prośbę? Przygotowując się do uzasadnienia prośby, warto zapoznać się z ustawą z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Przepisy w niej zawarte definiują, jakie grunty rolne można przeznaczyć na cele nierolnicze. "Na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej".
Ale to nie koniec problemów. Argumentując w złożonym piśmie, przede wszystkim powinno się wykazać wymienione w ustawie powody, czyli brak występowania innych nieużytków na terenie objętym MPZP oraz niską przydatność gruntu jako rolnego, ze względu na kryteria wartości produkcyjnej.
Ten ostatni argument jest wyjątkowo istotny, ponieważ w zależności od klasyfikacji gleby zależy dalszy tor urzędniczych działań. Jeżeli grunt jest sklasyfikowany w kategoriach I, II, III wtedy w imieniu właściciela, gmina przedstawia wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa.
Natomiast, jeżeli grunt jest sklasyfikowany w jednej z pozostałych kategorii, decyzję o odrolnieniu podejmuje samodzielnie rada miasta bądź gminy.
Po złożeniu wniosku, jedyne co nam pozostaje, to... cierpliwość. Na zmianę przeznaczenia gruntu w MPZP można czekać nawet kilka lat, ponieważ do złożonej prośby nie mają zastosowania terminy przewidziane w Kodeksie Postępowaniu Administracyjnego.
Długi czas oczekiwania wynika z konieczności uchwalenia dla każdej działki nowego MPZP przez radę miasta bądź gminy. Wykonanie planu zagospodarowania zawsze poprzedzone jest studium rozwoju i uwarunkowań dla danej gminy - jest to koszt dla urzędu, dlatego organ wykonawczy rzadko aktualizuje MPZP.
W takim przypadku nabywca musi uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-tkę. Działka musi spełniać parametry określone w Art. 61 Ustawy o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
- teren ma dostęp do drogi publicznej;
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Chcąc uzyskać dokument, należy złożyć odpowiednie pismo w jednostce samorządu terytorialnego (np. u wójta bądź burmistrza) właściwego dla danego regionu. Urząd na wydanie decyzji ma ustawowo 60 dni, lecz często ten termin jest przekraczany.
Jak informuje Polski Związek Firm Deweloperskich w raporcie dotyczącym czasu oczekiwania na WZ-tkę - jedynie 10% decyzji w 2018 roku była wydana w przewidzianym terminie.
Gdy nabywcy uda się uzyskać Warunki Zabudowy działki lub jej przeznaczenie zostanie zamienione na budowlaną w Miejskim Planie Zagospodarowania Przestrzennego, to przed nim jeszcze jedno wyzwanie. Po odrolnieniu działki należy ją jeszcze wyłączyć z produkcji rolnej.
Wysokość opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej jest ściśle zdefiniowana w Art. 12 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Kwota za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wynosi od 87 tys. zł za hektar gleby VI klasy pochodzenia organicznego aż do 437 tys. zł. za hektar I klasy pochodzenia organicznego.
Opłatami są objęte użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego klas: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V i VI oraz użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego klas: I, II, IIIa, IIIb. Natomiast gleby pochodzenia mineralnego klas: IVa, IVb, V i VI wyłączenia nie wymagają.
Sama opłata za odrolnienie to nie wszystko. Nabywca gruntu przez 10 lat, raz do roku, musi ponosić koszty opłaty z tytułu użytkowania na cele nierolnicze, wynoszącej 10% należności za wyłączenie z produkcji rolnej. Do kosztów odrolnienia działki mogą dojść również koszty dotyczące postępowania administracyjnego. Te mogą się różnić w zależności od gminy.
Ustawodawca przewidział jednak ulgę dla osób, które chciałyby na odrolnionym gruncie wybudować dom. Wspomniane rozwiązanie umożliwia bezpłatne wyłączenie z produkcji rolnej do 0,05 hektara (500 mkw.).
Zdjęcie tytułowe: Valentina Locatelli on Unsplash