Główną zmianą, która budzi entuzjazm wśród konsumentów, jest wprowadzenie jednolitej zasady dotyczącej obliczania powierzchni nieruchomości. Dotychczas deweloperzy często stosowali różne metody, co prowadziło do sytuacji, w której do ceny mieszkania wliczano również powierzchnię zajmowaną przez ścianki działowe. Ta praktyka, choć powszechna, budziła wiele kontrowersji i była źródłem nieporozumień, a w wielu przypadkach także sporów sądowych.
Zgodnie z nowymi przepisami, deweloperzy będą zobowiązani do stosowania właściwej Polskiej Normy, która precyzyjnie określa sposób obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Kluczowe jest to, że norma ta wyłącza powierzchnię ścian działowych z ogólnej powierzchni użytkowej lokalu. Dla nabywców oznacza to, że cena za metr kwadratowy będzie faktycznie odzwierciedlać przestrzeń, którą będą mogli swobodnie zagospodarować. Jak podkreśla portal Infor.pl, deweloper musi stosować właściwą Polską Normę obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy.
Koniec z niejednolitymi praktykami i interwencjami UOKiK
Problem niejednolitego ustalania powierzchni użytkowej nieruchomości był od dawna przedmiotem troski Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Przed przyjęciem omawianej nowelizacji, rozbieżności w sposobie pomiaru często skutkowały koniecznością dochodzenia praw nabywców na drodze sądowej oraz interwencji samego UOKiK. Urząd wielokrotnie otrzymywał sygnały o praktykach deweloperów, którzy w kartach lokali mieszkalnych, prezentujących rzuty, pomijali informację o wielkości powierzchni pod ściankami działowymi, która była następnie wliczana do powierzchni lokalu mieszkalnego.
W piśmie z 4 lipca 2025 roku skierowanym do resortu funduszy i polityki regionalnej, prezes UOKiK informował, że tylko w 2022 roku prowadzone były postępowania w przypadku pięciu inwestycji, które zakończyły się wydaniem decyzji stwierdzających stosowanie przez deweloperów praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Te interwencje były podyktowane właśnie brakiem transparentności w kwestii wliczania powierzchni ścianek działowych do metrażu, co wprowadzało konsumentów w błąd i prowadziło do zawyżania cen. Nowelizacja ustawy ma więc za zadanie wyeliminować te nieuczciwe praktyki u źródła, zmniejszając tym samym potrzebę przyszłych interwencji ze strony UOKiK i zapewniając większą przejrzystość na rynku.
Warto również przypomnieć, że w ostatnim czasie weszła w życie inna istotna nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Chodzi o przepis, który przesądza, że do wszystkich umów, których ostatecznym skutkiem jest przeniesienie własności nieruchomości powstałej w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego, stosuje się przepisy o rękojmi przy sprzedaży. To kolejne wzmocnienie pozycji kupującego na rynku nieruchomości, zapewniające mu większe bezpieczeństwo prawne w przypadku wykrycia wad nieruchomości.
Realne oszczędności i przejrzystość w obliczeniach
Dla nabywców nieruchomości zmiany wprowadzone 4 grudnia 2025 roku nowelą ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, mogą realnie przełożyć się na niższą cenę zakupu. Powierzchnia nieruchomości zajmowana przez ścianki działowe, która dotychczas była nierzadko wliczana do ceny, mogła "kosztować" nabywcę nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Przy obecnych cenach za metr kwadratowy, eliminacja tego elementu z kalkulacji może przynieść znaczące ulgi finansowe, szczególnie w przypadku większych mieszkań lub domów.
W praktyce oznacza to, że kupując nieruchomość po 13 lutego 2026 roku, konsumenci będą płacić wyłącznie za faktyczną powierzchnię użytkową, bez ukrytych kosztów związanych z elementami konstrukcyjnymi, które nie zwiększają realnej przestrzeni do życia. Ta zmiana jest szczególnie istotna w kontekście rosnących cen nieruchomości i wysokiej inflacji, gdzie każdy zaoszczędzony grosz ma znaczenie. Większa transparentność w obliczeniach to także łatwiejsze porównywanie ofert deweloperów i podejmowanie bardziej świadomych decyzji zakupowych.
Warto zatem, aby osoby planujące zakup mieszkania lub domu od dewelopera, szczególnie te, które są już na zaawansowanym etapie poszukiwań, rozważyły wstrzymanie się z podpisaniem ostatecznej umowy do momentu wejścia w życie nowych przepisów. Ta kilkutygodniowa zwłoka może okazać się niezwykle korzystna finansowo i zapewnić większą pewność co do uczciwości przedstawionej oferty. Nowelizacja ustawy deweloperskiej to krok w kierunku zwiększenia ochrony konsumentów i budowania bardziej sprawiedliwego i transparentnego rynku nieruchomości w Polsce.
