Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce mierzy się z nową rzeczywistością, w której kapitał inwestycyjny stał się znacznie bardziej ostrożny. Jak wynika z najnowszego opracowania analityków PKO BP, zakupy mieszkań w celach zarobkowych wciąż są w dużej mierze finansowane z oszczędności własnych, jednak to właśnie ta grupa nabywców wykazuje obecnie największą wrażliwość na koszt pieniądza. Bank ocenia, że mimo posiadania gotówki, inwestorzy nie decydują się na zakupy tak chętnie jak w poprzednich latach.
Autorzy raportu zwracają uwagę na istotną różnicę między klientem kupującym lokal na własne potrzeby a inwestorem. O ile ta pierwsza grupa jest bezpośrednio uzależniona od dostępności kredytów hipotecznych i swojej zdolności kredytowej, o tyle inwestorzy operują głównie kapitałem własnym. Paradoksalnie jednak to właśnie posiadacze gotówki najmocniej reagują na poziom stóp procentowych, ponieważ wyższy koszt pieniądza podnosi rentowność bezpiecznych instrumentów finansowych, takich jak obligacje czy depozyty.
Analitycy banku podkreślają, że obecnie nie widać perspektyw na powrót tak silnego popytu inwestycyjnego, jaki obserwowaliśmy jeszcze kilka lat temu. W ocenie PKO BP okres lat 2020–2021 był zjawiskiem unikalnym, wynikającym z rzadkiej kumulacji sprzyjających okoliczności. Przypomnijmy, że tamten czas charakteryzował się rekordowo niskimi stopami procentowymi, co z jednej strony czyniło kredyt niemal darmowym, a z drugiej – sprowadzało zyski z lokat bankowych do zera.
W tamtych warunkach nieruchomości stały się dla wielu Polaków jedyną realną "bezpieczną przystanią" dla oszczędności, co napędzało bezprecedensowy wzrost cen i liczby transakcji. Obecnie sytuacja uległa diametralnej zmianie, ponieważ podwyżki stóp procentowych z lat 2021–2022 trwale zmieniły rachunek opłacalności, czyniąc alternatywne formy pomnażania kapitału znacznie bardziej konkurencyjnymi wobec najmu. Według banku relacja czynszów do cen mieszkań pozostaje stabilna, ale nie jest już tak atrakcyjna jak w czasach zerowych stóp.
Istotnym czynnikiem, który studzi zapał nabywców inwestycyjnych, jest niepewność dotycząca przyszłych regulacji prawnych. W raporcie wskazano, że powracająca w debacie publicznej kwestia wprowadzenia podatku katastralnego lub dodatkowych danin od posiadania wielu nieruchomości negatywnie wpływa na nastroje. Analitycy PKO BP zauważają, że sama dyskusja na ten temat podnosi wycenę ryzyka długoterminowych projektów i obniża spodziewaną stopę zwrotu z inwestycji.
Z drugiej strony, fundamenty popytu na najem pozostają stabilne dzięki zmianom społecznym. Późniejsze zakładanie rodzin, migracje do największych aglomeracji oraz rosnąca mobilność zawodowa to czynniki, które zdaniem banku będą wspierać rynek najmu w dłuższej perspektywie. Dodatkowy impuls generują cudzoziemcy przyjeżdżający do Polski w poszukiwaniu pracy, choć eksperci zaznaczają, że rozwój tego segmentu będzie miał charakter ewolucyjny, a nie gwałtowny.
Kiedy zatem kapitał może szerzej powrócić na rynek mieszkaniowy? PKO BP wskazuje konkretne sygnały, których należy wypatrywać. Pierwszym z nich byłby spadek realnej stopy zwrotu z bezpiecznych instrumentów finansowych w okolice zera. Dopiero w sytuacji, gdy trzymanie pieniędzy na lokatach przestanie chronić ich wartość, inwestorzy zaczną ponownie szukać wyższej premii za ryzyko w sektorze nieruchomości. Potencjał do takich ruchów jest ogromny – bank wylicza, że nadwyżka depozytów nad kredytami w gospodarstwach domowych przekracza obecnie 500 mld zł.
Warto również odnotować rosnącą rolę najmu instytucjonalnego (PRS). Choć fundusze inwestujące w całe bloki mieszkań stają się coraz bardziej widoczne, ich znaczenie wciąż jest uznawane za uzupełniające. Przy skali blisko 16 mln mieszkań w całym kraju i ponad milionie lokali wynajmowanych rynkowo, sektor instytucjonalny pozostaje na razie mniejszościowym elementem krajobrazu polskiego rynku nieruchomości.
