Ale w co zainwestować, aby bezpiecznie i korzystnie pomnażać swój kapitał? Możliwości jest wiele, a wszystko zależy od kwoty przeznaczonej na inwestycję.
Jeżeli zdecydujemy się na inwestowanie na rynku mieszkaniowym, to na najmniejsze, 1-pokojowe mieszkanie o powierzchni około 20 - 35 mkw. musimy przeznaczyć kwotę z przedziału 100 - 200 tys. złotych. W Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu czy Trójmieście w tej cenie można znaleźć kawalerki w dobrych lokalizacjach i w dobrym standardzie, przy czym - im bliżej dolnej granicy cenowej, tym dalej od centrum lub trzeba liczyć się z większymi nakładami na remonty i modernizacje. Natomiast w Łodzi, Katowicach, Szczecinie i Bydgoszczy wystarczy już kwota 90 - 160 tys. złotych. Zupełnie inaczej jest w Warszawie, gdzie trzeba liczyć się z wydatkiem rzędu 200 - 300 tys. złotych, jeżeli mieszkanie ma być atrakcyjne do wynajęcia, to znaczy mieć dobry standard i korzystną lokalizację.
W ofercie sprzedaży znaleźć można też 1-pokojowe mieszkania o znacznie większej powierzchni, np. 50 - 60 mkw., ale jest to bardziej wymagająca inwestycja, o dłuższym okresie zwrotu, bo na starcie trzeba wyłożyć większą kwotę na zakup, ewentualny remont i wyposażenie. Tak dużą powierzchnię warto urządzić jako komfortowe studio dla indywidualisty, który, w dodatku, powinien zaakceptować czynsz nieco wyższy od standardowego. A przy obecnej sporej podaży na rynku wynajmów, może być o to trudniej.
Stawki najmu w największych miastach są zbliżone i wynoszą przeciętnie 800 - 1200 zł na miesiąc, a w przypadku bardziej komfortowych lokali, jak np. studio lub mini apartament, jest to 1300 - 1700 zł. Do tego dochodzą opłaty za faktyczne zużycie mediów, takich jak energia elektryczna czy gaz według wskazań liczników, a także opłaty administracyjne (woda, utrzymanie porządku, ewentualny fundusz remontowy, zarządzanie), których przeciętna wysokość to 200 - 300 zł.
Żeby stać się właścicielem mieszkania 2- lub 3-pokojowego, trzeba przygotować się na wydatek rzędu 170 - 390 tys. złotych w takich miastach, jak Kraków, Wrocław, Poznań czy Trójmiasto. W Warszawie będzie to około 250 - 500 tys. złotych, a w Łodzi, Katowicach, Szczecinie i Bydgoszczy 140 - 300 tys. złotych. Można też znaleźć oferty poniżej podanych dolnych granic cenowych, ale dotyczą raczej mieszkań o niskim standardzie, wymagających sporego doinwestowania, jeżeli miałyby spełniać oczekiwania najemców.
Warto zwrócić uwagę na lokale w blokach z wielkiej płyty, bo są one tańsze o 10-20% od wybudowanych w minionym dwudziestoleciu, a w ostatnich latach powiększa się oferta w dobrze utrzymanych budynkach po modernizacji; ich niewątpliwą zaletą jest często bardzo dobra lokalizacja w ścisłych centrach miast, a jednocześnie w otoczeniu zurbanizowanych terenów zielonych.
Tu również w dużych miastach Polski stawki najmu są podobne i wynoszą: w przypadku 2-pokojowego mieszkania przeciętnie 1100 - 1600 zł miesięcznie, a dla 3 pokoi 1500 - 1900 zł + opłaty za zużycie mediów + czynsz administracyjny od 300 do 500 zł - w zależności od lokalnych uwarunkowań.
Proste wyliczenie pokazuje, że właściciel 2-pokojowego mieszkania, na którego kupno i modernizację przeznaczy np. 250 tys. złotych, przy wynajmie za cenę 1300 zł miesięcznie, może osiągać roczny dochód (po odliczeniu kosztów) w wysokości 15 600 złotych. Daje to rentowność inwestycji na poziomie 6,24% w skali roku, przed opodatkowaniem. A to i tak wyżej, niż obecne oprocentowanie lokat bankowych.
Na inwestycję w apartament może sobie pozwolić posiadacz przynajmniej 650 - 700 tys. złotych. Z założenia powinien to być wielko powierzchniowy lokal, o minimum dwóch, trzech pokojach, w prestiżowej lokalizacji i w komfortowym budynku z dodatkowym programem usług typu concierge. Zdarza się jednak, że tym mianem określa się mieszkania w budynkach o nieco tylko wyższym standardzie wykończenia i w przeciętnych lokalizacjach.
Ceny apartamentów niejednokrotnie przewyższają znacznie poziom miliona złotych, ale bierzemy pod uwagę te bardziej przystępne.
W dużych miastach, o prężnie rozwijającym się biznesie, utrzymuje się popyt na najem luksusowych apartamentów między innymi ze strony menadżerów międzynarodowych firm i korporacji. Podstawowe stawki najmu netto rozpoczynają się od 4000 - 4500 zł/m-c dla 3-pokojowego lokalu o powierzchni około 75 mkw. Do tego należy doliczyć opłaty za media i czynsz administracyjny.
Wybierając mieszkanie jako inwestycję na wynajem, warto kierować się następującymi założeniami:
- określić docelową grupę odbiorców - czy mają to być studenci, czy pracownicy przyjeżdżający na kontrakty lub przedsiębiorcy prowadzący interesy w danym mieście,
- lokalizacja w centrum zapewnia szybki dostęp do wszelkich usług, uczelni itp., ale może być uciążliwa ze względu na hałas i ruch uliczny,
- lokalizacja poza centrum często gwarantuje spokój i sąsiedztwo terenów zielonych, ale wówczas niezbędna jest bliskość przystanków komunikacji miejskiej oraz szybki dojazd do pozostałych rejonów miasta,
- wysokość stawki czynszu powinna być wyważona oraz dopasowana do lokalizacji i standardu mieszkania - jego funkcjonalności, wyposażenia, estetyki, poziomu komfortu,
- dla studentów warto przeznaczyć kilkupokojowe mieszkanie, bo wówczas czynsz może być rozłożony na grupę osób i nie stanowi dużego obciążenia - łatwiej więc o najemców.
Żeby bezpiecznie wynająć mieszkanie, trzeba przyłożyć dużą wagę do prawidłowej umowy z najemcą. Warto więc skorzystać z pomocy wykwalifikowanego specjalisty z biura nieruchomości. Bądź co bądź, w grę wchodzi spora wartość, z której korzystać ma najemca.
Od 2010 roku w prawie funkcjonuje umowa najmu okazjonalnego lokalu, chroniąca prawa właściciela w większym stopniu niż typowa umowa najmu oparta o ustawę o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Pozwala ona między innymi na szybsze odzyskanie mieszkania przez właściciela po wygaśnięciu umowy. Dobra umowa powinna zabezpieczać interesy obu stron, bez obawy o komplikacje mogące wyniknąć z niedotrzymywania jej warunków przez któregokolwiek z kontrahentów.
