Zgodnie z projektem "Pierwsze klucze" limit ceny mieszkania za metr kwadratowy będzie corocznie ustalany przez rząd z możliwością modyfikacji przez gminy. Program przewiduje wprowadzenie progu dochodowego dla osób ubiegających się o dopłaty. Beneficjenci będą mogli nabyć mieszkania zarówno na rynku wtórnym, jak i w ramach przedsięwzięć społecznej inicjatywy mieszkaniowej lub towarzystwa budownictwa społecznego.
Kontrowersje budzi fakt, że TBS-y uzyskają możliwość sprzedaży mieszkań z marżą sięgającą nawet 25 proc. Projekt przygotowany przez resort rozwoju i technologii, kierowany przez Krzysztofa Paszyka z PSL, spotkał się z krytyką nawet wewnątrz rządu. Jan Szyszko, wiceminister w resorcie funduszy i polityki regionalnej z Polski 2050, wskazał szereg wad proponowanych rozwiązań.
Wiceminister argumentuje, że dopłaty do kredytów będą służyć głównie bankom i deweloperom, przyczyniając się do wzrostu cen mieszkań. Szczególnie niepokojący jego zdaniem jest fakt, że Towarzystwa Budownictwa Społecznego mogą przekształcić się w podmioty deweloperskie. Szyszko podkreśla, że celem rządowego programu powinno być zwiększenie dostępności mieszkań, a nie kredytów.
Piotr Krochmal, prezes Monitora Rynku Nieruchomości, w rozmowie z portalem branżowym wskazuje na fundamentalne problemy programu. Jego zdaniem projekt "Pierwsze klucze" nie wpłynie na powiększenie zasobu mieszkaniowego w Polsce.
"Spowoduje, że ludzie młodzi będą wtłoczeni w stary zasób mieszkaniowy, który jest nieefektywny ergonomicznie. Czeka ich zakup tańszych mieszkań, które w rzeczywistości mogą być droższe, bo przez kolejne lata będą musieli wpłacać na fundusz remontowy i remontować te stare obiekty" - alarmuje Krochmal.
Ekspert wskazuje, że przy zakładanych limitach cenowych (około 11 tysięcy złotych za metr kwadratowy) trudno będzie kupić mieszkanie wybudowane w XXI wieku. Paradoksalnie zakup starszego mieszkania może okazać się mniej opłacalny w dłuższej perspektywie.
"Jeżeli młody człowiek kupiłby nowe mieszkanie i płacił kilkaset złotych więcej za ratę kredytu, to jednocześnie nie płaciłby na fundusz remontowy. W rzeczywistości więc zakup mieszkania z tego programu może okazać się droższy. Krótko mówiąc, uczestnik tego programu zamieszka w starym bloku i będzie płacił niemal tę samą kwotę, którą inna osoba zapłaci za nowe mieszkanie" - wyjaśnia ekspert.
Zdaniem Krochmala, kluczowe jest pozostawienie uczestnikom programu wyboru między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Jak podkreśla, ograniczenie programu głównie do rynku wtórnego to decyzja polityczna, a nie merytoryczna.
Prezes instytutu wskazuje także na nieoczywistą grupę beneficjentów programu. Jego zdaniem, pieniądze uzyskane ze sprzedaży starych mieszkań dadzą właścicielom szansę na pozbycie się ich za rozsądną cenę i kupienie nowego lokalu od dewelopera.
"Wtedy w pewnym stopniu na rządowym programie na niewielką skalę skorzystają także deweloperzy" - dodaje Krochmal.
Ekspert krytykuje też fakt, że program nie rozwiązuje problemu braku mieszkań i wysokich cen nieruchomości w dużych miastach, do których młodzi ludzie przeprowadzają się za pracą. Jako przykład podaje Kraków, gdzie średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w 2024 roku wynosiła około 720 tysięcy złotych.
"Dlaczego te ceny są tak wywindowane? Dlatego, że tu są największe potrzeby i tutaj ludzie są w stanie płacić tak wysokie pieniądze. Program, który dofinansowuje mieszkania w małych miasteczkach, według mnie jest chybiony. Nie zatrzyma się młodych ludzi w małych miasteczkach tylko dlatego, że dopłaci się im do zakupu mieszkania" - argumentuje Krochmal.
Ekspert dodaje, że efekty pozostałych modułów programu, takich jak budownictwo społeczne, będzie można zobaczyć dopiero po kilku latach, czyli w kolejnej kadencji Sejmu. Według prezesa Monitora Rynku Nieruchomości, rząd powinien znaleźć rozwiązanie, które pozwoli na rozwój budownictwa wielorodzinnego w dużych miastach.
"Bez deweloperów bylibyśmy dalej w epoce PRL-u, jeżeli chodzi o mieszkalnictwo i żadne społeczne budownictwo nie rozkręci się na tyle, żeby chociaż w części być jakimś konkurentem dla deweloperów. Pomijanie tej grupy jest błędem" - konkluduje ekspert.
