Rekordowe ceny mieszkań w europejskich metropoliach Według raportu Deloitte Property Index, który przedstawia przegląd europejskich rynków mieszkaniowych, wraz ze spadkiem aktywności deweloperów rosły ceny za metr kwadratowy. Mediana dla 75 badanych miast osiągnęła już 3 739 euro. Kraków znalazł się na czele zestawienia, z rocznym wzrostem cen mieszkań o 28,1 proc. W efekcie luka podażowa nadal się powiększa, a w wielu krajach nawet prognozowane obniżki stóp procentowych nie zrównoważą rosnących kosztów zakupu. Eksperci wskazali, że miniony rok ponownie pokazał, jak bardzo rynek mieszkaniowy pozostaje wrażliwy na zmiany gospodarcze i społeczne. Rosnące koszty utrzymania, większe wymagania planistyczne i ekologiczne oraz zróżnicowana sytuacja na rynkach pracy sprawiły, że warunki kupna i wynajmu nieruchomości w poszczególnych krajach Europy różniły się jeszcze bardziej niż wcześniej.
W 2024 roku obserwowano rekordowe ceny ofertowe w największych metropoliach, przy równoczesnym spadku podaży nowych mieszkań w wielu państwach regionu. W efekcie, w niewielu miastach średnie kwoty za metr kwadratowy wynoszą mniej niż 2 500 euro. Najtaniej jest w Turcji, gdzie średnio metr kwadratowy kosztuje 949 euro, w Bośni i Hercegowinie 1 482 euro za metr kwadratowy oraz Albanii 1 620 euro za metr kwadratowy. Natomiast najdroższymi krajami są aktualnie Luksemburg z ceną 8 760 euro za metr kwadratowy, Izrael z kwotą 6 131 euro za metr kwadratowy i Wielka Brytania, gdzie cena wynosi 5 203 euro za metr kwadratowy. Skalę kontrastów lepiej pokazują ceny minimalne i maksymalne w poszczególnych miastach. Z jednej strony w Tel Awiwie ceny wyniosły 13 970 euro za metr kwadratowy, w stolicy Luksemburga 11 074 euro za metr kwadratowy, Monachium 10 800 euro za metr kwadratowy i Paryżu 10 760 euro za metr kwadratowy, przekraczając wartość 10 000 euro za metr kwadratowy. Z drugiej strony w Ankarze były one najniższe i jako jedyne były poniżej tysiąca euro, osiągając poziom 905 euro za metr kwadratowy.
W Polsce w 2024 roku ceny mieszkań po przeliczeniu na euro wzrosły przeciętnie o ponad 19 proc. rok do roku, co stanowi najwyższy wynik wśród analizowanych państw. Średnie kwoty za metr kwadratowy osiągnęły 2 792 euro, czyli wciąż poniżej europejskiej średniej. Może jednak zaskakiwać, że ceny w Warszawie wynoszące 3 849 euro za metr kwadratowy i Krakowie z ceną 3 800 euro za metr kwadratowy są już porównywalne z Rzymem, gdzie cena wynosi 3 839 euro za metr kwadratowy. Jednak wciąż utrzymują się na podobnym poziomie, jak w innych miastach regionu, takich jak Budapeszt z kwotą 3 863 euro za metr kwadratowy czy Bratysława z ceną 3 909 euro za metr kwadratowy i są zdecydowanie niższe w porównaniu między innymi z Pragą, gdzie ceny osiągają poziom 6 121 euro za metr kwadratowy. W przypadku czynszów najmu dysproporcje są tak samo duże jak w przypadku cen domów i mieszkań.
Najdrożej jest w Luksemburgu, gdzie opłaty za wynajem sięgają 43,4 euro za metr kwadratowy. Wysokie czynsze notowane są również w Paryżu i Dublinie, odpowiednio 32 euro za metr kwadratowy i 31,7 euro za metr kwadratowy. W Polsce najdroższa pozostaje stolica kraju z czynszem 17,9 euro za metr kwadratowy, co plasuje ją w stawce na 23 miejscu, pomiędzy Lizboną z kwotą 18,1 euro za metr kwadratowy a Rzymem z ceną 17,4 euro za metr kwadratowy.
Z kolei Kraków z czynszem 15,3 euro za metr kwadratowy, Gdańsk z kwotą 14,9 euro za metr kwadratowy i Wrocław z ceną 14,6 euro za metr kwadratowy oscylują w okolicach europejskiej średniej. Dominik Stojek, partner i lider sektora nieruchomości w Polsce w Deloitte, powiedział, że Warszawa nie odstaje cenowo od innych dużych miast w Polsce tak bardzo, jak stolice Europy Zachodniej od swoich rynków krajowych. Wskazał, że w Paryżu, Amsterdamie czy Kopenhadze kwoty w stolicy bywają nawet dwukrotnie lub trzykrotnie wyższe niż średnia krajowa. W Polsce te proporcje są bardziej wyrównane, co oznacza, że presja cenowa rozkłada się na wiele ośrodków miejskich. Dodał, że podobny trend widać także na rynku najmu i choć stolica pozostaje najdroższa, czynsze w Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu szybko zbliżają się do jej poziomu.
Jak wskazują eksperci Deloitte, porównywanie cen ma największy sens, gdy zestawia się je z zarobkami w danym kraju. Prezentowany w raporcie wskaźnik dostępności cenowej mieszkań odpowiada na pytanie, ile średnich miesięcznych wynagrodzeń należy przeznaczyć na zakup 70-metrowego lokalu w danym mieście. W porównaniu z poprzednim rokiem, na większości rynków obserwowany był wzrost współczynnika, co oznacza, że ceny nieruchomości rosły w szybszym tempie niż wynagrodzenia. Najgorzej wygląda sytuacja w Amsterdamie, Atenach oraz Pradze, gdzie kwota za zakup takiego lokum odpowiada równowartości ponad 15-letnich przeciętnych zarobków. Natomiast w miastach jak Turyn we Włoszech czy Odense w Danii, wskaźnik ten jest nawet trzykrotnie niższy i wynosi 4,9 rocznych pensji. W przypadku Polski najlepiej wypadają Katowice, gdzie na zakup mieszkania potrzebna była kwota odpowiadająca nieco ponad siedmiokrotności przeciętnych rocznych zarobków. Najtrudniej pod tym względem jest nadal w Warszawie, gdzie wskaźnik wyniósł 9,7. To jednak nadal lepszy wynik w porównaniu z innymi stolicami państw regionu, takimi jak Budapeszt z wynikiem 11,4, Bratysława z wskaźnikiem 12,3 czy Praga, gdzie osiągnął on poziom 15,0.
Oprócz zmniejszających się możliwości nabywczych w związku ze wzrostem cen, drugim ważnym czynnikiem pogłębiającym problemy na rynku mieszkaniowym jest dostępność finansowania. Przeciętne oprocentowanie kredytów hipotecznych w badanych krajach wyniosło niespełna 4 proc. Najniższe było w Bułgarii i Chorwacji, gdzie kształtowało się poniżej 3 proc., a najwyższe na Węgrzech, gdzie osiągnęło poziom 9,35 proc. Wskazano, że Polska znalazła się na drugim miejscu ze średnim oprocentowaniem na poziomie 7,67 proc., co oznacza, że kredyty w kraju były ponad dwukrotnie droższe w porównaniu ze strefą euro. Zdaniem analityków, w większości państw w najbliższym czasie spodziewane są obniżki stóp procentowych, co mogłoby nieco poprawić sytuację nabywców mieszkań poprzez zmniejszenie kosztów kredytów hipotecznych.
Spadek podaży nowych mieszkań w Europie
W dużych miastach popyt na mieszkania zdecydowanie przewyższa ich podaż, a w ponad połowie analizowanych krajów liczba nowych lokali dostarczonych na rynek w 2024 roku zmniejszyła się w porównaniu z poprzednim rokiem. Największe spadki odnotowano w Finlandii z wynikiem minus 48,5 proc., Węgrzech z wynikiem minus 28,7 proc., Danii z wynikiem minus 21,9 proc. i Czechach z wynikiem minus 20,4 proc. Polska, mimo spadku o 9,3 proc. rok do roku, nadal pozostaje w czołówce przy blisko 200 tysięcy mieszkań oddanych do użytku w ubiegłym roku. To czwarty wynik w zestawieniu po Turcji z liczbą 586 900, Francji z wynikiem 330 400 i Niemczech z liczbą 252 000 oraz trzeci najwyższy w przeliczeniu na 1000 mieszkańców z wynikiem 5,33 za Turcją ze wskaźnikiem 6,85 oraz Izraelem z wynikiem 5,62. Warto jednak zauważyć, że w największych miastach sytuacja pogorszyła się i mieszkania powstają wolniej niż dotychczas. We Wrocławiu liczba nowo wybudowanych lokali spadła aż o 45 proc., a w Warszawie o 37 proc. w porównaniu ze średnią z ostatnich pięciu lat. Biorąc pod uwagę, że duże ośrodki to jednocześnie te rynki, gdzie koncentruje się popyt, istnieje obawa, że napięta sytuacja w tych miastach nie ulegnie szybkiej poprawie.