Eksperci JLL wskazują, że decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące obniżek stóp procentowych będą miały fundamentalne znaczenie dla potencjalnego ożywienia na rynku mieszkaniowym. Kazimierz Kirejczyk, Housing Strategy Advisor w JLL, podkreśla, że niższe stopy procentowe zwiększą dostępność kredytów, co prawdopodobnie przełoży się na wzrost liczby zakupów finansowanych kredytem.
Szczególnie istotną rolę odgrywają obecnie nabywcy dysponujący gotówką. "Kluczowe znaczenie ma dzisiaj grupa nabywców gotówkowych, którzy nie chcą kupować, bo uważają, że pęknie bańka. Kluczowe jest to, co oni myślą o scenariuszu obniżki stóp procentowych i kiedy te obniżki się zaczną" - wyjaśnił Kirejczyk podczas spotkania z mediami.
Analitycy JLL zwracają również uwagę na inne czynniki wpływające na rynek. Wśród nich wymieniają ostateczną decyzję dotyczącą programu dopłat do kredytów mieszkaniowych. Nie bez znaczenia pozostają także kwestie geopolityczne, takie jak potencjalny rozejm na Ukrainie, który mógłby poprawić poczucie bezpieczeństwa zarówno osób kupujących dla siebie, jak i inwestorów.
Obecna sytuacja sprzedażowa na największych rynkach w Polsce charakteryzuje się niskimi, ale stabilnymi wolumenami. W Warszawie deweloperzy sprzedają średnio około 3 tysięcy mieszkań kwartalnie. Wyniki Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta są zbliżone i wahają się w przedziale 1,4-1,5 tysiąca jednostek, choć w pierwszym kwartale 2025 roku liczba sprzedanych mieszkań w Krakowie i Wrocławiu spadła do 1,3 tysiąca. Najsłabiej wypada Łódź, gdzie trudno osiągnąć poziom tysiąca sprzedanych mieszkań.
Głównym powodem niskiej sprzedaży jest wysoki poziom stóp procentowych, który przekłada się na drogie raty kredytów i problemy ze zdolnością kredytową. Jak zauważa JLL, w połączeniu z buforem ostrożnościowym i restrykcyjnymi wymaganiami banków, wielu potencjalnych nabywców musiało odłożyć decyzję o zakupie.
Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research w JLL, zwraca uwagę na dodatkowe czynniki: "Oczekiwanie na nowe propozycje dopłat odsuwało w czasie zakup mieszkania w przypadku nabywców pierwszych mieszkań. Pozostali mogli zastanawiać się nad ewentualnymi spadkami cen mieszkań, o których było głośno. Warto wspomnieć także o otoczeniu nie tyle rynkowym, co odczuciach i emocjach związanych z napięciami i sytuacją geopolityczną" - cytowana przez PAP.
Mimo tych wyzwań, JLL ocenia, że obecny poziom sprzedaży mieszkań jest znacznie wyższy niż podczas wcześniejszych okresów spowolnienia, takich jak pandemia COVID-19 w 2020 roku, wybuch wojny w Ukrainie w 2022 roku czy kryzys w 2009 roku.
Prawdziwym wyzwaniem jest jednak rekordowo wysoka oferta. W pierwszym kwartale 2025 roku na sześciu największych rynkach w Polsce sprzedano 9 tysięcy mieszkań, podczas gdy wprowadzono 13,4 tysiąca nowych lokali. "Problemem jest to, co dzieje się po stronie wyboru oferty dla kupujących. Wybór jest rekordowy - 59 tysięcy to na dziś oferta na sześciu największych rynkach" - podkreśliła Gawrońska.
Zgodnie z danymi JLL, przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedanie bieżącej oferty na czterech największych rynkach (Kraków, Wrocław, Poznań i Łódź) zajęłoby około dwóch lat. Jedynie w przypadku Warszawy i Trójmiasta, gdzie obecna oferta pozostaje zbliżona do rocznej sprzedaży, można mówić o poziomie bliskim równowagi rynkowej.
Kazimierz Kirejczyk zwrócił również uwagę na potencjalny wpływ wyborów prezydenckich. "Główni kandydaci na prezydenta nie mają programów mieszkaniowych, ale jest jeden istotny szczegół związany z wyborami. Najbliżej punktu równowagi jest Warszawa - tu oferta jest najniższa i ze wszystkich dużych miast to Warszawa ma najniższy zapas wolnych pozwoleń na budowę" - stwierdził ekspert.
