Kluczową pułapką, w którą wpadają nieświadomi nabywcy, jest podatek katastralny. W Polsce przyzwyczajeni jesteśmy do opłat naliczanych od powierzchni użytkowej, które rzadko stanowią istotne obciążenie dla domowego budżetu. W Europie Zachodniej filozofia fiskalna jest inna: płaci się od wartości nieruchomości. Oznacza to, że luksusowy apartament nad morzem generuje nieporównywalnie wyższe koszty utrzymania niż podobnej wielkości lokal w mniej prestiżowej lokalizacji.
Dyskusja o zagranicznych systemach podatkowych nabiera rumieńców w kontekście planów legislacyjnych w Polsce. Od lat temat podatku katastralnego powraca jak bumerang, budząc skrajne emocje zarówno wśród ekonomistów, jak i właścicieli nieruchomości. Obecnie system oparty na powierzchni lokalu sprawia, że podatek za luksusowy apartament w centrum stolicy może być zbliżony do opłaty za mieszkanie w małym mieście powiatowym, co przez część środowisk politycznych uznawane jest za niesprawiedliwe społecznie.
Według ustaleń dziennikarzy RMF FM, temat ten wraca na agendę polityczną za sprawą Lewicy. W resorcie rozwoju trwają prace nad projektem ustawy, który miałby wprowadzić formę podatku katastralnego, wymierzonego w posiadaczy wielu nieruchomości. Nowe przepisy miałyby objąć osoby fizyczne i podmioty posiadające co najmniej trzy lokale mieszkalne lub domy.
Za prace nad nowymi regulacjami odpowiada wiceminister Tomasz Lewandowski. Choć szczegóły stawek nie są jeszcze znane, analitycy pokusili się o symulację opartą na modelu hiszpańskim. Gdyby przyjąć górną stawkę funkcjonującą na Półwyspie Iberyjskim (1,4 proc.), właściciel warszawskiego mieszkania o wartości rynkowej 1 mln złotych musiałby zapłacić 14 tys. złotych rocznie. To drastyczny skok w porównaniu z obecnymi stawkami, które zazwyczaj zamykają się w kwocie kilkuset złotych.
Projekt ma mieć charakter poselski, a nie rządowy, co może sugerować brak pełnego konsensusu w koalicji rządzącej. Niemniej jednak sama zapowiedź takich zmian może wpłynąć na strategie inwestycyjne Polaków. Ewentualne wprowadzenie podatku od wartości nieruchomości dla posiadaczy portfela mieszkań mogłoby doprowadzić do przetasowań na rynku najmu, a w konsekwencji – do próby przerzucenia nowych kosztów na najemców.
Podatek katastralny (od łac. catastrum – inwentarz) to jedna z najstarszych form opodatkowania majątku nieruchomego, której korzenie sięgają starożytnego Rzymu. Współcześnie jest standardem w większości krajów Europy Zachodniej oraz w Stanach Zjednoczonych (jako property tax). Jego zwolennicy argumentują, że jest to najbardziej sprawiedliwa forma daniny, ponieważ obciąża majątek proporcjonalnie do jego realnej wartości, a nie tylko fizycznej wielkości, co sprzyja efektywniejszemu wykorzystaniu gruntów w centrach miast. Przeciwnicy wskazują jednak na ryzyko gentryfikacji – wysoki podatek może zmusić mniej zamożnych właścicieli (np. emerytów mieszkających w drogich dzielnicach) do sprzedaży nieruchomości, na których utrzymanie ich nie stać. W Polsce wprowadzenie pełnego katastru wymagałoby stworzenia i bieżącej aktualizacji gigantycznej bazy danych o wartości rynkowej milionów działek i budynków, co stanowi ogromne wyzwanie administracyjne.
Hiszpania, będąca jednym z ulubionych kierunków zakupowych Polaków, posiada rozbudowany system fiskalny oparty na wartości katastralnej (valor catastral). Wartość ta jest ustalana przez urzędników i choć zazwyczaj jest niższa od rynkowej, stanowi podstawę do naliczania lokalnego podatku IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Stawki są zróżnicowane i zależą od decyzji konkretnej gminy, wahając się zazwyczaj w przedziale od 0,4 do 1,4 proc. wartości nieruchomości.
Eksperci rynku nieruchomości ostrzegają, że ignorowanie tego parametru przy zakupie może skończyć się przykrą niespodzianką. Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji By-Bright, w rozmowie z portalem forsal.pl przybliża realne koszty, z jakimi muszą liczyć się właściciele hiszpańskich apartamentów.
– Średnio to wydatek od 300 do 1500 euro rocznie, w zależności od wartości i lokalizacji nieruchomości – wylicza ekspertka.
Przekładając te kwoty na polską walutę (według kursu z końcówki listopada 2025 roku), mówimy o rocznym obciążeniu rzędu od około 1200 zł do ponad 6300 zł. Warto jednak zauważyć, że w prestiżowych lokalizacjach kwoty te mogą być znacznie wyższe. Dla przykładu w popularnej wśród zamożnych turystów Marbelli, gdzie stawka podatku wynosi 0,64 proc., roczna danina za apartament warty 329 tys. euro to wydatek rzędu 2100 euro, czyli blisko 9 tys. złotych.
Należy wyraźnie zaznaczyć, że hiszpański fiskus nie stosuje taryfy ulgowej dla inwestorów zagranicznych. Obowiązek podatkowy dotyczy w równym stopniu rezydentów, jak i cudzoziemców traktujących zakup jako lokatę kapitału. Polacy planujący nabycie nieruchomości w Barcelonie czy na Costa del Sol muszą więc uwzględnić ten stały koszt w swoim biznesplanie, gdyż znacząco obniża on realną stopę zwrotu z inwestycji.
