Według ekspertów Erste Bank Polska, zarówno popyt, jak i podaż na krajowym rynku mieszkaniowym stopniowo zyskują na sile. Z opublikowanego raportu rynkowego wynika, że sytuacja potencjalnych nabywców uległa zauważalnej poprawie, co bezpośrednio przekłada się na większy ruch w biurach sprzedaży deweloperów. Na ten stan rzeczy wpłynęło kilka kluczowych czynników, w tym przede wszystkim stabilny wzrost wynagrodzeń Polaków oraz spadek oprocentowania kredytów hipotecznych.
Analitycy instytucji finansowej podkreślają, że połączenie umiarkowanego wzrostu wartości nieruchomości z wyższymi pensjami doprowadziło do wyraźnej poprawy dostępności finansowej lokali. Zwracają oni uwagę na wskaźnik określający, ile metrów kwadratowych można nabyć za przeciętną pensję. Według autorów opracowania, znajduje się on obecnie blisko najwyższych poziomów w historii pomiarów.
Poprawiła się również ogólna dostępność kredytowa. Raport wskazuje, że przeciętna rata zobowiązania o stałym oprocentowaniu, zaciągniętego na zakup standardowego lokalu o powierzchni sześćdziesięciu metrów kwadratowych, pochłania obecnie około połowy średniego wynagrodzenia. Dla porównania eksperci przypominają, że w szczytowym momencie, przypadającym na trzeci kwartał 2022 roku, obciążenie to było znacznie wyższe i stanowiło ponad trzy czwarte domowego budżetu.
Ciekawym zjawiskiem, na które zwracają uwagę autorzy analizy, jest rosnąca różnica pomiędzy kwotami, jakich żądają sprzedający w ogłoszeniach, a tymi, które ostatecznie widnieją na aktach notarialnych. Opierając się na danych Narodowego Banku Polskiego za drugi kwartał 2026 roku, analitycy zauważają, że ten rozdźwięk zbliżył się do historycznych maksimów.
– W naszej ocenie sugeruje to, że choć deweloperzy nadal podnoszą ceny ofertowe, warunki rynkowe nie w pełni uzasadniają takie podwyżki, przez co faktyczne ceny transakcyjne pozostają stabilne – oceniają analitycy Erste Bank Polska w swoim raporcie.
Opracowanie przywołuje również hedoniczne indeksy cen NBP, które uwzględniają różnice w jakości sprzedawanych nieruchomości. Według tych danych, dynamika wzrostu wyraźnie wyhamowała, osiągając poziomy uznawane przez ekspertów za stosunkowo niskie na tle historycznym. Jednocześnie firmy budowlane nie znajdują się pod presją marżową, ponieważ wartość nieruchomości rosła w ostatnim czasie szybciej niż koszty samej budowy.
Przedstawiciele banku spodziewają się, że w kolejnych kwartałach sprzedaż będzie przewyższać napływ nowych inwestycji na rynek. Taka sytuacja naturalnie wywoła presję na wzrost cen, jednak duży zasób niesprzedanych jeszcze mieszkań powinien skutecznie ograniczać zapędy deweloperów i powstrzymywać drastyczne podwyżki.
Autorzy raportu zauważają, że systematycznie rośnie liczba oddawanych do użytku budynków, a także rozpoczynanych projektów i wydawanych pozwoleń na budowę. Zgodnie z prognozami, w najbliższych miesiącach na rynek trafi spora pula nowych lokali, co powinno zrównoważyć rosnące zainteresowanie kupujących i ustabilizować sytuację podażową.
Jeśli chodzi o koszty finansowania, raport sugeruje możliwość dalszych, choć już tylko symbolicznych, obniżek oprocentowania kredytów hipotecznych. Eksperci uzależniają ten scenariusz od uspokojenia globalnej sytuacji geopolitycznej, w tym głównie od zakończenia kryzysu na Bliskim Wschodzie. Autorzy prognozy zakładają jednocześnie, że główna stopa referencyjna Narodowego Banku Polskiego pozostanie w nadchodzących kwartałach na niezmienionym poziomie.
