Spis treści
- Pierwszy etap zmian: Nowe dane w Ewidencji DFG
- Ceny i metraże pod lupą państwa
- Przygotowania techniczne i Portal DOM
Krajowy rynek nieruchomości pierwotnych przygotowuje się do wdrożenia bezprecedensowych mechanizmów kontroli i transparentności. Zmiany w prawie nałożą na firmy deweloperskie szereg nowych obowiązków sprawozdawczych, które docelowo mają całkowicie zmienić sposób, w jaki obywatele i instytucje państwowe analizują ceny mieszkań. Głównym narzędziem tej transformacji będzie rozbudowana Ewidencja Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG).
Dotychczasowy model funkcjonowania państwowych rejestrów w sektorze budownictwa mieszkaniowego opierał się głównie na ochronie kapitału. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał przede wszystkim po to, aby stanowić parasol ochronny dla wpłat dokonywanych przez klientów oczekujących na oddanie wymarzonego "M". Jego głównym zadaniem było i wciąż pozostaje zabezpieczenie nabywców na wypadek ewentualnej upadłości dewelopera, gwarantując zwrot zainwestowanych środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych.
Rola tej instytucji ulegnie jednak drastycznemu rozszerzeniu. Zgodnie z nowymi wytycznymi, fundusz przekształci się w potężną bazę analityczną, pozyskującą niespotykaną dotąd ilość szczegółowych danych o każdej nowej inwestycji mieszkaniowej w kraju. Transformacja ta została podzielona na ściśle określone etapy, z których pierwszy zrewolucjonizuje sam proces raportowania po stronie biznesu deweloperskiego.
Czytaj też: Niby własne mieszkanie, ale tego nie wolno. Poznaj przepisy
Pierwszy etap zmian: Nowe dane w Ewidencji DFG
Kluczowa data dla całego sektora to 2 października 2026 roku. To właśnie wtedy w życie wchodzi pierwszy etap nowelizacji, który drastycznie poszerza zakres informacji obowiązkowo wprowadzanych do Ewidencji DFG. Zmiany te dotkną zarówno sposobu rejestrowania samych inwestycji, jak i pojedynczych umów zawieranych z klientami detalicznymi.
W przypadku nowo uruchamianych projektów budowlanych oraz nowo otwieranych mieszkaniowych rachunków powierniczych, katalog wymaganych danych ulegnie znacznemu wydłużeniu. Firmy deweloperskie będą zobligowane do precyzyjnego raportowania między innymi nazwy grupy kapitałowej, do której należą. Jest to krok mający na celu ułatwienie identyfikacji powiązań na rynku, gdzie wiele inwestycji realizowanych jest przez spółki celowe (SPV). Osoby poszukujące nieruchomości mogą znaleźć aktualne oferty nowych mieszkań na Domiporta.pl, jednym z największych portali ogłoszeń nieruchomości w Polsce.
Ponadto, do systemu trafią sztywne ramy czasowe projektów. Deweloperzy będą musieli zadeklarować planowany termin rozpoczęcia oraz zakończenia robót budowlanych. Wymagane będzie również podanie planowanej liczby lokali mieszkalnych w danym obiekcie. Bardzo istotnym z punktu widzenia przyszłych nabywców nowym elementem będzie obowiązek rejestracji nazwy handlowej, pod którą inwestycja jest promowana i prowadzona na rynku.
Wprowadzenie nazwy marketingowej do oficjalnego rejestru to odpowiedź na dotychczasowe problemy z identyfikacją projektów. Do tej pory system opierał się głównie na suchych danych, takich jak nazwa spółki deweloperskiej czy numery rachunków powierniczych, co dla przeciętnego Kowalskiego było barierą w sprawnym wyszukiwaniu informacji o konkretnym osiedlu. Ustawodawca przewidział jednak pewne ułatwienie dla biznesu – nowych informacji o samych inwestycjach nie trzeba będzie uzupełniać wstecznie dla projektów i rachunków, które znalazły się w systemie przed wejściem w życie nowych przepisów.
Zupełnie inaczej i znacznie bardziej rygorystycznie skonstruowano przepisy dotyczące samych umów z klientami. Nowy, poszerzony zakres danych będzie bezwzględnie wymagany dla wszystkich umów zawartych od 2 października 2026 roku. Co niezwykle istotne z punktu widzenia operacyjnego, zasada ta dotyczy również umów podpisywanych w ramach inwestycji, których budowa rozpoczęła się na długo przed tą datą.
W praktyce oznacza to, że jeśli deweloper rozpoczął sprzedaż i budowę osiedla w 2025 roku, ale część mieszkań sprzeda po 2 października 2026 roku, to umowy na te konkretne lokale będą musiały zostać zaraportowane według nowych, rygorystycznych zasad. System nie przewiduje w tym aspekcie wyjątków dla starszych projektów.
Ceny i metraże pod lupą państwa
Największą rewolucją z punktu widzenia analityki rynku nieruchomości będzie szczegółowość danych przekazywanych na temat pojedynczych lokali. W przypadku umów dotyczących mieszkań oraz domów jednorodzinnych, do ewidencji DFG trafią bardzo precyzyjne parametry techniczne i finansowe.
Deweloper będzie musiał określić rodzaj obiektu (wskazując, czy transakcja dotyczy lokalu mieszkalnego, czy domu jednorodzinnego). Kluczowym elementem raportu będzie jednak cena transakcyjna. To przełomowa zmiana, ponieważ do tej pory państwowe rejestry nie gromadziły w czasie rzeczywistym tak dokładnych danych o kwotach, za jakie faktycznie sprzedawane są nieruchomości na rynku pierwotnym.
Poza ceną, system zgromadzi dane o dokładnej powierzchni użytkowej sprzedawanego obiektu. Do bazy trafi również informacja o liczbie pokoi oraz dokładnej kondygnacji, na której usytuowany jest dany lokal mieszkalny. Zestawienie tych wszystkich parametrów pozwoli w przyszłości na generowanie niezwykle dokładnych statystyk dotyczących np. średniej ceny za metr kwadratowy kawalerki na wyższych piętrach w zestawieniu z cenami dużych mieszkań na parterze.
– Przepisy przejściowe nowelizacji ustawy deweloperskiej przewidują dwa etapy zmian mających wpływ na obowiązki deweloperów. Pierwszy etap, obejmujący rozszerzenie zakresu danych i informacji przekazywanych do Ewidencji DFG, wszedł w życie 2 października 2026 r. Drugi etap związany jest z uruchomieniem Portalu DOM i będzie polegał na wprowadzeniu obowiązku przekazywania przez deweloperów do Portalu DOM danych dotyczących zawieranych umów sprzedaży. Obowiązek ten wejdzie w życie 2 kwietnia 2027 r. – wyjaśnia Damian Ziąber, rzecznik prasowy Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG).
Czytaj też: Płacą, ale na to im nie pozwolili. Chcą 24 zł
Przedstawiciel UFG zwraca uwagę, że pierwszy etap to przede wszystkim nasycenie bazy informacjami, które do tej pory pozostawały wyłącznie w wewnętrznych systemach firm deweloperskich. Parametry takie jak cena, kondygnacja czy liczba pokoi staną się teraz wiedzą dostępną dla państwowego regulatora.
Przygotowania techniczne i Portal DOM
Tak potężna zmiana w sprawozdawczości wymaga odpowiedniego przygotowania infrastruktury informatycznej, zarówno po stronie państwa, jak i samych przedsiębiorców. Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny zapewnia, że proces ten jest odpowiednio zaplanowany i nie powinien stanowić bariery technologicznej dla firm budowlanych.
Jak wynika z informacji przekazanych przez rzecznika UFG, deweloperzy, którzy korzystają z automatycznej wymiany danych za pośrednictwem interfejsów programistycznych (API), otrzymali niezbędną dokumentację techniczną z kilkutygodniowym wyprzedzeniem. Pozwala to na płynne dostosowanie firmowych systemów CRM i księgowych do nowych wymogów raportowania.
Dla podmiotów preferujących ręczne wprowadzanie danych, utrzymano funkcjonujące od 1 lipca 2022 roku formularze w Portalu DFG. Zostały one jedynie zaktualizowane o nowe, wymagane pola, a każde z nich wyposażono w intuicyjne opisy ułatwiające bezbłędne wypełnienie. Zachowano również opcję przesyłania danych za pomocą popularnych plików wsadowych. Instytucja podkreśla, że korzystanie z formularzy i plików wsadowych nie wymusza na deweloperach żadnych dodatkowych inwestycji technologicznych.
Aby zminimalizować ryzyko błędów w początkowej fazie funkcjonowania nowego systemu, zespół DFG zorganizował dedykowane szkolenia. Zaproszenie skierowano do wszystkich podmiotów dotychczas zasilających ewidencję. W spotkaniach instruktażowych wzięło udział ponad 1500 przedstawicieli branży deweloperskiej, co pokazuje skalę i powagę wprowadzanych zmian.
Wszystkie te działania przygotowawcze zmierzają do jednego, nadrzędnego celu – uruchomienia Portalu DOM. Będzie to autoryzowana przez państwo, w pełni ogólnodostępna platforma, której zadaniem jest dostarczenie obywatelom rzetelnych, pozbawionych marketingowego przekłamania danych o rynku mieszkaniowym.
Portal DOM ma być narzędziem, które zniweluje asymetrię informacji między potężnymi firmami deweloperskimi a zwykłymi konsumentami. Użytkownicy zyskają dostęp nie tylko do ogólnych statystyk, ale również do informacji o konkretnych deweloperach i realizowanych przez nich przedsięwzięciach budowlanych.
– Uruchomienie Portalu DOM zostało zaplanowane, zgodnie z obowiązującymi przepisami, na 2 kwietnia 2027 r. Obecnie prowadzone są intensywne prace związane z budową kluczowych elementów systemu oraz przygotowaniem niezbędnej infrastruktury technicznej. Wszystkie działania prowadzone są tak, aby zapewnić terminowe udostępnienie portalu użytkownikom – zapewnia przedstawiciel UFG.
W momencie oficjalnego startu w kwietniu 2027 roku, Portal DOM będzie opierał swoje analizy na dwóch potężnych filarach danych. Pierwszym z nich będą informacje gromadzone w Ewidencji DFG od 2 października 2026 roku, drugim natomiast – dane dostarczane bezpośrednio przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej (KAS).
Synergia danych z UFG i KAS pozwoli na prezentowanie wiarygodnych średnich cen transakcyjnych mieszkań i domów. Jest to fundamentalna zmiana jakościowa w stosunku do obecnie funkcjonujących komercyjnych portali ogłoszeniowych, które bazują niemal wyłącznie na cenach ofertowych (życzeniowych), często znacząco różniących się od ostatecznych kwot wpisywanych do aktów notarialnych. Mimo to, Domiporta.pl regularnie publikuje własne analizy, prezentując średnie ceny nieruchomości na rynku wtórnym, co pomaga w orientacji rynkowej.
Rzecznik UFG zaznacza jednak, że w początkowej fazie działania Portalu DOM, zakres prezentowanych informacji będzie ściśle uzależniony od wolumenu danych zebranych w okresie przejściowym. System będzie nabierał wartości analitycznej z każdym kolejnym miesiącem, stopniowo rozszerzając swoje funkcjonalności wraz z ciągłym napływem nowych raportów od deweloperów.
Ambicje ustawodawcy sięgają jednak znacznie dalej niż tylko prezentacja cen transakcyjnych. Już teraz trwają zaawansowane prace nad kolejną nowelizacją przepisów, która ma jeszcze bardziej wzbogacić możliwości portalu. Opublikowany projekt ustawy zakłada zaimplementowanie funkcji, które pozwolą klientom na głębokie prześwietlenie historii działalności danego dewelopera.
Wśród planowanych nowości wymienia się między innymi publiczne udostępnianie informacji o opóźnieniach w realizacji poszczególnych inwestycji. Docelowo Portal DOM ma również zintegrować dane o cenach ofertowych, które obecnie są rozproszone i publikowane w ograniczonym zakresie na państwowym portalu dane.gov.pl. Połączenie historii terminowości dewelopera, cen ofertowych oraz ostatecznych cen transakcyjnych stworzy bezprecedensowe narzędzie analityczne, które fundamentalnie zmieni układ sił na polskim rynku nieruchomości pierwotnych. Niemniej jednak, już teraz na Domiporta.pl, można przeglądać liczne nowe mieszkania w Warszawie oraz innych miastach, stanowiące szeroką bazę ogłoszeń.
