Dane NBP pokazują, że w ostatnim kwartale 2024 roku ceny transakcyjne na rynku pierwotnym nadal rosły, podczas gdy na rynku wtórnym odnotowano spadki we wszystkich analizowanych grupach miast. Jest to istotna zmiana w porównaniu z wcześniejszymi kwartałami, gdy tendencja wzrostowa utrzymywała się w obu segmentach rynku.
W czwartym kwartale 2024 roku zmniejszyła się różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Na rynku pierwotnym średni odstęp między ceną ofertową a transakcyjną wyniósł 6,5 procent, co stanowi spadek z 7,7 procent w trzecim kwartale 2024 roku. Na rynku wtórnym różnica ta wyniosła 8,9 procent, podczas gdy w poprzednim kwartale było to 8 procent.
Największe rozbieżności między cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku pierwotnym zaobserwowano w Olsztynie (15,9 procent) oraz Łodzi (15,2 procent). Na rynku wtórnym największe różnice odnotowano w Warszawie (18,6 procent) i Łodzi (14 procent).
Warto zwrócić uwagę na znaczący spadek liczby analizowanych transakcji na rynku wtórnym w niektórych miastach. W Warszawie w czwartym kwartale 2024 roku NBP przeanalizował 1125 transakcji, podczas gdy rok wcześniej było ich 5080. Podobna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, gdzie liczba analizowanych transakcji spadła z 1528 do 740. Nie jest jeszcze jasne, czy te spadki wynikają z rzeczywistego zmniejszenia liczby zawieranych transakcji, czy z opóźnień w sprawozdawczości - podaje Bank.pl.
Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w Warszawie i sześciu innych dużych miastach pozostał na niezmienionym poziomie w porównaniu z poprzednim kwartałem. Wynika to głównie z porównywalnego tempa wzrostu cen mieszkań i wynagrodzeń. Parametr ten pokazuje, ile metrów kwadratowych mieszkania można nabyć za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście.
W czwartym kwartale 2024 roku w żadnym z siedmiu największych miast przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw nie wystarczało na zakup jednego metra kwadratowego mieszkania. Jest to sytuacja niepokojąca z punktu widzenia dostępności mieszkań dla przeciętnie zarabiających Polaków.
Szacowany maksymalny dostępny kredyt mieszkaniowy nieznacznie wzrósł w porównaniu z poprzednim kwartałem, głównie dzięki wzrostowi wynagrodzeń. Według obliczeń NBP, przy założeniu 25-letniego okresu spłaty oraz pozostawienia do dyspozycji klienta kwoty minimalnego wynagrodzenia jako minimalnego dochodu po spłacie rat, maksymalny dostępny kredyt wyniósł średnio 600 000 złotych.
Ze względu na szybszy wzrost wynagrodzeń niż cen mieszkań, nieznacznie wzrósł także wskaźnik szacowanej kredytowej dostępności mieszkań. Za przeciętny kredyt w czwartym kwartale 2024 roku można było kupić mieszkanie o powierzchni około 75 metrów kwadratowych.
Według szacunków NBP, w czwartym kwartale 2024 roku około 57 procent zakupów mieszkań na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach było finansowanych ze środków własnych klientów. Oznacza to, że nadal znaczna część transakcji odbywa się bez udziału kredytu hipotecznego.
Narodowy Bank Polski zwraca uwagę na problem niedopasowania oferty mieszkaniowej do potrzeb kupujących. Ze względu na wysokie ceny mieszkań, największym zainteresowaniem cieszą się lokale o powierzchni poniżej 50 metrów kwadratowych.
Na rynkach dużych miast występuje deficyt takich mieszkań w stosunku do zgłaszanego popytu. Na rynku pierwotnym niedobór ten wynosi około 10 procent, natomiast na rynku wtórnym jest znacznie większy i sięga około 30 procent.
Sytuacja ta wskazuje na strukturalny problem polskiego rynku mieszkaniowego, gdzie oferta deweloperów i właścicieli mieszkań na sprzedaż nie odpowiada w pełni preferencjom i możliwościom finansowym potencjalnych nabywców. W obliczu wysokich cen nieruchomości, coraz więcej osób poszukuje mniejszych mieszkań, które są bardziej dostępne cenowo.