Narodowy Bank Polski co kwartał bada rynek nieruchomości w siedmiu największych miastach: Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu. Dane za drugi kwartał 2025 roku, zbierane od marca do maja, ujawniają fascynującą mozaikę lokalnych rynków.
Średnia cena transakcyjna wyniosła 14 365 zł za metr kwadratowy, co oznacza wzrost o zaledwie 2,2% rok do roku. To najwolniejszy wzrost od czterech lat, co powinno ucieszyć kupujących zmęczonych galopującymi cenami z lat 2021-2023. Kwartał do kwartału ceny wzrosły symbolicznie - tylko o 0,6%, co sugeruje stabilizację rynku.
Co ciekawe, ceny ofertowe rosną szybciej niż transakcyjne. Deweloperzy wciąż próbują windować ceny w ofertach (wzrost o 4,15% rok do roku), ale kupujący skutecznie negocjują. Różnica między ceną ofertową (15 410 zł/m²) a transakcyjną (14 365 zł/m²) wynosi już ponad 1000 zł za metr. To średnio 50 000 zł upustu przy zakupie mieszkania 50-metrowego - kwota, która robi różnicę.
Mapa cenowa Polski - gdzie drożeje, a gdzie tanieją mieszkania?
Dane NBP ujawniają ogromne różnice między poszczególnymi miastami. Liderami wzrostów są Wrocław i Gdynia, gdzie ceny transakcyjne skoczyły odpowiednio o 11% i 10,2% rok do roku. We Wrocławiu za metr płaci się już średnio 15 020 zł, co czyni go trzecim najdroższym miastem w zestawieniu.
Gdynia z ceną 13 000 zł za metr staje się coraz droższa - to efekt ograniczonej podaży nowych mieszkań i rosnącej popularności Trójmiasta wśród młodych profesjonalistów. Mieszkania w Gdyni drożeją szybciej niż w sąsiednim Gdańsku, gdzie wzrost wyniósł "tylko" 6,8%.
Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem z ceną transakcyjną 16 417 zł za metr, ale wzrost rok do roku wyniósł umiarkowane 2,6%. To sygnał, że stolica zbliża się do psychologicznej bariery cenowej. Kupujący coraz częściej wybierają okoliczne gminy lub mniejsze miasta, gdzie za cenę kawalerki w Warszawie można kupić przestronne mieszkanie rodzinne.
Kraków ze średnią ceną 15 703 zł za metr utrzymuje pozycję drugiego najdroższego miasta, ale dynamika wzrostu wyhamowała do 1,6% rok do roku. To efekt nasycenia rynku nowymi inwestycjami i rosnącej konkurencji między deweloperami.
Osoby szukające mieszkań w stolicy mogą sprawdzić aktualne oferty mieszkań na sprzedaż w Warszawie, gdzie pomimo wysokich cen średnich, można znaleźć atrakcyjne lokale w dzielnicach peryferyjnych.
Prawdziwą sensacją danych NBP jest Łódź, gdzie ceny transakcyjne spadły o 2,6% rok do roku, osiągając średnio 10 051 zł za metr. To jedyne miasto w zestawieniu z ujemną dynamiką. Paradoksalnie, kwartał do kwartału ceny wzrosły o 2,8%, co może sugerować odbicie od dna.
Dlaczego Łódź tanieje, gdy inne miasta drożeją? Można wskazać na kilka czynników. Po pierwsze, miasto boryka się z odpływem młodych ludzi do Warszawy. Po drugie, duża podaż nowych mieszkań przewyższa popyt. Po trzecie, inwestorzy omijają Łódź, preferując bardziej dynamiczne rynki.
Dla kupujących to jednak świetna okazja, dlatego warto szukać mieszkań na sprzedaż w Łodzi. Za milion złotych w Łodzi można kupić przestronne 100-metrowe mieszkanie w nowym budownictwie, podczas gdy w Warszawie za tę kwotę dostaniemy maksymalnie 60 metrów. Dodatkowo miasto intensywnie się rozwija - rewitalizacja centrum, nowe linie tramwajowe i rosnąca liczba firm z sektora IT mogą w przyszłości odwrócić trend cenowy.
Z tego względu warto sprawdzić ceny transakcyjne serwisu Domiporta na rynku wtórnym. Podobne dane dostępne są dla rynku pierwotnego.
Poznań z ceną 12 476 zł za metr pozostaje w środku stawki ze stabilnym, symbolicznym wzrostem 0,3% rok do roku. To dobra wiadomość dla lokalnych kupujących - rynek jest przewidywalny i zrównoważony.
Różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi - twoja szansa na negocjacje
Dane NBP ujawniają rosnącą przepaść między tym, czego życzą sobie deweloperzy (ceny ofertowe), a tym, co faktycznie płacą kupujący (ceny transakcyjne). Ta różnica jest największa w Krakowie, gdzie wynosi ponad 1000 zł za metr, oraz w Łodzi i Poznaniu, gdzie sięga 1700 zł za metr.
Co to oznacza dla kupujących? Masz większe pole do negocjacji niż kiedykolwiek w ostatnich latach. Deweloperzy, szczególnie ci z dużymi stanami magazynowymi, są bardziej skłonni do ustępstw. Warto negocjować nie tylko cenę, ale też dodatkowe bonusy - miejsce parkingowe w cenie, wykończenie pod klucz, czy dopłatę do kuchni.
W Gdyni różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest najmniejsza - tylko 626 zł za metr. To sygnał, że na tym rozgrzanym rynku deweloperzy mają silniejszą pozycję negocjacyjną. Podobnie w Gdańsku, gdzie różnica wynosi 960 zł.
Warto sprawdzić oferty mieszkań w Gdańsku, gdzie mimo wysokiej dynamiki wzrostu, wciąż można znaleźć atrakcyjne lokalizacje z potencjałem inwestycyjnym.
Spowolnienie wzrostu cen transakcyjnych do 2,2% rok do roku to sygnał stabilizacji rynku. Po latach szalonego wzrostu (w 2022 roku ceny rosły o 15-20% rocznie) rynek wraca do równowagi. Co to oznacza dla przyszłości?
Trzeci i czwarty kwartał 2025 roku prawdopodobnie przyniosą kontynuację obecnych trendów. Ceny będą rosły wolniej niż inflacja, co oznacza realny spadek wartości mieszkań. To dobra wiadomość dla kupujących, którzy czekali na lepszy moment wejścia na rynek.
Kluczowym czynnikiem będzie polityka kredytowa banków. Jeśli stopy procentowe zaczną spadać, co sugerują niektórzy analitycy, popyt może wzrosnąć, podbijając ceny. Z drugiej strony, rosnące bezrobocie i spowolnienie gospodarcze mogą ograniczyć zdolność kredytową Polaków.
Deweloperzy reagują na zmieniającą się sytuację ograniczaniem nowych inwestycji. W pierwszym półroczu 2025 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę spadła o 15% rok do roku. Mniejsza przyszła podaż może w perspektywie 2-3 lat ponownie podbić ceny.
Praktyczne porady - jak wykorzystać obecną sytuację rynkową?
Obecna stabilizacja to dobry moment na zakup mieszkania, ale wymaga przemyślanej strategii. Przede wszystkim nie spiesz się z decyzją. Rynek kupującego oznacza, że to ty dyktowujesz warunki. Odwiedź kilka inwestycji, porównaj oferty, negocjuj.
Zwróć uwagę na mieszkania, które długo czekają na nabywcę. Deweloperzy są bardziej skłonni do ustępstw przy lokalach z ostatnich pięter, nietypowych układach czy gorszej ekspozycji. Często różnica cenowa nie odzwierciedla rzeczywistej różnicy w jakości życia.
Rozważ zakup w Łodzi, gdzie ceny spadają. To może być ostatnia szansa na kupno w dolinie cenowej przed kolejnym cyklem wzrostowym. Historia pokazuje, że rynki nieruchomości działają cyklicznie, a miasta, które dziś tanieją, za kilka lat mogą być liderami wzrostów.
Jeśli planujesz zakup w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, poszukaj w dzielnicach peryferyjnych lub gminach ościennych. Różnica cenowa może wynieść nawet 3000-4000 zł za metr, a dojazd do centrum wydłuży się tylko o 15-20 minut.
Pamiętaj o kosztach dodatkowych. Przy obecnych cenach transakcyjnych podatek PCC (2% wartości) to średnio 7000-8000 zł dla mieszkania 50-metrowego. Notariusz, wpis do księgi wieczystej, przeprowadzka - to kolejne kilka tysięcy. Uwzględnij te koszty w budżecie.
Osoby zainteresowane rynkiem wtórnym mogą przejrzeć ogólnopolskie oferty mieszkań, gdzie oprócz nowych inwestycji znajdą też atrakcyjne lokale z drugiej ręki, często w lepszych lokalizacjach niż nowe budownictwo.
Czas kupujących wreszcie nadszedł
Dane NBP jednoznacznie pokazują, że szalone wzrosty cen mieszkań dobiegły końca. Wzrost o 2,2% rok do roku to poniżej inflacji, co oznacza realny spadek wartości nieruchomości. Rosnąca różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi daje kupującym silną pozycję negocjacyjną.
Największe okazje czekają w Łodzi, gdzie ceny spadają, oraz w Poznaniu ze stabilnym, przewidywalnym rynkiem. Natomiast ci, którzy marzą o Trójmieście czy Wrocławiu, powinni się pospieszyć - te rynki wciąż rosną w dwucyfrowym tempie.
Kluczem do sukcesu jest dokładna analiza lokalnego rynku, cierpliwość w poszukiwaniach i determinacja w negocjacjach. Obecna stabilizacja nie potrwa wiecznie - historia uczy, że po okresie stagnacji zwykle przychodzi kolejna fala wzrostów. Wykorzystaj ten moment, zanim rynek znów ruszy z kopyta.