Sytuacja na rynku gruntów pod zabudowę mieszkaniową jest obecnie niejednoznaczna. Analitycy PKO BP zwracają uwagę, że deweloperzy muszą balansować między kilkoma przeciwstawnymi czynnikami. Wysoki poziom oferty deweloperskiej w połączeniu z umiarkowanym popytem na mieszkania naturalnie skłania firmy do ograniczania inwestycji w nowe grunty.
Jednak istotnym elementem utrzymującym ceny na stabilnym poziomie jest niepewność związana z konsekwencjami zmian w ustawie o planowaniu przestrzennym. Ten czynnik regulacyjny nie pozwala na spadek cen gruntów, mimo nieco trudniejszej sytuacji rynkowej.
Dodatkowym elementem ograniczającym podaż gruntów jest nowelizacja warunków technicznych dla budynków. Pomimo obecnych wyzwań rynkowych, deweloperzy konsekwentnie starają się utrzymywać odpowiedni bank ziemi pod przyszłe projekty, planując inwestycje w perspektywie kilkuletniej.
W raporcie PKO BP czytamy, że "w trakcie 2025 najbardziej prawdopodobna wydaje się słaba tendencja wzrostowa cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową, hamowana mniejszym popytem ze strony budownictwa mieszkaniowego". Eksperci przewidują, że dynamiczniejsze wzrosty cen mogą pojawić się dopiero w 2026 roku, co będzie konsekwencją potencjalnego ograniczenia podaży działek po przyjęciu przez gminy planów ogólnych według nowych zasad.
Ceny gruntów pod zabudowę w największych polskich miastach utrzymywały się w drugim półroczu 2024 roku na wysokim poziomie. Najwyższe ceny odnotowano w Warszawie, gdzie średnio za metr kwadratowy trzeba było zapłacić 871 złotych. Na kolejnych miejscach znalazły się Gdańsk z ceną 794 złotych oraz Kraków z kwotą 705 złotych za metr kwadratowy.
Warto zauważyć, że dynamika wzrostu cen w drugim półroczu 2024 roku wyraźnie spowolniła do poziomu 7-13 procent rok do roku, podczas gdy w pierwszym półroczu tego samego roku wzrosty wynosiły 14-17 procent.
Analitycy PKO BP zwracają również uwagę na osłabienie wzrostowej tendencji cen działek w województwach, gdzie znajdują się największe aglomeracje. Po intensywnym wzroście w 2023 roku, w trakcie 2024 roku cena gruntu w sześciu największych miastach przeliczona na metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkalnej rosła znacznie wolniej. W Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Łodzi wzrost był jednocyfrowy, w przeciwieństwie do dwucyfrowego wzrostu rok wcześniej. W Poznaniu odnotowano nawet spadek cen w ujęciu rocznym.
Eksperci podkreślają, że udział wartości gruntu w całkowitym koszcie budowy mieszkania wynosił od 14,6 procent do 23,5 procent, co stanowi istotny składnik kosztowy dla deweloperów.
Raport wskazuje również na ryzyko paraliżu decyzyjnego w przypadku, gdyby gminy nie zdążyły uchwalić planów ogólnych do końca czerwca 2026 roku. Taka sytuacja mogłaby dodatkowo zmniejszyć podaż działek budowlanych, co potencjalnie przełożyłoby się na wzrost cen.
W drugim półroczu 2024 roku zaobserwowano osłabienie popytu na działki budowlane. Według ekspertów PKO BP, wynika to z mniejszego popytu na mieszkania w warunkach niejasnej perspektywy obniżek stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego oraz oddalającego się terminu wprowadzenia kolejnego programu mieszkaniowego.
Mimo tych wyzwań, raport podkreśla, że deweloperzy dysponują dużą pulą nagromadzonych pozwoleń na budowę, co umożliwi im szybkie zwiększenie aktywności, gdy powrócą bardziej sprzyjające warunki rynkowe.
