Rok 2021 również był czasem rekordowo niskich stóp procentowych. W najbardziej korzystnym dla potencjalnych kredytobiorców momencie wynosiły 0,1 proc., co zdecydowanie zachęcało do zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Innymi, ważnymi czynnikami, które sprawiały, że w 2021 r. chętnie kupowaliśmy mieszkania na kredyt były np.: wzrosty wynagrodzeń, złagodzenie kryteriów przyznawania kredytów przez banki czy oprocentowanie lokat niższe niż inflacja, co sprawiło, że zakup nieruchomości był najbardziej opłacalną formą inwestycji w pandemii.
Podwyższanie stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej ma na celu złagodzenie wpływu wysokiej inflacji na naszą gospodarkę. Inflacja już jest wysoka, a szacuje się, że na początku roku może wynieść nawet 10 proc.. W grudniu podjęto decyzję o kolejnej podwyżce, w efekcie stopa referencyjna wynosi już 1,75 proc. i jest to poziom wyższy niż ten odnotowywany przed pandemią (1,5 proc.).
Stopa referencyjna to jedna ze stóp procentowych regulowanych przez RPP. To ważny wskaźnik dla wszystkich spłacających kredyt hipotecznych, ponieważ od wysokości stopy referencyjnej w dużej mierze zależy wysokość raty kredytowej. Według szacunków w 2022 r. stopa referencyjna może wzrosnąć nawet do 3 proc. Kolejne podwyżki stóp procentowych będą dalej przekładać się na wzrost kosztów kredytów, co w połączeniu z rosnącymi cenami mieszkań sprawi, że kredyty staną się mniej dostępne dla części Polaków. Pokazują to analizy dokonane po pierwszych podwyżkach. Z drugiej strony należy dodać, że kolejne, znaczne wzrosty stóp procentowych, mogą przyczynić się do spadku cen mieszkań. Dlaczego?
– Podwyżki stóp procentowych wpływają na wysokość rat kredytowych. Rosnąca inflacja obniża dodatkowo siłę nabywczą Polaków. Wielu osób po prostu nie będzie stać na zaciągnięcie kredytu. Wyższe stopy procentowe i wyższe raty, to również niższa zdolność kredytowa. Dlatego, przy niższym popycie, ceny mieszkań powinny się stabilizować, a w niektórych miastach być może nawet lekko spadać – dodaje Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Można przypuszczać, że wzrost stóp procentowych, który podwyższa wysokość raty kredytu, sprawi, że coraz więcej przyszłych kredytobiorców będzie zwracać uwagę na kredyty mieszkaniowe ze stałym oprocentowaniem, które gwarantują niezmienność wysokość rat przez okres 5-7 lat – tę możliwość wprowadziła ostatnia nowelizacja Rekomendacji S. Zainteresowanie klientów banków tą opcją już jest widoczne.
– Średni poziom oferowanego obecnie oprocentowania stałego wynosi 5,42% w przypadku wkładu własnego powyżej 20 proc. Dla porównania przy oprocentowaniu zmiennym średnia marża wynosi 2,04 proc., co oznacza, że przy obecnym poziomie WIBORu oprocentowanie wynosi średnio 4,48proc. Gdyby jednak stopa referencyjna NBP wzrosła do 4proc., to średnie oprocentowanie dla stawki zmiennej wyniosłoby 6,27%. Oprocentowanie stałe jest więc wyższe niż obecny poziom stawki zmiennej, ale chroni przed sytuacją, gdyby stopy procentowe dalej mocno rosły. – zaznacza Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Rekomendacja S, wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego, nakłada na banki obowiązek otwarcia kredytobiorcy ścieżki do skorzystania ze zmiany oprocentowania podczas trwania kredytu. Czasami warto zwrócić się do banku z prośbą o przygotowanie oferty. Należy jednak mieć świadomość, że nie zawsze będzie ona korzystna. Z reguły oferty z oprocentowaniem stałym są nieco droższe od tych z oprocentowaniem zmiennym. Z tego powodu warto poprosić o wsparcie eksperta kredytowego bądź samodzielnie przeprowadzić symulację kredytową na stronie, co dokładnie pozwoli na spersonalizowanie oferty i pomoże w wyborze idealnego rozwiązania.
Jak podaje Grupa PSB, ceny wiodących materiałów budowlanych w listopadzie 2021 r., w stosunku do listopada 2020 r. wzrosły o blisko 23 proc.. Pierwsze miejsce pod względem dynamiki wzrostu zajmują płyty OSB, które zdrożały aż o 80% proc! Jeśli nie uda się wyhamować dalszego wzrostu inflacji, wtedy z pewnością czekają nas kolejne podwyżki cen mieszkań, bo znacznie wzrosną koszty ich powstawania.
– Już od dłuższego czasu obserwujemy znaczący wzrost cen materiałów budowlanych, co w połączeniu z wysokim popytem, wpływa na rekordowo wysokie ceny nieruchomości. Drogie nieruchomości mogą zniechęcać do kupna i w konsekwencji, wraz z wyższym oprocentowaniem kredytów, wyhamować dalsze wzrosty cen. Czy tak się stanie? Prawdopodobnie zobaczymy już w I kw. 2022 r. – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Wpływ na sytuację kredytobiorców w 2022 r. będzie miał z pewnością rządowy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który ma wesprzeć osoby nieposiadające wystarczającej kwoty stanowiącej wkład własny – ten minimalny obowiązujący obecnie wynosi 10%. Program ma wejść w życie w maju 2022 r. i ma być skierowany do osób, które posiadają zdolność kredytową, chcą nabyć swoje pierwsze „cztery kąty” z rynku pierwotnego, zakupić nieruchomość na rynku wtórnym bądź socjalnym czy wybudować dom, oczywiście na kredyt.
– Zaletą programu będzie możliwość uzyskania kredytu na pełną kwotę potrzebną na zakup mieszkania czy budowę domu oraz na wykończenie lokalu. Program pozwoli też uzyskać dopłaty w przypadku, gdy w trakcie spłaty preferencyjnego kredytu urodzi się drugie dziecko i kolejne. Przy trójcie dzieci dopłata wyniesie w sumie 80 000 zł. Wadą będą limity cen, powodujące, że w niektórych miast trudno będzie znaleźć jakiekolwiek mieszkanie, które będzie można kupić w ramach tego programu. Poza tym istnieje ryzyko, że banki zastosują wyższe marże niż dla zwykłych kredytów hipotecznych – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander.
Kolejnym aspektem, na który warto zwrócić uwagę, analizując możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku nieruchomości, jest niewystarczająca liczba mieszkań. Wysoki popyt w zderzeniu ze zbyt małą liczbą dostępnych nowych lokali to przepis na dalsze wzrosty cen. Z jednej strony, jak podaje GUS, od stycznia do listopada 2021 r. oddano do użytkowania 208,3 tys. mieszkań, czyli o 5,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie rok temu.
Z drugiej, jak wskazują dane JLL, obecnie w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach brakuje połowy mieszkań, biorcą pod uwagę zapotrzebowanie. Jak będzie w 2022 r.? Szanse na zrównanie popytu z podażą lub chociaż częściowe zaspokojenie potrzeb rynku daje liczba rozpoczętych nowych budów mieszkań, których jest blisko o 1/3 więcej niż przed rokiem.
Zdjęcie główne: materiały prasowe / Agnieszka Łuczak