Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygnaturze II FSK 823/22 orzekł, że zakup mieszkań, ich remont przy niskim nakładzie finansowym, a następnie sprzedaż z zyskiem, stanowi prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu lokalami mieszkalnymi. Sąd podkreślił, że o zarobkowym charakterze takich działań świadczy również fakt braku osobistego użytkowania nieruchomości przez nabywcę.
W rozpatrywanej sprawie organy podatkowe zwróciły uwagę na schemat działania podatniczki, która nabyła cztery mieszkania w latach 2014-2015. Różnice między cenami nabycia a sprzedaży wynosiły odpowiednio 85 000 zł, 97 000 zł, 102 000 zł i 88 000 zł. Mieszkania były wystawiane na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontu.
Sąd uznał, że działalność ta spełniała wszystkie przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ była prowadzona we własnym imieniu, miała na celu osiągnięcie dochodu oraz charakteryzowała się zorganizowaniem i ciągłością.
Zakwalifikowanie sprzedaży nieruchomości jako działalności gospodarczej wiąże się z istotnymi konsekwencjami podatkowymi. W przypadku osób fizycznych sprzedających nieruchomość prywatnie obowiązuje 19-procentowy podatek dochodowy, jeśli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jej nabycia.
Podatnicy mogą przy tym skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli dochód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, w ciągu 3 lat licząc od końca roku, w którym nastąpiła sprzedaż. Cele te mogą obejmować remont, zakup nowej nieruchomości, zakup mebli czy spłatę kredytu hipotecznego.
Natomiast w przypadku sprzedaży nieruchomości w ramach działalności gospodarczej dochody opodatkowane są według jednej z trzech możliwych form: na zasadach ogólnych według skali podatkowej (12 proc. i 32 proc.), według podatku liniowego (19 proc.) lub ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Prowadzenie działalności gospodarczej związanej ze sprzedażą nieruchomości nakłada na podatnika szereg dodatkowych obowiązków. Oprócz wyższych stawek podatkowych, przedsiębiorca musi liczyć się z koniecznością opłacania składek ZUS, prowadzenia księgowości oraz spełnienia wymogów ewidencyjnych i sprawozdawczych.
W niektórych przypadkach może również wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT, szczególnie jeśli sprzedaż dotyczy nowych nieruchomości lub działalność ma charakter deweloperski. Wszystkie te dodatkowe koszty i obowiązki znacząco zwiększają obciążenia finansowe związane ze sprzedażą nieruchomości.
Wyrok NSA jako narzędzie dla fiskusa
Konsekwencją omawianego wyroku NSA mogą być wzmożone kontrole podatkowe sprzedaży nieruchomości. Każda osoba, która w krótkim czasie kupiła nieruchomość, przeprowadziła remont, a następnie ją sprzedała, może zostać objęta kontrolą skarbową.
Przytoczony wyrok staje się silnym narzędziem w rękach organów podatkowych do naliczania wyższych podatków. W przypadku spełnienia przesłanek wynikających z wyroku, warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, rejestrację działalności gospodarczej oraz złożenie czynnego żalu w celu uniknięcia sankcji podatkowych.
Wyrok NSA opiera się na przepisach ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz wcześniejszym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 21 kwietnia 2025 roku o sygnaturze I SA/Rz 31/22 - wskazuje "Dziennik Gazeta Prawna".
