Kupno mieszkania z rynku wtórnego

Jeżeli zainteresuje nas jakieś mieszkanie, sprawdźmy dokładnie, w jakim jest stanie. Lokale w starym budownictwie mają często stare instalacje centralnego ogrzewania czy wodno-kanalizacyjne, jeżeli zostały wymienione to poproś o dokumenty z robót. Budynki takie zazwyczaj mają starą elewację, a klatki schodowe pozostawiają wiele do życzenia. W takim wypadku dowiedzmy się w spółdzielni lub wspólnocie, czy i na kiedy planowany jest remont. Cennym źródłem informacji będzie administrator budynku, zarząd wspólnoty lub spółdzielnia.

Warto też sprawdzić najbliższe sąsiedztwo. Mieszkanie przy ruchliwym skrzyżowaniu, trasie szybkiego ruchu czy przepompowni ścieków na pewno nie należy do najprzyjemniejszych, dlatego warto poświęcić chwilę na spacer po okolicy i zweryfikować czy natężenie hałasu nam nie przeszkadza. Jeśli obok naszego budynku są tylko puste działki i nic nie zakłóca nam widoku na zieleń, lepiej sprawdzić, czy coś nam tego widoku w najbliższym czasie nie zasłoni. I nawet jeśli sprzedający zapewnia nas, że na sąsiednich działkach nic nie powstanie, wybierzmy się do urzędu gminy i sprawdźmy, co może w tych miejscach powstać. Informacje o planowanej zabudowie uzyskamy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli osoba sprzedająca mieszkanie podaje się za właściciela, sprawdźmy, czy na pewno nim jest. Nie chcemy przecież paść przecież ofiarą oszusta, który twierdzi, że mieszkanie jest jego własnością, a w rzeczywistości tylko je wynajmuje. Po pierwsze poprośmy o dokumenty świadczące o własności, czyli akt notarialny nabycia nieruchomości oraz odpis księgi wieczystej. Tam zapisane będzie, kto dokonał zakupu mieszkania. Interesujące nas informacje należy porównać z danymi z dokumentu tożsamości.

Kupując mieszkanie hipoteczne, dokładnie sprawdźmy jego księgę wieczystą. Posiadając numer KW możemy na stronie https://ekw.ms.gov.pl sprawdzić wszystkie jej zapisy.

W dziale I znajdziemy informacje o mieszkaniu. Oprócz adresu jest tam również dokładny metraż i liczba pomieszczeń. Pozwoli nam to na zweryfikowanie tego, czy właściciel nie wprowadził nas w błąd, mówiąc o wielkości mieszkania. W dziale II natomiast znajdziemy informację o tym, kto jest właścicielem nieruchomości.

W dziale III mieszczą się informacje o ograniczonych prawach rzeczowych i ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością, a należą do nich między innymi służebności i zastawy . Ta część księgi wieczystej powinna być pusta, a jeśli znajdują się tam jakieś wpisy, musimy poprosić o ich wyjaśnienie.

Jeżeli mieszkanie obciążone jest kredytem hipotecznym, dowiemy się o tym z działu IV. Tu znajdziemy informacje o tym, jakie są to hipoteki (kaucyjna czy zwykła), z dokładnym określeniem wysokości, waluty, nazwą banku, który udzielił kredytu oraz terminu spłaty. Wpisana hipoteka nie jest niczym niebezpiecznym, ponieważ po spłacie kredytu przez zbywcę zostanie wykreślona z księgi wieczystej.

Jeśli nabywane przez nas mieszkanie jest spółdzielczo-własnościowe, zbywca powinien nam dostarczyć zaświadczenie ze spółdzielni o możliwości sprzedaży lokalu. Pismo takie zawiera potwierdzenie tego, że właściciel dotychczas wywiązywał się ze zobowiązań względem spółdzielni i że nie ma przeciwwskazań do sprzedaży mieszkania, oraz że wcześniej nie były składane wnioski o sprzedaż. Poprośmy też o informacje ze spółdzielni o tym, czy przewidziane są jakieś remonty, które obciążać będą właścicieli. Warto też sprawdzić w administracji lub spółdzielni, czy właściciel nie zalega z opłatami. Najlepiej poprosić o zaświadczenie na piśmie. Co prawda sprzedający w umowie oświadcza, że nie ma żadnych zadłużeń względem mieszkania, ale kiedy po kilku miesiącach okaże się, że jednak ma, możemy mieć problem z odnalezieniem go i całą należność będziemy musieli uregulować my. Oczywiście możemy sprawę skierować do sądu, ale czasem gra nie warta jest świeczki.

Bardzo ważne jest określenie terminów podpisania umowy ostatecznej, przekazania i wysokości zadatku, wyprowadzenia się zbywcy z mieszkania oraz jego przekazania. W umowie musi być bardzo dokładnie opisane mieszkanie, które kupujemy, jego metraż i cena. Powinno się tam też znaleźć oświadczenie sprzedającego, że mieszkanie nie jest w żaden sposób zadłużone, czyli nie posiada na przykład zaległości w opłacaniu czynszu lub podatku gruntowego. Jeżeli jest ono obciążone hipoteką, musi być ona dokładnie określona. Zbywca musi zobowiązać się do spłacenia kredytu w określonym terminie, a później przedstawić nam zaświadczenie o spłacie, co najczęściej następuje już po umowie ostatecznej. W umowie przedwstępnej można też wyszczególnić, co pozostaje w mieszkaniu. Najlepiej zapisać to jako aneks do umowy.

Umowa ostateczna zawsze jest podpisywana w formie aktu notarialnego i zazwyczaj wygląda tak samo. Przed jej podpisaniem zbywca musi przedstawić zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania. W umowie określamy kiedy wpłacone zostaną pieniądze oraz termin przekazania mieszkania. W dniu przekazania mieszkania należy spisać protokół zdawczo-odbiorczy. Musi się tam znaleźć między innymi stan liczników. Od tego momentu to my, jako nowi właściciele jesteśmy zobowiązani do dokonywania wszelkich opłat. Powinniśmy podpisać umowy z zakładem energetycznym i gazowym. W tym celu musimy przedłożyć protokół zdawczo-odbiorczy, akt notarialny nabycia mieszkania oraz dowód tożsamości. W momencie gdy nieruchomość, którą zamierzamy nabyć jest obciążona hipoteką konieczne będzie zażądanie od sprzedawcy, by ten wystąpił do banku kredytującego o wydanie dokumentu, z którego powinno jednoznacznie wynikać, jakiej wysokości wpłata na rachunek kredytowy banku skutkować będzie całkowitą spłatą kredytu w i konsekwencji wyrażeniem przez bank zgody na wykreślenie hipoteki. W dokumencie tym, który zwykle przybiera formę promesy, powinny również znaleźć się warunki i terminy, od których dotrzymania bank uzależnia wydanie zgody na zwolnienie lokalu spod obciążenia hipotecznego.

Zakres czynności jakie należy wykonać, aby przeprowadzić transakcję jest ogromny i może przyprawić o zawrót głowy. Najprostszym sposobem poradzenia sobie w tej sytuacji jest współpraca z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, który mając bogate doświadczenie bez problemu przeprowadzi Cię przez cały proces. W jego gestii będzie wiele spraw, które za Ciebie załatwi i przypilnuje, począwszy od negocjacji ceny, poprzez zebranie i sprawdzenie dokumentów, aż po pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Aby wybrać pośrednika użyj wyszukiwarki internetowej i sprawdź kto w Twojej okolicy prężnie działa lub po prostu popytaj znajomych- na pewno kogoś Ci polecą.