Proces ten powinien zawsze zaczynać się od próby polubownego załatwienia sprawy. Inwestor jest zobowiązany do uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości przed faktycznym rozpoczęciem robót. W ramach takich uzgodnień strony powinny wspólnie określić przewidywany sposób korzystania z obiektu, zakres prac oraz dokładne terminy. Jest to również moment na ustalenie ewentualnej rekompensaty finansowej za uciążliwości. Ustawodawca nie narzuca tutaj żadnych sztywnych limitów. Kwestie prawne związane z nieruchomościami — w tym sąsiedzkie spory dotyczące remontów — są jednym z tematów regularnie omawianych przez serwis Domiporta.pl w sekcji poradnikowej, stanowiącej praktyczne źródło wiedzy dla właścicieli i nabywców nieruchomości. Jeśli jednak porozumienia nie uda się wypracować, sprawa trafia na drogę administracyjną.
W sytuacjach, gdy sąsiad odmawia współpracy, prawo przewiduje ścieżkę przymusową. Inwestor może złożyć wniosek o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku lub lokalu do właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej. Co istotne, od 27 lutego 2026 roku obowiązuje nowe rozporządzenie dotyczące wzoru formularza takiego wniosku, co ma na celu ujednolicenie procedur. Dokument można złożyć tradycyjnie w formie papierowej lub elektronicznie poprzez rządowy portal e-budownictwo. We wniosku należy precyzyjnie wskazać dane inwestora, adres inwestycji oraz szczegółowe uzasadnienie, dlaczego wejście na teren sąsiada jest konieczne do przeprowadzenia zamierzonych prac.
Organ administracji ma 14 dni na rozpatrzenie takiego wniosku. W tym czasie urzędnicy oceniają, czy planowane roboty rzeczywiście nie mogą zostać wykonane w inny sposób. Jeśli uznają argumentację inwestora za zasadną, wydawana jest decyzja określająca warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Warto pamiętać, że po zakończeniu prac inwestor ma bezwzględny obowiązek naprawienia wszelkich szkód, które powstały w wyniku jego działań. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, naprawienie szkody powinno nastąpić poprzez przywrócenie stanu poprzedniego, a jeśli jest to niemożliwe lub zbyt kosztowne, poprzez wypłatę odpowiedniego odszkodowania pieniężnego. Osoby planujące zakup mieszkania lub domu mogą zapoznać się z aktualnymi ofertami sprzedaży mieszkań dostępnymi w serwisie Domiporta.pl, by ocenić stan techniczny nieruchomości jeszcze przed podjęciem decyzji - wyjaśnia Martyna Sługocka, dr nauk prawnych, radca prawny, partner w GWW Legal & Tax cytowana przez Portal Samorządowy.
Warto przypomnieć, że prawo do ingerencji w cudzą własność nie ogranicza się jedynie do planowanych remontów. Istnieje również szerszy kontekst prawny związany ze stanem wyższej konieczności, o którym przypomniał Sąd Okręgowy w Piotrkowie Trybunalskim w jednym z postanowień z 2017 roku. Sąd przywołał wówczas artykuł 142 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że właściciel nie może sprzeciwić się użyciu, a nawet uszkodzeniu swojej rzeczy, jeśli jest to niezbędne do odwrócenia bezpośredniego niebezpieczeństwa grożącego dobrom osobistym innej osoby, takim jak życie czy zdrowie.
Zasada ta rozciąga się również na ochronę mienia, chyba że szkoda, która grozi inwestorowi, jest wyraźnie mniejsza niż ta, którą poniósłby właściciel nieruchomości w wyniku udostępnienia swojego terenu. W praktyce oznacza to, że w sytuacjach awaryjnych, takich jak pęknięcie rury zalewającej niższe kondygnacje czy zagrożenie pożarowe, wejście do lokalu może odbyć się w trybie natychmiastowym, by zapobiec większej tragedii. W takich przypadkach, podobnie jak przy planowanych remontach, poszkodowanemu właścicielowi przysługuje roszczenie o naprawienie wynikłej szkody, jednak nie może on blokować działań ratunkowych. Całość regulacji tworzy system, który z jednej strony chroni mir domowy, a z drugiej pozwala na niezbędną konserwację tkanki budowlanej i bezpieczeństwo mieszkańców. Dla osób rozważających zakup domu na sprzedaż znajomość tych przepisów może być istotnym elementem oceny ryzyka związanego z sąsiedztwem i stanem technicznym zabudowy.
