Jak płacić małe podatki za wynajem mieszkania

Podatek od wynajmu możesz płacić ryczałtem albo na zasadach ogólnych. Na zasadach ogólnych podatek liczysz od dochodu. Ryczałt - od przychodu.

Na zasadach ogólnych

Dochód z wynajęcia mieszkania podlega opodatkowaniu według skali podatkowej 19, 30, 40 proc. (a od nowego roku także 50 proc.). Rozlicza się go razem z innymi dochodami uzyskanymi w trakcie roku podatkowego, np. z pensją. Kiedy płacisz podatek? Deklarowanie dochodu z najmu w urzędzie skarbowym rozpoczynasz w miesiącu, w którym przekroczył on kwotę wolną od podatku (w przyszłym roku: 2790 zł). UWAGA! Jeśli masz umowę o pracę, twoją kwotę wolną od podatku co miesiąc potrąca zakład pracy! Aby opóźnić płacenie podatku od najmu, poproś w swojej firmie, aby przestali ci ją potrącać.

Podatek wpłacasz zaliczkowo do 20. dnia każdego miesiąca za miesiąc poprzedni - np. zaliczkę od dochodu wrześniowego zapłacisz do 20 października. Dlatego co miesiąc musisz wypełnić deklarację podatkową PIT-5. UWAGA! Inaczej jest z zaliczką za grudzień. Przyjmuje się, że jest ona równa zaliczce za listopad, a płaci się ją nie do 20 stycznia roku następnego, ale do 20 grudnia, czyli razem z zaliczką za listopad.

Możesz tego uniknąć. Ustaw tak płatności, żebyś pieniądze za listopad dostał w grudniu. Ten grudniowy dochód zgłaszasz w urzędzie skarbowym nie w terminie do 20 stycznia następnego roku, lecz razem ze wszystkimi dochodami w rocznym zeznaniu podatkowym. Możesz to więc zrobić nawet 30 kwietnia!

Ile wynosi zaliczka? To zależy, w jakiej grupie podatkowej sytuują cię dochody z najmu. Jeśli w pierwszej, płacisz 19 proc., jeśli w drugiej - 30 proc. itd. Dochody uzyskane w bieżącym roku z wynajęcia domu bądź mieszkania musisz ostatecznie rozliczyć do 30 kwietnia następnego roku w zwykłym rocznym zeznaniu podatkowym. Wtedy też okaże się, czy musisz coś fiskusowi dopłacić, czy nie.

Plusy: Rozliczając się na zasadach ogólnych, od przychodu z najmu odejmujesz koszty uzyskania przychodu. Odliczyć możesz np.:

opłaty za mieszkanie (jeśli w umowie najmu jest zapisane, że to ty będziesz płacił),

ubezpieczenie (jeśli jest zapisane w umowie najmu, że lokator wymaga od ciebie ubezpieczenia lokalu),

prowizję pośrednika,

amortyzację, czyli zużycie mieszkania itp. (co to jest amortyzacja - patrz ramka).

Co jeszcze możesz odliczyć?

Stratę (gdy koszty były wyższe od przychodu), ale nie całą od razu. Połowę straty możesz odliczyć od dochodu przed opodatkowaniem w następnym roku podatkowym, a resztę w kolejnym.

Wyposażenie mieszkania - jeśli w umowie przedwstępnej wynajmu mieszkania jest zapisane, że najemca domaga się wyposażenia lokalu w meble oraz sprzęt AGD (lodówkę, pralkę i zmywarkę).

UWAGA! Każdy zakupiony element wyposażenia mieszkania, którego wartość nie przekracza 3,5 tys. zł, w całości zaliczamy do kosztów.

Minusy: Rozliczanie kosztów wynajmu na zasadach ogólnych jest skomplikowane i pracochłonne. Co miesiąc składasz deklarację podatkową PIT-5, w której musisz wyliczyć swój dochód, pokazać koszty jego uzyskania i obliczyć zaliczki na podatek.

Komu to się opłaca?

Osobom, które mają bardzo duże koszty wynajmu.

Osobom, które na wynajmie zarabiają niewielkie kwoty.

PAMIĘTAJ! Warto tak zaplanować przychody i ponoszone koszty, żeby koszty pojawiły się na początku roku podatkowego. Dzięki temu możesz od początku obniżać przychody z wynajmowania domu czy mieszkania. To zmniejszy podatek.

Ryczałt

Ryczałt płaci się od przychodu w wysokości 8,5 oraz 20 proc. Jeśli twoje przychody z tytułu najmu nie przekroczą w ciągu przyszłego roku kwoty 17 514,80 zł, płacisz 8,5 proc. Jeśli przekroczą, od każdej następnej złotówki przychodu płacisz 20 proc. (ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, DzU z dnia 27 listopada 1998 r. DzU 98.144.930).

Jeśli decydujesz się na ryczałt, musisz o tym poinformować swój urząd skarbowy pisemnie. Masz na to czas do 20 stycznia roku podatkowego (jeśli chcesz zmienić formę opodatkowania z zasad ogólnych na ryczałt) albo do dnia poprzedzającego wynajęcie lokalu (ale nie później niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu).

UWAGA! Nie możesz przejść z opodatkowania na zasadach ogólnych na ryczałt w trakcie trwania roku podatkowego!

Plusy:

Przychodów z najmu nie łączy się z innymi dochodami, od których podatek opłacany jest na zasadach ogólnych.

Rozliczenia z urzędem skarbowym są proste. Nie trzeba prowadzić tzw. ewidencji przychodów, jeżeli ich wysokość wynika z umowy zawartej w formie pisemnej (tzn. gdy do umowy jest wpisana wysokość czynszu).

Współmałżonkowie mogą zadecydować, że jedno z nich rozlicza najem w całości bądź że chcą rozliczać go po połowie.

Możesz korzystać z ryczałtu także wtedy, gdy wynajmujesz komuś lokal użytkowy.

Minusy:

Przy ustalaniu wysokości podatku ryczałtowego nie uwzględnia się kosztów uzyskania przychodu.

Komu to się opłaca? Tym, którzy mają bardzo małe koszty wynajmu, oraz tym, którzy osiągając bardzo duże dochody z wynajmu, płacą 40- albo 50-proc. podatek dochodowy na zasadach ogólnych.

Co jest przychodem z najmu

Pod koniec marca tego roku Ministerstwo Finansów wysłało do izb i urzędów skarbowych nową interpretację przychodu. Brzmi ona: "Podstawą generowania przychodów z tytułu najmu jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy. Strony umowy określają w niej wysokość czynszu. Czynsz ten stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym generuje przychód w rozumieniu podatkowym".

MF precyzuje również, co nie jest obciążone podatkiem: "składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą natomiast ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem, takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia". W nowej interpretacji MF oparło się na art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz orzecznictwie NSA, który wielokrotnie twierdził, że przychód powstaje jedynie wówczas, gdy ma miejsce przysporzenie majątkowe.

Interpretację wydano w trybie art. 14 ordynacji podatkowej. Oznacza to, że wiąże ona organy podatkowe, a zastosowanie się do niej nie może szkodzić podatnikowi.