Problemy z VAT-em

Problem pierwszy

VAT na budownictwo mieszkaniowe wynosi 7 proc., na grunt - 22 proc. Jaką stawkę podatku powinno się płacić, kupując lokal?

Zgodnie z ustawą deweloper, sprzedając budynek lub jego część (np. mieszkanie), "nie może wyodrębnić z podstawy opodatkowania wartości ziemi". Deweloper nie może więc opodatkować oddzielnie gruntu 22-proc. VAT i mieszkania 7-proc. VAT. Musi zastosować jedną stawkę. A na budownictwo mieszkaniowe wynosi ona 7 proc.

Problem drugi

Klient za mieszkanie zapłacił przed 1 maja. Umowa sprzedaży mieszkania (akt notarialny) zostanie jednak podpisana po tym terminie. Czy klient powinien dopłacić 7-proc. stawkę VAT za udział w gruncie?

Ustawa nie reguluje takiej sytuacji. Brak jest w niej przepisów przejściowych. Specjaliści są podzieleni. Jedni twierdzą, że VAT płacić trzeba, inni - że nie. Ministerstwo Finansów (autor felernych przepisów) nie zajmuje stanowiska, wychodząc z założenia, że w aktualnym stanie prawnym nie może wydawać wiążących interpretacji prawa podatkowego.

Co robić, nie wie więc nikt. Z tzw. ostrożności podatkowej deweloperzy naliczają swoim klientom podatek od gruntu.

Problem trzeci

VAT na większość materiałów budowlanych wzrósł od maja z 7 na 22 proc. Ceny poszły do góry o 5-15 proc. Jak zminimalizować skutki podwyżki?

Można kupić lokal w wersji pod klucz. Deweloper za jego wykończenie naliczy wtedy 7-proc. stawkę podatku. Od połowy roku zainteresowanie kupnem mieszkania w takiej wersji gwałtownie rośnie. O ile kilka miesięcy temu chciał to zrobić mniej więcej co dziesiąty klient, teraz już co drugi.

Wykończenie lokalu z pomocą dewelopera ma też tę zaletę, że może on utargować większe upusty od producentów materiałów. W końcu zamawia nie trzy krany, jak przeciętny Kowalski, ale np. trzysta. U dewelopera zazwyczaj droższa jest za to robocizna (o kilkanaście, a czasem kilkadziesiąt procent).

Problem czwarty

Czy podatek VAT zastępuje podatek od czynności cywilnoprawnych?

Tak. Ustawa o VAT znowelizowała zasady naliczania podatku od czynności cywilnoprawnych. Do 1 maja, kupując nowe mieszkanie, płaciło się u notariusza 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych (tzw. PCC) od udziału w gruncie. Po 1 maja grunt jest objęty podatkiem VAT, a więc PCC się nie płaci. Polskie prawo bowiem zwalnia od płacenia podatku czynności cywilnoprawnej, jeżeli "przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług".

Problem piąty

Czy przez VAT mieszkania będą drożeć?

Niestety, tak. Deweloperzy skarżą się, że od maja płacą 22-proc. VAT za grunt. A ziemia w niektórych przypadkach to nawet 50 proc. kosztów inwestycji.

Z kolei od roku 2008 kończy się okres przejściowy, który wynegocjowaliśmy z Unią. Z 7 na 22 proc. wzrośnie stawka VAT na nowe mieszkania.

Rodzi to dodatkowe niebezpieczeństwo. Tak jak ludzie kilka miesięcy temu chcieli z kupnem mieszkania zdążyć przed Unią, tak teraz będą spieszyć się przed VAT-em. A gwałtowny popyt przy małej podaży (deweloperzy budują mało, bo brakuje planów zagospodarowania przestrzennego) może doprowadzić tylko do jednego - wzrostu cen.

Dla Gazety

Jacek Bielecki, Polski Związek Firm Deweloperskich

Od roku 2008 rośnie stawka podatku VAT na mieszkania z 7 do 22 proc. Część komentatorów twierdzi - nie ma problemu, deweloperzy mogą przecież zejść ze swojej marży. Odpowiadam: deweloperzy tego nie zrobią, bo zarabiane pieniądze muszą przeznaczać na dalsze inwestycje.

Marże nie są wydawane na nowe mercedesy dla członków zarządu tylko od razu inwestowane. Deweloperzy budują, korzystając z kredytów. Tak jak każdy bankowy klient muszą wykazać się wkładem własnym. Dla nas jest on szczególnie wysoki, bo wynosi minimum 30-35 proc. kosztów inwestycji.

Ostrzegamy więc: w roku 2008 mieszkania zdrożeją o 15 proc. Chyba że rząd przepchnie na forum unijnym objęcie całej branży mieszkaniowej ulgową stawką podatku w ramach prowadzenia "polityki społecznej", tak jak jest to w wielu innych krajach Wspólnoty.

Mamy na to dwa argumenty. Polska ma najniższy wskaźnik mieszkań (309) na tysiąc mieszkańców w całej Unii i równie mało buduje w stosunku do liczby ludności.

Jaka stawka VAT na budownictwo mieszkaniowe w krajach Europy Zachodniej

Dania 25 proc.

Szwecja 25 proc.

Austria 20 proc.

Finlandia 22 proc.

Irlandia 12,5 proc.

Grecja 8 proc.

Belgia 6 proc.

Francja 5,5 proc.

Portugalia 5 proc.

Hiszpania 4 proc.

Włochy 4 proc.

Luksemburg 3 proc.

Wlk. Brytania 0 proc.

Niemcy 16 proc.

Holandia 17,5 proc.

Źródło PZFD