Ogromne różnice cen za mieszkania w dużych i małych miastach

Polski rynek nieruchomości jest mocno rozwarstwiony pod względem cen. Dominuje kilka dużych ośrodków miejskich, gdzie buduje się najwięcej i najwyższe są też stawki za metr kwadratowy. Chodzi oczywiście o Warszawę, Wrocław, Kraków, Poznań i Trójmiasto - tu ceny mieszkań pozostają najwyższe w Polsce i tu przepaść cenowa w porównaniu do tzw. prowincji jest największa. Stolice innych województw nie są już tak drogie, ale nadal dzieli je cenowa przepaść w porównaniu do stawek z małych i średnich miast. Najmniejsze dysproporcje obserwujemy w województwach łódzkim i lubuskim. Łódź, Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra mają jednocześnie najniższe ceny mieszkań spośród wszystkich miast wojewódzkich.

Najbardziej ekstremalnie wypada porównanie przeciętnych cen z Warszawy z innymi miastami Mazowsza. W WGN średnio za mieszkanie używane w stolicy oferenci oczekują około 7600 zł/ mkw.

Dla przykładu - w oddalonym od stolicy o 100 km Radomiu metr kwadratowy używanego mieszkania kosztuje już tylko 2500 zł, a więc cena jest niższa o blisko 70 procent. Charakterystyczne jest równocześnie zjawisko wzrostu cen tym bardziej, im lokalizacja jest bliższa metropolii. W oddalonym o 15 km od stolicy Piastowie - czyli już w aglomeracji warszawskiej ceny wynoszą przeciętnie 5500 zł, a więc "tylko" o 27 procent.

Na Dolnym Śląsku dominuje cenowo Wrocław, z przeciętnymi stawkami ofertowymi zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego na poziomie 5800 - 6000 zł. Już jednak w oddalonej o 70 km Legnicy ceny ofertowe spadają do 2600 zł za metr, czyli o 56 procent. W kotlinie kłodzkiej będzie jeszcze taniej. Przeciętne stawki ofertowe za używane mieszkania w Bardzie wynoszą około 2200 zł. Z kolei w Świdnicy kupujący mieszkanie zapłaci 3000 zł od metra. Na takie ceny nie ma szans w promieniu 15 km od Wrocławia. W Siechnicach czy Bielanach Wrocławskich stawki ofertowe wynoszą już około 4400 - 4700 zł.

Wydaje się, że zasięg cenowego promieniowania z metropolii na miasteczka satelickie nie jest większy niż właśnie wspomniane 15 km. Już 25 km od Wrocławia - w Oławie ceny spadają bowiem do 3600 zł za metr, czyli w porównaniu do Wrocławia o 40 procent.

Podobna przepaść cenowa dzieli Kraków z innymi miastami Małopolski. Przykład - w stolicy regionu ceny ofertowe mieszkań wynoszą około 6600 zł/ mkw., ale w oddalonym o 84 km Tarnowie spadają o 51 procent, do 3200 zł od metra kwadratowego.

W miastach - stolicach regionów takich jak Rzeszów, Olsztyn, Lublin, Opole, Katowice, Białystok, Szczecin różnice cen w porównaniu do tzw. prowincji są nieco mniejsze. Przeciętne stawki ofertowe we wszystkich wyżej wymienionych lokalizacjach mieszczą się w przedziale 4200 - 4900 zł za metr kwadratowy, w stosunku do cen w mniejszych miastach kształtujących się w przedziale średnio 2800 - 3200/ mkw. Dystans cenowy wynosi około 30 proc.

Jak już wspomnieliśmy, najmniejsza przepaść dzieli stolice województw z miastami regionalnymi, tam, gdzie mieszkania ogólnie są najtańsze. Do takich lokalizacji z pewnością należy województwo lubuskie. Wg danych NBP średnia ofertowa cena mieszkania w Zielonej Górze to obecnie około 3400 zl. W WGN przeciętna cenowa dla tej lokalizacji jest niższa i wynosi około 3200 zł za metr, podobnie zresztą jak w drugim mieście wojewódzkim lubuskiego, czyli w Gorzowie Wielkopolskim, gdzie jest jeszcze taniej. Za używane mieszkanie oferenci oczekują przeciętnie 2900 zł. Najtańsze lokalizacje wojewódzkie to również Łódź i Bydgoszcz (3500/ mkw. średnia ofertowa). W przypadku wyżej wymienionych lokalizacji różnica między cenami z małych miast i stolic regionów nie jest duża - wynosi około 10 - 15 procent.

Charakterystyczne dla polskiego rynku mieszkań (zwłaszcza używanych) jest natomiast stosunkowo małe zróżnicowanie cen pośród mniejszych i średnich miast. Z reguły średnie cenowe nie odbiegają od przedziału 2700 - 3200 zł od metra, niezależnie od lokalizacji. Często też niewiele różnią się ceny między miastami nieco większymi (do 100 tysięcy mieszkańców) a całkiem małymi ośrodkami (do 20 -30 tysięcy).

Z czego wynika ta ogromna różnica cen mieszkań w dużych metropoliach i na tzw. prowincji? Jest ona efektem ogólnej sytuacji gospodarczej i rozwoju naszego kraju, który przebiega najszybciej w kilku wiodących miastach, gdzie równocześnie jest najniższe bezrobocie (mniej niż 7 proc.). Tu też koncentruje się głównie budownictwo deweloperskie (i program MDM), oraz rozwinięty jest rynek najmu. Wszystko to pociąga za sobą wyższe ceny mieszkań.