Grunty pod inwestycje to znów gorący rynek
Chcesz kupić działkę? Złóż wniosek o dobry kredyt
Pod mieszkaniówkę
W największych miastach Polski zainteresowanie budzą przede wszystkim tereny pod mieszkaniówkę. W osiedlach obrzeżnych lub przy granicach zewnętrznych miast, gdzie ceny są bardziej przystępne - średnio 100 - 450 zł netto za m kw. - deweloperzy poszukują działek pod tańsze mieszkania, oferowane następnie z dofinansowaniem programu MdM. W lokalizacjach śródmiejskich trzeba liczyć się z wyższymi cenami, rzędu 500 - 800 zł netto za m kw., toteż tam nabywane działki przeznaczane są pod mieszkania w wyższym standardzie, a w przypadku szczególnie atrakcyjnych osiedli - pod apartamenty. Takie topowe lokalizacje, zwłaszcza w ścisłych centrach, są na wyczerpaniu, a te które pozostały osiągają wysokie ceny rozpoczynające się od około 1600 - 2000 zł netto za metr kwadratowy i wyżej.
Jeszcze kilka lat temu firmy deweloperskie posiadały własne zapasy, tzw. banki gruntów. Jednak rosnący od początku ubiegłego roku popyt na mieszkania i dobry poziom sprzedaży sprawiły, że zapasy te zostały wyczerpane pod realizowane nowe inwestycje.
Inwestorzy poszukują przede wszystkim okazji, ale nie tylko - przy dobrej lokalizacji i atutach działki, takich jak np. aktualny plan miejscowy, dobra infrastruktura sieciowa, akceptowane są ceny nawet nieco wyższe od średniej dla danego rejonu. Wszystko jednak w granicach rozsądku, ważne są względy ekonomiczne skalkulowane tzw. PUM-em, czyli powierzchnią użytkową mieszkań, które można wybudować w danej lokalizacji.
Pod biurowce, magazyny, obiekty usługowe
Duże firmy deweloperskie, najczęściej z międzynarodowym kapitałem, inwestują przede wszystkim w grunty pod obiekty biurowe i magazynowe. Inwestycje w działki pod biurowce to obecnie domena lokalizacji poza Warszawą. W stolicy nasycenie nowoczesną powierzchnia biurową jest duże, co skutkuje rosnącym współczynnikiem pustostanów - na poziomie 13,4 % (dane za JLL z sierpnia 2014r.). Na plan pierwszy wysuwają się więc inne duże ośrodki biznesu, jak przede wszystkim: Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto oraz Łódź, która zyskuje dzięki bliskości stolicy i umiarkowanym cenom.
Podobnie jak w poprzednich latach, zainteresowanie budzą grunty z korzystną ceną i lokalizacją dla konkretnej funkcji: pod małe centra handlowe - to zwłaszcza w mniejszych miastach, obiekty przemysłowe - w tym też magazynowe z częścią produkcyjną, oraz hotele i motele z gastronomią przy trasach komunikacyjnych. Preferowana powierzchnia terenu to 3000 - 6000 mkw. w obszarze miejskim, a pod działalność przemysłową - około 1,5 ha w granicach miast oraz do 10 ha poza miastem. W ośrodkach miejskich za dobre lokalizacje dla obiektów usługowych i magazynowych uważane są rejony w bezpośrednim sąsiedztwie głównych osi komunikacyjnych, tras wylotowych i obwodnic - pod warunkiem połączenia bezpośrednimi zjazdami.
Na rynek trafia też oferta gruntów przygotowanych przez gminy, które pozyskują w ten sposób fundusze na własne inwestycje. Grunty takie są o tyle atrakcyjne, że posiadają wytyczne Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego oraz uzbrojenie w sieci infrastrukturalne. Ich ceny należą jeszcze do przystępnych, ponieważ mają stanowić przynętę dla inwestorów. Również Agencja Nieruchomości Rolnych, Agencja Mienia Wojskowego oraz departamenty nieruchomości PKP mają w swojej ofercie grunty w lokalizacjach korzystnych pod inwestycje. Z tych źródeł można nabywać nieruchomości głównie drogą przetargów publicznych.
Ceny
Oferta gruntów jest szeroka i charakteryzuje się bardzo zróżnicowanymi cenami. Na ich poziom bezpośredni wpływ mają takie parametry, jak: rodzaj gruntu (budowlany czy rolny), aktualny plan zagospodarowania przestrzennego lub WZ (warunki zabudowy) z wytycznymi dla przyszłych inwestycji, dostępność komunikacyjna, istniejące drogi publiczne - ewentualnie planowana na najbliższą przyszłość ich rozbudowa zapewniająca szybkie połączenie z miastem, a w granicach miasta z centrum - oraz dostępna infrastruktura sieciowa w bezpośrednim sąsiedztwie, a także wielkość terenu, bo jak ogólnie wiadomo cena jednostkowa maleje wraz z rosnącą powierzchnią.
W latach 2008 - 2009 nastąpił zdecydowany spadek cen transakcyjnych, dochodzący nawet do 60 % pierwotnych cen ofertowych zawyżonych w czasie boomu z lat 2006 -2007. Od tego czasu ceny zachowały raczej stabilny poziom, lecz właściciele są bardziej elastyczni i otwarci na negocjacje z konkretnymi kupującymi.
Średnie ceny ofertowe netto dla gruntów budowlanych komercyjnych (powierzchnia od ok. 4000 m kw.), za 1 m kw., III kw. 2014r., dane WGN :
strefa miejska: 120 - 800 zł
ścisłe centra dużych miast: od 1600 - 2000 zł i wzwyż
lokalizacje podmiejskie: 55 - 250 zł
lokalizacje w miejscowościach satelitach dużych miast: 100 - 650 zł
sąsiedztwo głównych tras komunikacyjnych (z możliwością bezpośredniego zjazdu): 100 - 160 zł.