Jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego?

Od 2017 roku wkład własny w przypadku zaciągania kredytu mieszkaniowego wynosi 20% wartości nabywanej nieruchomości. Co w przypadku, gdy nabywca nie posiada odłożonej sumy? Czy jest skazany na wieloletnie oszczędzanie jeszcze przez zakupem mieszkania? Odpowiadamy!

Czy wkład własny do kredytu hipotecznego jest potrzebny? 

Obecnie, wzięcie kredytu mieszkaniowego wiąże się z posiadaniem wkładu własnego. Konieczność posiadania własnych środków w celu nabycia nieruchomości jest podyktowana tzw. Rekomendacją S, czyli zbiorem zasad dotyczących dobrych praktyk w zakresie ekspozycji kredytów zabezpieczonych hipotecznie.

“Celem wydania znowelizowanej Rekomendacji S jest rozszerzenie jej o zasady dotyczące zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie oprocentowanymi stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową, tak aby uwzględnić ryzyko związane z tymi kredytami oraz wskazanie, że banki powinny posiadać wśród kredytów zabezpieczonych hipotecznie na nieruchomościach mieszkalnych również takie rodzaje kredytów.” - można przeczytać we wstępie Rekomendacji S.

Wśród rekomendacji znajduje się nie tylko wymóg dotyczący posiadania wkładu własnego, ale również maksymalnego okresu kredytowania czy wymóg każdorazowego korzystania z zewnętrznych baz danych firm zajmujących się rejestrem długów.   

Jak obliczyć wkład własny? 

Od 2014 roku nabywca nieruchomości musi posiadać wkłady własny, co wynika z treści Rekomendacji S. W pierwszym roku obowiązywania przepisów, wkład własny wynosił 5% i wzrastał o kolejne 5% każdego roku, by w 2017 zatrzymać się 20% wkładzie własnym.  

Wartość wymaganego wkładu liczy się od wartości kupowanej nieruchomości, ale tutaj może na nabywców czekać mała pułapka. Niektóre banki korzystają z usług ekspertów szacujących wartość nieruchomości i przyznawany kredyt (w domyśle 80% pozostałej wartość po odjęciu posiadanego wkładu) liczy od jego wyceny.  

Przykład: jeżeli nabywca kupuje nieruchomość za 300 tys. zł to musi posiadać 60 tys. zł wkładu własnego. Ekspert natomiast wyliczy wartość mieszkania na np.. 280 tys. zł, co oznacza, że bank udzieli kredytu jedynie na kwotę 224 tys. zł. Brakującą kwotę zakupu musi pokryć nabywca z własnej kieszeni.  
Ponadto, nabywca powinien mieć przynajmniej 4-8% zapasu w gotówce, ponieważ to właśnie on musi opłacić między innymi: prowizję banku, prowizję biura nieruchomości, opłaty notarialne itp.. 

Jak obejść wkład własny do kredytu hipotecznego? 

Wymogu posiadania wkładu własnego nie można ominąć. W określonych przypadkach minimalny wkład może wynieść 10%, ale jest dostępny jedynie w wybranych bankach, a ponadto nabywca kredytu zobowiązuje się do drogiego ubezpieczenia brakujących 10% wkładu własnego.  Oznacza to, że kredyt wzięty z wkładem własnym wynoszącym 10% będzie dużo droższy.  

Innym sposobem na uniknięcie pełnej wartości wkładu własnego jest możliwość przekazania w zastaw posiadanych obligacji bądź innych papierów wartościowych. Przekazane w ten sposób środki mogą jednak pokryć zaledwie połowę kwoty wymaganego wkładu własnego. Podczas korzystania z tej metody istotne jest również to jak bank wyceni posiadane środki. 

W przypadku bardziej ryzykownych instrumentów finansowych bank ma prawo uznać za wkład maksymalnie 50-60% ich wartości, ale obligacje Skarbu Państwa powinny być akceptowane w 100% swojej wartości.  

Kolejny sposobem na “ominięcie” wymogu posiadania wkładu jest przekazanie środków zgromadzonych na koncie emerytalnym IKZE bądź IKE. Taka możliwość jest dopuszczona w kilku bankach. Rozwiązanie nie wiąże się z koniecznością wypłaty środków i utraceniem zabezpieczenia emerytalnego. Kredytodawca po prostu zabezpieczy się na zgromadzonych do tej pory środkach do określonej kwoty.  

Jak zdobyć wkład własny do kredytu? 

Skąd wziąć pieniądze na wkład własny? Najlepszym sposobem jest rzecz jasna, systematyczne oszczędzanie, ale to rozwiązanie dla szczególnego grona klientów, którzy mogą pozwolić sobie na odkładanie dużej części zarobków. Oto parę porad dla osób, dla których oszczędzanie nie wchodzi w grę.  
Wyjaśnić trzeba na wstępie, że pieniądze z pożyczek, funduszów pracowniczych czy innych instrumentów kredytowych nie mogą być uznane za wkład własny. Podczas składania dokumentów osoba starająca się o przyznanie kredytu wypełnia oświadczenie, w którym potwierdza, że środki nie pochodzą tego typu źródeł.  

Pieniądze na wkład własny mogą przekazać rodzice bądź krewni jako darowiznę (by uniknąć nadmiernego opodatkowania). Pamiętać jedynie trzeba o zgłoszeniu w Urzędzie Skarbowym przekazania darowizny drukiem SD-Z2.  

Nie wszyscy nabywcy wiedzą, że wkładem własnym nie muszą być tylko i wyłącznie pieniądze. Banki akceptują na poczet wkładu np.: 

  • Inne posiadane nieruchomości, 
  • grunt pod budowę domu (w przypadku ubiegania się o kredyt na budowę domu), 
  • dotychczasowe koszty związane z zakupem bądź budową domu (np. Wykonane już prace budowlane bądź
  • opłacony projekt wnętrza), 
  • deklarację sprzedaży posiadanej nieruchomości,  
  • środki odłożone na remont.  

Co dalej z wkładem własnym? 

Do 2018 roku działał specjalny program, który umożliwiał ominięcie posiadania wkładu własnego. Program Mieszkanie dla Młodych działający w latach 2014-2018 polegał na jednorazowym dofinansowaniu wkładu własnego udzielanym w momencie wypłaty kredytu hipotecznego.  

Według wyliczeń ministerstwa Inwestycji i Rozwoju do 2023 roku łączne wydatki państwa na dopłaty w ramach programu mogą wynieść nawet 11 mld złotych. Na chwilę obecną program nie jest kontynuowany, a cała pomoc dla kupujących mieszkanie zawiera się w Narodowym Programie Mieszkaniowym. Nowa strategia mieszkaniowa wdrażana od 2015 roku dotyczy jednak głównie mieszkań socjalnych.  
 
 

Więcej o: