Transakcje mieszkaniowe bez podatku - czy to możliwe?

W większości przypadków transakcje sprzedaży mieszkania wiążą się z koniecznością rozliczenia dochodu i zapłaty dodatkowych kwot do urzędu skarbowego. Tak samo jak sprzedaż, tak i zakup oraz wynajem własnego M podlegają opodatkowaniu, ale są wyjątki. Kto i kiedy nie zapłaci podatku?

Zakup mieszkania z rynku wtórnego zazwyczaj występuje od osoby prywatnej i zobowiązuje kupującego do uiszczenia opłaty w wysokości 2% od wartości nieruchomości. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, tzw. PCC, odprowadzany bezpośrednio przez notariusza sporządzającego umowę. Warto zaznaczyć, iż ciężar zapłaty spoczywa wyłącznie po stronie kupującego. Z kolei w momencie sprzedaży lub wynajmu własnego lokum pojawia się zarobek, od którego fiskus co do zasady każe zapłacić podatek dochodowy.

Zakup mieszkania na fakturę

Jeśli transakcja zakupu nieruchomości następuje od przedsiębiorcy, wówczas sprzedawca zobowiązany jest do wystawienia faktury. Nie ma tu znaczenia, czy mieszkanie pochodzi z rynku wtórnego, czy też pierwotnego. W obu przypadkach transakcja jest już opodatkowana jednym podatkiem i nie ma konieczności ponownego dokonywania opłat – podatek PCC zatem nie występuje. Różnica polegać będzie jedynie na momencie otrzymania takiej faktury. Przy zakupie z rynku wtórnego, transakcja od razu finalizowana jest w całości i dokument zostaje wystawiony na pełną kwotę zakupu. Jednak podczas kupna od dewelopera, konieczne jest sukcesywne wpłacanie określonych wcześniej kwot. Zazwyczaj nabywca wpłaca np. 10% ceny jako zadatek po podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałą część po zakończeniu inwestycji lub w transzach po kolejnych etapach jej realizacji. Deweloper, dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, nie ma obowiązku wystawiania faktur zaliczkowych na poszczególne płatności. Wystawiona zostaje końcowa faktura, opiewająca na całą kwotę należności.

WIĘCEJ INFORMACJI O TAX CARE >>

Sprzedaż po 5 latach

Przy sprzedaży nieruchomości są trzy sytuacje, przy których nie występuje obowiązek zapłaty podatku. Pierwszą z nich jest sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat podatkowych od momentu jej nabycia. Według ustawy taka transakcja nie podlega opodatkowaniu. Lata podatkowe nie są tym samym co lata kalendarzowe. Liczy się je od końca roku, w którym doszło do sprzedaży. Jeśli mieszkanie zostało kupione w 2014 r., pierwszym rokiem podatkowym był rok 2015, a zatem pięć lat podatkowych minie w 2019 roku i dopiero od 2020 roku można będzie dokonać sprzedaży bez podatku.

Sprzedaż ze stratą

Drugim przypadkiem jest sprzedaż ze stratą. Opodatkowaniu stawką 19% podlega dochód ze zbycia nieruchomości. Jeśli zatem po uwzględnieniu kosztów związanych z zakupem mieszkania, nasz dochód wyniesie zero lub będziemy na stracie, podatek nie występuje. Przykładowo, mieszkanie zostało kupione za kwotę 200 000,00 zł, a sprzedane za kwotę 190 000,00 zł. Strata wynosi 10 000,00 zł i nie ma podatku do zapłaty.

Celowa sprzedaż

Ostatnią sytuacją jest przekazanie całej kwoty ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkalne. Może to być zakup kolejnego mieszkania lub gruntu, spłata zaciągniętego wcześniej kredytu hipotecznego lub remont/budowa/rozbudowa własnej nieruchomości mieszkaniowej. Na takie zainwestowanie środków urząd skarbowy daje podatnikowi dwa lata. Co więcej, po dokonaniu sprzedaży, z której to środki chcemy przeznaczyć na inne cele mieszkalne, należy złożyć deklarację PIT-39. Zeznanie to składane jest w standardowym terminie, tj. do 30 kwietnia następnego roku. Na deklaracji należy wskazać, że uzyskana kwota będzie podlegała zwolnieniu. W przypadku, gdy w ciągu 2 lat kwota nie zostanie spożytkowana zgodnie z założeniem, powstaje obowiązek złożenia korekty i uiszczenia należnego podatku wraz z odsetkami.

Oczywiście, nie musimy całej kwoty przeznaczać na cele mieszkalne. Wówczas opodatkowaniu podlegać będzie reszta kwoty, pozostała po przeznaczeniu części na zakup nowej nieruchomości.

Wynajem pod wypoczynek na wsi

Najem prywatny, zarówno długo- jak i krótkoterminowy, zobowiązuje do rozliczenia przychodu ze skarbówką. Jedynym wyjątkiem jest wynajem pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym osobom przebywającym na wypoczynku, jeżeli liczba pokoi nie przekracza 5 (niezależnie od liczby łóżek znajdujących się w pomieszczeniach). Rolnicy wynajmujący do pięciu pokoi nie muszą opodatkowywać swojego przychodu z tego tytułu.

Rozliczenia mieszkaniowe często dostarczają wiele pytań i wątpliwości, które warto rozwiać, nim popełnimy błąd w rozliczeniu z urzędem skarbowym. Dobrym rozwiązaniem jest konsultacja z księgowym posiadającym aktualną wiedzę w tym obszarze. Biuro rachunkowe Tax Care codziennie doradza swoim klientom jak właściwie rozliczać podatki.