Czy można kupić i od razu sprzedać mieszkanie? Są tylko dwa sposoby, by nie płacić podatku

Od 2019 roku obowiązują nowe zasady dotyczące czasu dzielącego zakup od ponownej sprzedaży nieruchomości, który upoważnia do zwolnienia z dodatkowych opłat PIT. Nowe regulacje dotyczą między innymi osób, które odziedziczyły daną nieruchomość w spadku. Jak obecnie wygląda minimalny termin, kiedy możemy sprzedać mieszkanie bez konieczności płacenia podatku?

Obowiązek podatkowy dotyczy nie tylko konieczności rozliczania się z dochodów wynikających z pracy czy prowadzenia działalności gospodarczej, ale też np. ze sprzedaży nieruchomości. Dla osób, które uzyskały dochód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony jest PIT-39. Jeśli od dnia nabycia nieruchomości do jej sprzedania nie minęło pięć lat, to wtedy przychód z tego tytułu opodatkowywany jest 19-procentową stawką podatku.

PIT-39 z tytułu zbycia nieruchomości. Jak obliczyć pięcioletni okres, po którym jesteśmy zwolnieni z podatku?

Wyżej wymieniony obowiązek zapłaty dotyczy sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, prawa wieczystego użytkowania gruntów czy spółdzielczego własnościowego/użytkowego prawa do lokalu czy prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Za odpłatne zbycie uważane jest więc każde przeniesienie praw własności lub majątkowych do lokalu. Istnieją jednak przypadki, kiedy można uniknąć zapłaty takiego podatku.

19-procentowej stawki podatku od sprzedaży nieruchomości nie musimy płacić, jeśli sprzedaż takiego mieszkania czy domu następuje pięć lat od jej nabycia lub wybudowania. Okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Jeśli kupiliśmy mieszkanie w 2018 roku, to najwcześniej w styczniu 2024 roku będziemy mogli je sprzedać i nie płacić podatku oraz  nie zgłaszać faktu sprzedaży w Urzędzie Skarbowym.

Kiedy możemy sprzedać nieruchomość i nie płacić z tego tytułu podatku? Pierwszy sposób to cele mieszkaniowe

Zwolnienie z tego podatku można uzyskać, wykorzystując tak zwaną ulgę mieszkaniową. Sprzedaż nieruchomości i praw majątkowych są zwolnione z podatku, jeśli dochód ze sprzedaży został lub zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Ważne by od sprzedaży do kupienia kolejnej nieruchomości nie minęły dwa lata. Sprzedający w całości będzie korzystał ze zwolnienia od podatku, jeśli w całości został przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Jeśli przeznaczymy tylko część tej kwoty na zakup nowego lokalu, to zwolniona z podatku będzie część dochodu, która odpowiada iloczynowi dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe.

Przykładem obliczenia, gdzie tylko część przychodu ze sprzedaży przeznaczona jest na cele mieszkaniowe podaje portal pitax.pl. Zgodnie z nim do obliczenia kwoty zwolnionego z dochodu potrzebujemy następujących danych:

  • Przychodu z nieruchomości (cena sprzedaży): 200 000 złotych
  • Kosztu uzyskania przychodu: 150 000 złotych
  • Dochodu (200 000 - 150 000): 50 000 złotych
  • Wydatku na cele mieszkaniowe (zakup nowego mieszkania): 180 000 złotych

Następnie cenę zakupu nowego mieszkania dzielimy przez cenę sprzedaży starego: 180 000/200 000 co daje nam wynik 0,9 - udział wydatków na cele mieszkaniowe w przychodzie. Później mnożymy udział oraz dochód ze sprzedaży nieruchomości: 0,9 * 50 000 = 45 000 złotych, co daje kwotę zwolnioną z opodatkowania. Pozostała kwota (50 tysięcy - 45 tysięcy) daje dochód do opodatkowania ze sprzedaży nieruchomości, czyli 5 000 złotych. Jeśli miną 2 lata, a my nie ponieśliśmy wydatków na własne cele mieszkaniowe, mimo że w PIT-39 wykazaliśmy zwolniony dochód, musimy złożyć korektę zeznania i jesteśmy zobowiązani do zapłaty podatku wraz z odsetkami.

Własne cele mieszkaniowe, dzięki którym jesteśmy upoważnieni do zwolnienia z podatku, to:

  • nabycie lokalu mieszkalnego, jego części lub udziału w takim prawie
  • nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału 
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału
  • nabycie prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego
  • budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont własnego budynku/lokalu mieszkalnego lub jego części
  • rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku/lokalu niemieszkalnego lub jego części
  • spłata kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na własne cele mieszkaniowe

Od 2019 roku nowe regulacje dotyczą osób przejmujących nieruchomości w spadku

Od stycznia tego roku zmiany dotyczą także spadkobierców. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w spadku, pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez spadkodawcę. Na przykład: ciocia kupiła mieszkanie w 1993 roku, w 2016 roku w spadku otrzymuje je jej siostrzenica, która od razu je sprzedała. Od 2019 roku może je sprzedać i nie płacić podatku z tytułu sprzedaży. Wcześniej, aby nie płacić podatku, musiałaby czekać ze sprzedażą nieruchomości do 2022 roku.

Oferty nieruchomości znajdziecie tutaj:

Więcej o: