Jeśli chcesz mieć 100-proc. pewność, że zajmowane przez ciebie lokatorskie mieszkanie odziedziczą kiedyś twoi najbliżsi, musisz je wykupić. Tylko będąc właścicielem mieszkania, możesz nim swobodnie dysponować. Jeśli zaś mieszkanie najmujesz od gminy czy zakładu pracy albo dysponujesz spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, pole manewru masz ograniczone. Nie możesz takiego mieszkania sprzedać. Dziedziczenie też nie wchodzi w grę, choć w praktyce twoje dzieci czy wnuki mogą zachować lokal po spełnieniu kilku warunków.
W spółdzielni
Najszybciej i najtaniej mogą wykupić swoje mieszkania lokatorzy w spółdzielniach. Te nie mają bowiem prawa odmówić lokatorowi przekształcenia jego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Jeśli spłaciłeś koszt budowy swojego mieszkania, dopłacasz jedynie nominalną kwotę kredytu umorzonego kiedyś przez państwo. W przypadku mieszkań wybudowanych w czasach PRL taka dopłata to zaledwie kilka czy kilkanaście złotych. Dochodzą jeszcze koszty związane z transakcją (notarialne i sądowe) - w sumie nieco ponad tysiąc złotych.
Z większym wydatkiem muszą się liczyć ci, którzy klucze do mieszkania dostali w latach 90. To dlatego, że drastycznie wzrosło oprocentowanie kredytu, który spółdzielnia zaciągnęła na budowę mieszkań. W efekcie zadłużenie niejednokrotnie przewyższyło ich rynkową wartość. Państwo już raz częściowo je oddłużyło, ale i tak do spłaty pozostały w niektórych przypadkach niemałe kwoty. Ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych wprowadziła jednak system umorzeń. Przede wszystkim państwo pomaga lokatorom w spłacie kredytu, wykupując od banku niespłacone przez nich odsetki. Teoretycznie trzeba będzie kiedyś je spłacić. Ale w praktyce większość tych kwot ulegnie umorzeniu. Tym, którym nie zależy na szybkim uzyskaniu własności, opłaca się poczekać do 2018 r. Ustawa przewiduje bowiem całkowite umorzenie wszystkich odsetek - i skapitalizowanych, i tych, które wykupił budżet.
Uwaga! Może się zdarzyć, że przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności nie jest możliwe, bo np. budynek stoi na gruncie, którego spółdzielnia nie jest właścicielem ani użytkownikiem wieczystym. Wtedy możesz pójść drogą na skróty, jaką jest przekształcenie mieszkania lokatorskiego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Ważne! Zarówno spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jak i prawo odrębnej własności są zbywalne, czyli mieszkanie można sprzedać, zamienić, podarować dzieciom. Ale jedynie odrębna własność daje pełne prawo własności mieszkania, a także do określonego udziału w nieruchomości wspólnej, czyli do części gruntu oraz budynku, w którym to mieszkanie się znajduje. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ogranicza się wyłącznie do niego.
Gdy nie wykupisz mieszkania...
Formalnie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest "niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega egzekucji". Ale w praktyce ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszcza dziedziczenie mieszkań lokatorskich. Kiedy umrze jedno z małżonków, mieszkanie przechodzi na drugie, a następnie na dzieci i inne osoby bliskie, czyli np. m.in. wnuki, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa. Trzeba tylko wystąpić do spółdzielni o przyjęcie w poczet jej członków.
Uwaga! Niewykluczone, że posłowie PO wrócą do pomysłu nadania lokatorskiemu prawu do lokalu statusu ograniczonego prawa rzeczowego (ma go obecnie spółdzielcze prawo własnościowe). Mieszkanie lokatorskie można byłoby wówczas dziedziczyć lub sprzedać. Formalnie sprzedawane byłoby nie mieszkanie, ale prawo do niego.
W czynszówkach
Lokatorzy w spółdzielniach są w o tyle dobrej sytuacji, że to do nich należy decyzja o wykupie mieszkania. W przypadku mieszkań należących do skarbu państwa lub samorządów (np. gmin) to one decydują o ich sprzedaży. Np. gmina może, ale nie musi sprzedać mieszkań lokatorom. Gdy sama podejmie taką decyzję, poinformuje ich na piśmie, że mają prawo pierwszeństwa wykupu lokalu. Cenę ustali rzeczoznawca majątkowy.
Dla najemców zainteresowanych wykupem mieszkania kluczowe znaczenie ma wysokość bonifikaty. Ustala ją - w zależności od tego, kto jest właścicielem czynszówki - wojewoda, rada gminy bądź sejmik. Właściciel może - ale nie musi! - udzielić bonifikaty. Może ona wynosić 1 proc. albo 99 proc. Często wysokość ulgi zależy od długości stażu lokatorskiego albo od tego, czy lokator płaci jednorazowo, czy w ratach.
W mieszkaniach zakładowych
Większość zakładów pracy przy sprzedaży mieszkań stosuje ustawę "o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością skarbu państwa (z późniejszymi zmianami)". Ale wojsko, Lasy Państwowe i PKP rządzą się własnymi przepisami.
Ogólne zasady są takie, że o sprzedaży mieszkań decyduje właściciel czynszówki, a najemcy należy się prawo pierwszeństwa. Od ceny rynkowej mieszkania określonej przez rzeczoznawcę majątkowego zakład musi odliczyć lokatorowi: - 6 proc. za każdy rok jego pracy w przedsiębiorstwie (lub jego poprzednika prawnego); - 3 proc. za każdy rok najmu. Te procenty są sumowane. Łączna obniżka nie może przekraczać 95 proc. wartości mieszkania. Maksymalną bonifikatę mają ustawowo zagwarantowaną osoby uprawnione do niej, będące emerytami, rencistami oraz wdowami (lub wdowcami) po zmarłym pracowniku.
Nie wszyscy lokatorzy budynków zakładowych mogą skorzystać z dobrodziejstw tej ustawy. Jest ona adresowana m.in. do tych pracowników przedsiębiorstw lub byłych pracowników (w tym emerytów i rencistów), którzy zajmują mieszkania na podstawie umowy najmu na czas nieoznaczony lub administracyjnej decyzji o przydziale.
Co z bliskimi zmarłego najemcy?
Oczywiście mieszkania w komunalnych czy zakładowych czynszówkach nie można odziedziczyć. Ale i w tym przypadku prawo pozwala bliskim zmarłego najemcy zachować zajmowany przez niego lokal.
Tę kwestię reguluje art. 691 kodeksu cywilnego: "W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą".
Osoby wymienione w powyższym przepisie zachowają lokal, jeśli "stale zamieszkiwały z najemcą do chwili jego śmierci". Ów nowy najemca może starać się o wykup mieszkania.
Uwaga! Na akceptację rządu czeka przygotowany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, który pozbawiłby najbliższych zmarłych najemców prawa do dziedziczenia ich mieszkań "wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego". Żeby zachować lokal, trzeba będzie spełnić kryterium dochodowe ustalone przez radę gminy. Gmina będzie też mogła wskazać małżonkowi lub dziecku inny, np. mniejszy lokal zamienny. Chodzi o to, by gminy miały większy wpływ na to, kto mieszka w ich zasobach. Zdarza się, że duże mieszkania zajmują samotne osoby, część lokatorów stać jest na dom lub mieszkanie kupione za kredyt.
Spadek, czyli mieszkanie dla rodziny
Jeśli za życia uda nam się uporządkować sprawy mieszkaniowe tak, że możemy domem czy mieszkaniem swobodnie dysponować, to właściwie nie musimy się obawiać, że po naszej śmierci trafią one w cudze ręce. Dom czy mieszkanie, którego jest się właścicielem, można zapisać spadkobiercy w testamencie.
Co, gdy spadkobierców jest więcej? Do niedawna za pomocą testamentu nie można było bezpośrednio przekazać konkretnego składnika majątku konkretnej osobie - nie pozwalało na to prawo.
Z pomocą przyszło nowe rozwiązanie w polskich przepisach o dziedziczeniu - zapis testamentowy. Obowiązuje od 23 października. Dzięki niemu w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że konkretna osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, czyli jego śmierci. Przedmiotem zapisu windykacyjnego mogą być m.in. nieruchomości, a więc dom, mieszkanie, ziemia oraz prawa majątkowe. Możliwe będzie więc skuteczne przekazanie w spadku mieszkania jednemu synowi, a domku letniskowego drugiemu.
Przedmiot zapisu w chwili otwarcia spadku musi należeć do spadkodawcy. W nowelizacji kodeksu cywilnego napisano jasno: "Zapis windykacyjny jest bezskuteczny, jeżeli w chwili otwarcia spadku przedmiot zapisu nie należy do spadkodawcy albo spadkodawca jest zobowiązany do jego zbycia".
Wartość zapisu jest uwzględniana przy wyliczaniu zachowku. Zachowek zabezpiecza najbliższą rodzinę spadkodawcy (małżonek, dzieci, rodzice, wnuki), na wypadek gdyby ten pominął ją w testamencie, a cały majątek zapisał komuś innemu. Może ona wystąpić do spadkobiercy o zapłatę kwoty, jaka by się jej należała, gdyby nie została odsunięta od dziedziczenia. Wysokość zachowku to dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który przypadałby występującej o niego osobie przy dziedziczeniu ustawowym (jeśli jest ona małoletnia lub trwale niezdolna do pracy) i jedna druga wartości tego udziału w pozostałych wypadkach. Osoby, na których rzecz został uczyniony zapis windykacyjny, odpowiadają za zachowek względem osób do niego uprawnionych.
A co jeśli nie ma testamentu? Wtedy do głosu dochodzi tzw. dziedziczenie ustawowe, czyli wedle kolejności zapisanej w kodeksie cywilnym. Nie ma groźby, że dom czy mieszkanie trafią w cudze ręce, jeśli spadkodawca miał rodzinę. Bo rodzina dziedziczy w pierwszej kolejności.
Spadkobiercy ustawowi nabędą wspólnie wszystkie składniki majątku wchodzące do spadku, a udział każdego z nich w tym spadku będzie określony w formie ułamka (np. jedna druga majątku dla jednego dziecka i jedna druga dla drugiego - gdy małżonek spadkodawcy zmarł przed nim). Aby stać się właścicielem majątku otrzymanego po zmarłym spadkobiercy, trzeba będzie przeprowadzić postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku. A następnie dokonać tzw. działu spadku (określić, komu przypadną na własność poszczególne składniki majątkowe).
Mieszkanie bez podatku
Dzięki zmianie przepisów sprzed kilku lat odziedziczone po najbliższych domy i mieszkania (nie tylko, bo także wszelkie inne składniki majątku) są wolne od podatku spadkowego. Niezależnie od tego, jak są wielkie i ile kosztują. Zasadę tę rozciągnięto także na składniki majątku przekazywane zapisami.
Ale uwaga, najbliższa rodzina podatkowa to nie to samo co w życiu. W podatkach najbliżsi to: małżonek, rodzice, dziadkowie, dzieci, wnuki, pasierbowie, ojczym, macocha i rodzeństwo. Tylko spadki i darowizny od nich mogą być wolne od podatku. Najbliższymi podatkowo nie są: teściowa, teść, zięć i synowa. I tu zwolnienia podatkowego nie ma.
Jeśli spadek bądź darowizna od najbliższych mają być zwolnione od podatku, trzeba je zgłosić fiskusowi. Jest na to specjalny formularz - SD-Z2. Trzeba w nim podać szczegóły na temat spadku bądź darowizny, m.in. stopień pokrewieństwa łączący nas ze spadkodawcą bądź darczyńcą, udział procentowy w nabytym majątku i jego wartość rynkową, w przypadku nieruchomości (ziemia, mieszkanie czy dom) - jej powierzchnię. Brak zgłoszenia oznacza brak zwolnienia podatkowego.
Ważne! Obowiązek zgłoszenia dotyczy tylko spadków, których wartość przekracza w sumie 9637 zł - od jednej osoby i w ciągu pięciu lat.
Na złożenie zgłoszenia uprawniającego do zwolnienia spadkobiercy mają sześć miesięcy. Przy spadku termin zgłoszenia obowiązuje od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego jego nabycie. Jeśli zaś nabycie spadku potwierdza notariusz, termin biegnie od momentu sporządzenia przez niego aktu poświadczenia dziedziczenia. Zwolnienie od podatku jest możliwe także po upływie sześciomiesięcznego terminu. To furtka dla tych, którzy po dłuższym czasie dowiedzieli się o spadku. Mają sześć miesięcy na zawiadomienie fiskusa, licząc od dnia, w którym dowiedzą się o jego otrzymaniu. Muszą tylko "uprawdopodobnić fakt późniejszego powzięcia wiadomości o nabyciu spadku (...)".
Skorzystaj z ulgi
Choć dalsza rodzina nie może korzystać ze zwolnienia, to ma do dyspozycji specjalną ulgę mieszkaniową w podatku spadkowym. Z ulgi mogą korzystać osoby z I grupy podatkowej (np. od teściowej, synowa). Także dalsza rodzina mieszcząca się w II grupie podatkowej, a nawet osoby niespokrewnione ze spadkodawcą zaliczone do III grupy. W II i III grupie ulga obejmuje domy i mieszkania nabyte w drodze spadków, zapisów czy poleceń testamentowych. Dodatkowo, gdy sprawa dotyczy III grupy - jeśli ma być ulga - trzeba nad spadkodawcą sprawować opiekę przez co najmniej dwa lata od podpisania umowy w tej sprawie u notariusza.
Ulga obejmuje 110 m kw. powierzchni domu czy mieszkania. Jeśli dom bądź mieszkanie jest większe niż 110 m kw., opodatkowana jest nadwyżka ponad ten limit. Ulga ma kilka warunków (dotyczą pierwszej, drugiej i trzeciej grupy). Przysługuje osobom, które przez co najmniej pięć lat będą nie tylko mieszkać, ale będą też zameldowane w odziedziczonym lub podarowanym domu czy mieszkaniu. Nieruchomość objętą ulgą można sprzedać przed tym terminem, pod warunkiem że uzyskane za nią pieniądze zostaną przeznaczone w ciągu dwóch lat na zakup innego domu albo mieszkania.
Osoba, która chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, nie może być właścicielem, a nawet najemcą innego lokalu mieszkalnego. Dotyczy to wszystkich, niezależnie od przynależności do grupy podatkowej.
Grupy podatkowe w podatku od spadków i darowizn
Pierwsza grupa - są tu: teściowie, synowa, zięć. Jest także najbliższa rodzina, jednak jej członkowie zapłacą podatek tylko wtedy, gdy nie spełnią warunków zwolnienia podatkowego - czyli nie zgłoszą spadku lub darowizny w urzędzie skarbowym, a w przypadku darowizny przyjmą pieniądze bez pośrednictwa banku czy poczty.
Druga grupa - to dalsza rodzina, m.in. ciotki i wujkowie.
Trzecia grupa - osoby niespokrewnione.
** Najniższy podatek płacą osoby zaliczone do pierwszej grupy, najwyższy - te z trzeciej grupy.
