Analiza cen transakcyjnych na rynku pierwotnym pokazuje dużą stabilizację. W dziesięciu największych miastach Polski ceny wzrosły zaledwie o pół punktu procentowego w ujęciu kwartalnym. Co ciekawe, w grupie sześciu największych metropolii odnotowano nawet symboliczny spadek cen. Nawet w Warszawie, gdzie nominalnie zaobserwowano wzrost o niespełna dwa proc., eksperci banku centralnego podkreślają, że miał on charakter krótkookresowy. W skali całego roku dynamika cen w stolicy była znikoma i wyniosła zaledwie 0,2 proc., co przy uwzględnieniu ogólnego wzrostu cen w gospodarce oznacza faktyczną obniżkę wartości nieruchomości. Aktualne dane dotyczące średnich cen mieszkań w Warszawie gromadzone przez serwis Domiporta.pl pozwalają śledzić te zmiany na bieżąco.
Podobne tendencje widać na rynku wtórnym, gdzie sprzedający coraz częściej muszą weryfikować swoje oczekiwania. Średnie ceny transakcyjne w największych ośrodkach miejskich pozostały stabilne lub nieznacznie spadły. Wyjątkiem pozostaje jedynie średnia z dziesięciu największych miast, gdzie odnotowano wzrost rok do roku o 2,7 proc., jednak i tutaj realna siła nabywcza pieniądza ulokowanego w nieruchomościach osłabła względem dynamiki płac. Analitycy NBP wskazują, że różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sugeruje rosnącą presję na sprzedających, którzy muszą dostosowywać się do ograniczonego popytu.
Jednym z najciekawszych zjawisk odnotowanych w raporcie jest ewolucja struktury kupujących. Rynek, który przez lata był napędzany przez zakupy o charakterze inwestycyjnym, obecnie wraca w ręce osób szukających dachu nad głową dla siebie i swojej rodziny. Przypomnijmy, że jeszcze w 2021 roku aż 38 proc. transakcji stanowiły zakupy inwestycyjne. W 2024 roku wskaźnik ten spadł do 34 proc., by w ostatnim kwartale 2025 roku osiągnąć poziom 30 proc. To kontynuacja trendu wycofywania się kapitału spekulacyjnego na rzecz nabywców indywidualnych, których udział w rynku wzrósł do 71 proc.
Wśród osób kupujących na własne potrzeby największą grupę stanowią nabywcy pierwszego mieszkania. Ich udział wzrósł do 38 proc., co może świadczyć o stopniowej poprawie dostępności lokali dla młodych ludzi, mimo braku spektakularnych obniżek cen nominalnych. Osoby szukające swojego pierwszego lokum mogą zapoznać się z aktualnymi ofertami sprzedaży mieszkań dostępnymi w serwisie Domiporta.pl. Jednocześnie znacząca część rynku, bo aż 32 proc., to osoby dążące do poprawy swoich warunków bytowych, na przykład poprzez zamianę mieszkania na większe. Warto również zwrócić uwagę na sposób finansowania tych transakcji. Według danych NBP ponad połowa zakupów w czwartym kwartale 2025 roku została sfinansowana ze środków własnych. Udział gotówki wzrósł o dziesięć punktów procentowych w porównaniu do poprzedniego kwartału, co świadczy o dużej zasobności portfeli części nabywców oraz wciąż restrykcyjnych warunkach udzielania kredytów hipotecznych.
To przesunięcie w stronę zakupów gotówkowych i potrzeb mieszkaniowych zmienia dynamikę negocjacji. Deweloperzy, choć wciąż starają się utrzymać wysokie ceny ofertowe, coraz częściej spotykają się z klientem, który nie szuka szybkiego zysku z wynajmu, lecz konkretnej wartości użytkowej. W segmencie najmu odnotowano spadek zainteresowania o dwa punkty procentowe, co potwierdza, że rentowność takich inwestycji w obecnych warunkach gospodarczych stała się mniej atrakcyjna w porównaniu z alternatywnymi formami lokowania kapitału.
Mimo optymistycznych sygnałów dotyczących realnych cen, niepokój może budzić strona podażowa rynku. NBP wskazuje na spadek liczby rozpoczynanych inwestycji. W czwartym kwartale 2025 roku rozpoczęto budowę nieco ponad 46 tysięcy lokali, co stanowi spadek o 16 proc. w ujęciu kwartalnym i o 11 proc. w porównaniu do roku poprzedniego. Sytuacja ta jest o tyle paradoksalna, że deweloperzy dysponują rekordową liczbą pozwoleń na budowę. W analizowanym okresie wydano zgody na realizację ponad 73 tysięcy mieszkań, co oznacza wzrost zainteresowania przygotowaniem nowych projektów. Osoby zainteresowane ofertą deweloperską mogą przeglądać dostępne nowe mieszkania od deweloperów w serwisie Domiporta.pl.
Przyczyną wstrzymywania się z nowymi budowami są przede wszystkim rosnące koszty prowadzenia działalności. Z ankiet przeprowadzonych przez NBP wynika, że aż trzy czwarte firm deweloperskich uznaje wysokie koszty pracownicze za główną barierę rozwoju. Do tego dochodzi silna konkurencja w pozyskiwaniu zleceń oraz wysokie obciążenia podatkowe. Choć ceny materiałów budowlanych przestały rosnąć, to koszty robocizny, najmu specjalistycznego sprzętu oraz koszty pośrednie wciąż pną się w górę, skutecznie ograniczając marże inwestorów.
Dobrą wiadomością dla rynku jest fakt, że deweloperzy posiadają wystarczające zasoby ziemi pod przyszłe inwestycje. Na gruntach zabezpieczonych do końca 2025 roku firmy są w stanie wybudować średnio o 15 proc. więcej mieszkań, niż planują wprowadzić do oferty w nadchodzącym roku. Odpowiednie zaplecze gruntowe wynika z zakupów dokonanych w poprzednich latach oraz celowego wstrzymania części projektów w okresach największej niepewności gospodarczej. Oznacza to, że w przypadku trwałego ożywienia popytu, branża jest gotowa do szybkiego zwiększenia produkcji, choć obecnie priorytetem pozostaje ostrożne zarządzanie kosztami i dostosowanie tempa budów do realnych możliwości zakupowych Polaków.
