Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, który ma zakończyć praktykę dzielenia budynków zamieszkania zbiorowego, takich jak aparthotele, na samodzielne mieszkania, co stanowi znaczącą zmianę dla rynku nieruchomości i urbanistyki. Opublikowany w czwartek projekt, datowany na 15 stycznia 2026 roku, zakłada, że obiekty zaprojektowane i przeznaczone jako budynki zamieszkania zbiorowego nie będą mogły być w przyszłości dzielone na niezależne lokale mieszkalne w rozumieniu obowiązujących przepisów.
Zgodnie z informacjami zawartymi w uzasadnieniu do projektu nowelizacji, obecny stan prawny charakteryzuje się brakiem jednoznacznych regulacji, które w sposób kategoryczny zabraniałyby wyodrębniania lokali w budynkach pierwotnie zaprojektowanych jako obiekty zamieszkania zbiorowego. Dotyczy to między innymi popularnych aparthoteli. Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT) podkreśla, że choć zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę oraz pozwoleniem na użytkowanie, te jednostki nie mogą być traktowane jako samodzielne lokale mieszkalne, w praktyce taka interpretacja przepisów często nie znajdowała odzwierciedlenia w rzeczywistości rynkowej. Ta luka prawna była, w ocenie resortu, aktywnie wykorzystywana przez inwestorów do omijania istniejących przepisów planistycznych i budowlanych, co prowadziło do szeregu negatywnych konsekwencji dla mieszkańców i miast.
Dlaczego zmiany są konieczne? Skutki dotychczasowych praktyk
Kluczowym argumentem przemawiającym za koniecznością wprowadzenia zmian jest, jak wskazuje MRiT, szereg problemów wynikających z dotychczasowej praktyki. W uzasadnieniu do projektu noweli szczegółowo opisano, że pozwala ona na realizację lokali, które de facto pełnią funkcję mieszkań, w obiektach, które nie są przystosowane do stałego zamieszkania. Oznacza to, że takie "mieszkania" często nie spełniają podstawowych wymogów techniczno-budowlanych, które są obligatoryjne dla lokali mieszkalnych. Mowa tu o tak istotnych aspektach jak minimalna powierzchnia użytkowa, odpowiednie nasłonecznienie, właściwa izolacja akustyczna, a także wystarczająca liczba miejsc parkingowych. Niewłaściwe dostosowanie tych parametrów ma bezpośredni wpływ na komfort i jakość życia osób zamieszkujących takie jednostki, często bez świadomości, że ich "mieszkanie" formalnie nie jest mieszkaniem.
Ponadto, praktyka ta prowadzi do znaczącego przeciążenia infrastruktury miejskiej. Miasta, planując rozwój, opierają się na określonych założeniach dotyczących liczby mieszkańców i zapotrzebowania na usługi. Gdy budynki zamieszkania zbiorowego są masowo przekształcane w de facto osiedla mieszkalne, dochodzi do niedostosowania istniejącej infrastruktury do zwiększonej liczby użytkowników. W uzasadnieniu projektu nowelizacji MRiT wymienia konkretne obszary, które są szczególnie narażone na przeciążenie. Należą do nich niewystarczająca przepustowość układu drogowego, co prowadzi do zwiększenia korków i utrudnień komunikacyjnych, a także niewydolność instalacji kanalizacyjnej, która nie jest projektowana na tak intensywne użytkowanie mieszkalne. Dodatkowo, pojawiają się problemy z dostępem do kluczowych placówek społecznych, takich jak placówki edukacyjne (szkoły, przedszkola) oraz opieki zdrowotnej, które są dimensionowane na inną liczbę mieszkańców w danym obszarze. Ostatnim, ale równie ważnym aspektem, jest erozja ładu przestrzennego i dezintegracja polityki planistycznej. Omijanie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego podważa sens istnienia miejscowych planów zagospodarowania, które mają na celu harmonijny rozwój miast i gmin.
Szczegóły projektu i jego praktyczne konsekwencje dla rynku
Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali w swojej istocie przewiduje jasne wykluczenie możliwości uznania pomieszczeń lub jednostek mieszkalnych zlokalizowanych w budynkach zamieszkania zbiorowego za samodzielne lokale w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali. To fundamentalna zmiana, która ma na celu usunięcie wspomnianej luki prawnej i przywrócenie spójności w interpretacji i stosowaniu przepisów. W ocenie skutków regulacji, MRiT wskazało, że "powyższe wykluczy możliwość wznoszenia obiektów zakwalifikowanych jako budynki zamieszkania zbiorowego, które w rzeczywistości pełnią funkcję budynków mieszkalnych". Oznacza to, że inwestorzy nie będą mogli dłużej czerpać korzyści z niejasności prawnych, budując obiekty o charakterze mieszkalnym pod pozorem budynków zamieszkania zbiorowego.
Nowe regulacje mają również uniemożliwić obchodzenie przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, które są przyjęte w miejscowym planie dla danego obszaru. Do tej pory interpretacje przepisów ustawy o własności lokali, zwłaszcza tych dotyczących wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu, bywały nadużywane przez inwestorów. Dzięki nowelizacji organy administracji uzyskają solidną podstawę prawną do odrzucania wniosków o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokalu dla jednostek w budynkach zamieszkania zbiorowego, które nie spełniają odpowiednich kryteriów. To z kolei ma zapewnić większą przejrzystość i przewidywalność procesu inwestycyjnego oraz ochronić interes publiczny w zakresie planowania przestrzennego.
Warto jednak zaznaczyć, że projekt noweli przewiduje pewien wyjątek od wprowadzanego zakazu. Wyjątek ten dotyczy mieszkań, które spełniają rygorystyczne wymogi przewidziane zarówno dla lokali mieszkalnych, jak i użytkowych, określone w przepisach techniczno-budowlanych wydanych na podstawie ustawy Prawo budowlane z lipca 1994 roku. Dodatkowo, aby skorzystać z tego wyjątku, lokale muszą spełniać wymogi określone w uchwale rady gminy, która precyzuje zasady wyodrębniania lokali w budynkach zamieszkania zbiorowego na jej obszarze. Oznacza to, że możliwość podziału aparthotelu na samodzielne mieszkania będzie nadal istniała, ale tylko w bardzo ściśle określonych warunkach, pod kontrolą zarówno centralnych przepisów techniczno-budowlanych, jak i lokalnych regulacji gminnych. Ten mechanizm ma zapobiec całkowitemu zablokowaniu wszelkich inwestycji w tym segmencie, jednocześnie eliminując patologie wynikające z niekontrolowanego przekształcania funkcji budynków.
Podsumowując, projekt nowelizacji ustawy o własności lokali, przygotowany przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii, stanowi próbę uporządkowania rynku nieruchomości w segmencie budynków zamieszkania zbiorowego, w tym aparthoteli. Jego celem jest eliminacja luki prawnej, która pozwalała na tworzenie mieszkań w obiektach nieprzystosowanych do tego celu, co skutkowało przeciążeniem infrastruktury miejskiej i naruszeniem ładu przestrzennego. Wprowadzenie tych zmian ma zapewnić, że każdy lokal pełniący funkcję mieszkalną będzie spełniał odpowiednie standardy techniczne i planistyczne, co przyczyni się do poprawy jakości życia mieszkańców oraz bardziej zrównoważonego rozwoju miast.
