Historia, która powinna być ostrzeżeniem dla wszystkich nabywców mieszkań z rynku wtórnego – zwłaszcza w starym budownictwie – rozpoczęła się krótko po zakupie lokalu. Pan Adam nabył 50-metrowe mieszkanie w kamienicy, wyposażone w indywidualne ogrzewanie gazowe. Przy takim metrażu i nowoczesnym piecu szacunkowe koszty ogrzewania w sezonie zimowym nie powinny przekraczać 500 złotych miesięcznie. Rzeczywistość okazała się jednak brutalna.
Faktury opiewały na kwoty rzędu 1000 złotych. Dla nowego właściciela było to kwotą nieakceptowalną i, co ważniejsze, nielogiczną z punktu widzenia fizyki budowli. Pierwszym krokiem była weryfikacja techniczna urządzeń. Wezwani specjaliści sprawdzili piec gazowy oraz licznik. Werdykt był jednoznaczny: urządzenia działają poprawnie, nie ma wycieków gazu, a pomiar zużycia jest rzetelny. Skoro więc sprzęt nie kłamał, gaz musiał być zużywany w rzeczywistości. Pytanie brzmiało: gdzie ucieka ciepło?
Zdeterminowany właściciel postanowił przyjrzeć się instalacji hydraulicznej, którą "odziedziczył" po poprzednim właścicielu. Ponieważ rury były częściowo zabudowane, gołym okiem trudno było dostrzec jakiekolwiek anomalie. Przełom nastąpił w momencie, gdy pan Adam zdecydował się na wypożyczenie kamery termowizyjnej. To urządzenie, obrazujące rozkład temperatur na powierzchniach, bezlitośnie obnażyło prawdę ukrytą w murach.
Obraz z kamery wskazał, że instalacja grzewcza (rurki doprowadzające ciepłą wodę do kaloryferów) nie kończyła się w obrębie mieszkania pana Adama. Przewody wchodziły w ścianę działową i prowadziły bezpośrednio do lokalu sąsiada. Okazało się, że sąsiednie mieszkanie jest ogrzewane na koszt pana Adama.
Dalsze dochodzenie, w które zaangażowano zarządcę nieruchomości oraz policję, rzuciło światło na genezę tego procederu. Mamy tu do czynienia z klasycznym przykładem nieprawidłowego podziału nieruchomości, zjawiska niestety powszechnego w polskich kamienicach.
W przeszłości oba lokale stanowiły jedno, duże mieszkanie. Właściciel pierwotny zdecydował się na jego podział na dwa mniejsze – zabieg często stosowany w celu maksymalizacji zysku ze sprzedaży lub najmu. Podział ten przeprowadzono jednak "po kosztach" i z naruszeniem sztuki budowlanej oraz prawa. Choć fizycznie postawiono ścianę działową i wyodrębniono dwa lokale, nie rozdzielono w pełni instalacji grzewczej.
Część z piecem gazowym została sprzedana panu Adamowi. Druga część, pozbawiona własnego źródła ciepła, została przekazana w drodze darowizny synowi poprzedniego właściciela. Syn ten, który mieszkał za ścianą, doskonale wiedział o układzie rur i świadomie korzystał z darmowego ogrzewania. Nie musiał podpisywać umowy z gazownią, nie musiał martwić się o serwis pieca – wystarczyło, że sąsiad odkręcił kurek.
Warto zauważyć, że ten konkretny rodzaj kradzieży był wyjątkowo bezpieczny dla sprawcy pod kątem fizycznym – nie ingerował on w instalację gazową (co groziłoby wybuchem), a jedynie korzystał z obiegu ciepłej wody. Gdyby nie dociekliwość nowego właściciela i użycie nowoczesnej technologii, proceder mógłby trwać latami. Prawdopodobnie wyszedłby na jaw dopiero przy generalnym remoncie i wymianie grzejników.
Przypadek pana Adama to skrajna forma kradzieży, polegająca na fizycznym wpięciu do instalacji. Jednak w polskim orzecznictwie i fizyce budowli coraz częściej mówi się o szerszym zjawisku, którym jest "pasożytnictwo cieplne" (ang. *thermal parasitism*). Aby zrozumieć wagę problemu, należy odwołać się do podstaw termodynamiki, a konkretnie do mechanizmów przepływu ciepła.
Zgodnie z drugą zasadą termodynamiki, ciepło zawsze przepływa z ośrodka o temperaturze wyższej do ośrodka o temperaturze niższej, dążąc do wyrównania układu. W budownictwie wielolokalowym oznacza to, że ściany działowe i stropy nie są barierami idealnymi. Jeśli w jednym mieszkaniu temperatura wynosi 22 stopnie Celsjusza, a sąsiad za ścianą zakręci grzejniki i obniży temperaturę do 16 stopni, nastąpi intensywny przepływ energii przez przegrodę budowlaną.
W sensie naukowym i inżynieryjnym, pasożytnictwo cieplne można podzielić na dwa rodzaje:
Pasożytnictwo bierne (dyfuzyjne): Występuje, gdy lokator celowo utrzymuje w swoim mieszkaniu temperaturę znacznie niższą niż projektowa (np. wyjeżdżając na dłużej lub drastycznie oszczędzając), licząc na to, że jego mieszkanie zostanie "dogrzane" przez przenikanie ciepła od sąsiadów. W nowoczesnych blokach o wysokiej izolacyjności zewnętrznej, a słabej izolacji międzylokalowej, mieszkanie środkowe może w ogóle nie włączać ogrzewania, utrzymując komfort termiczny kosztem sąsiadów, których piece muszą pracować ze zwiększoną mocą, by skompensować straty energii uciekającej przez ściany wewnętrzne.
Pasożytnictwo czynne (inwazyjne): To przypadek opisany w historii pana Adama. Polega na fizycznej ingerencji w infrastrukturę przesyłową (rury C.O., instalacje wodne) w celu bezpośredniego poboru czynnika grzewczego z pominięciem układu pomiarowego. Jest to działanie znacznie łatwiejsze do udowodnienia technicznie, ale wymagające dostępu do infrastruktury (np. błędnie wykonany podział lokalu).
Zjawisko to jest istotne nie tylko z punktu widzenia portfela, ale także trwałości budynku. Nieogrzewane lokale mogą ulegać zawilgoceniu, co prowadzi do rozwoju pleśni i grzybów, które następnie atakują ściany sąsiadów. Dlatego też spółdzielnie mieszkaniowe coraz częściej wprowadzają w regulaminach zapisy o "minimalnej temperaturze", jaką należy utrzymywać w lokalu (zazwyczaj 16-18 st. C), a podzielniki ciepła są tak konfigurowane, by zliczać pewne minimum jednostek nawet przy zakręconym zaworze, co ma rekompensować koszty ciepła przenikającego przez części wspólne i przegrody.
Konsekwencje prawne: Od grzywny do więzienia
W przypadku opisanym w reportażu sprawa była jasna – doszło do kradzieży energii. Polski Kodeks karny traktuje to przestępstwo bardzo poważnie. Zgodnie z art. 278 § 5 k.k., przepisy dotyczące kradzieży rzeczy stosuje się odpowiednio do kradzieży energii lub karty uprawniającej do podjęcia pieniędzy z automatu bankowego.
Za kradzież energii grozi kara pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. Warto podkreślić, że kradzieżą energii jest nie tylko nielegalne podłączenie się do sieci elektrycznej czy gazowej (tzw. pajączki), ale również czerpanie korzyści z cudzej instalacji centralnego ogrzewania bez zgody właściciela i bez ponoszenia opłat.
W sytuacji sąsiada pana Adama finał okazał się relatywnie łagodny. Ponieważ właściciel szybko wykrył nieprawidłowość, straty finansowe nie urosły do gigantycznych rozmiarów. Sprawca został ukarany grzywną. Gdyby jednak proceder trwał latami, a skradziona energia osiągnęła znaczną wartość, sąd mógłby orzec karę więzienia, a także nakaz naprawienia szkody w pełnej wysokości wraz z odsetkami.
Technologia w służbie poszkodowanych
Historia ta pokazuje, jak ważna w dzisiejszych czasach jest weryfikacja stanu technicznego nieruchomości – nie tylko "na oko", ale przy użyciu specjalistycznego sprzętu. Kamera termowizyjna, która jeszcze dekadę temu była drogim gadżetem dostępnym tylko dla wyspecjalizowanych firm audytorskich, dziś trafia pod strzechy.
Urządzenie to rejestruje promieniowanie podczerwone emitowane przez obiekty i przetwarza je na obraz widzialny dla ludzkiego oka. Dzięki temu widać różnice temperatur. Na ekranie kamery rury z ciepłą wodą "świecą" zazwyczaj na żółto, pomarańczowo lub czerwono, podczas gdy zimne mury są niebieskie lub fioletowe.
Kiedy warto skorzystać z termowizji?
Przed zakupem nieruchomości: Aby wykryć mostki termiczne (miejsca ucieczki ciepła), brak izolacji, zawilgocenia czy właśnie nielegalne instalacje.
Przy nienaturalnie wysokich rachunkach: Gdy zużycie mediów drastycznie odbiega od normy lub historycznych danych.
Podczas odbioru mieszkania od dewelopera: Aby sprawdzić szczelność okien i poprawność wykonania izolacji.
Koszt wynajęcia kamery termowizyjnej na dobę to obecnie wydatek rzędu kilkudziesięciu do stu kilkudziesięciu złotych. W porównaniu do potencjalnych strat wynikających z ogrzewania sąsiada przez lata – jak w przypadku pana Adama – jest to inwestycja, która zwraca się błyskawicznie. Nagranie lub zdjęcie z takiej kamery stanowi twardy dowód w sporze z sąsiadem, zarządcą budynku czy wreszcie przed sądem.
