Jak wykupić mieszkanie zakładowe, czyli własne M od pracodawcy

Mieszkanie za kilka tysięcy złotych? To możliwe! Jeśli masz mieszkanie zakładowe, możesz je wykupić i to po całkiem okazyjnej cenie.

Liczba lokali zakładowych zmniejsza się z roku na rok. Z ponad 1,3 mln mieszkań pod koniec lat 80. w rękach przedsiębiorstw zostało dziś ich ok. 300 tys. I stale ubywa. Nic dziwnego, bo mieszkanie zakładowe kupić można już za 5 proc. jego wartości.

Jak to zrobić?

W przepisach regulujących sprzedaż mieszkań zakładowych panuje mętlik. Zaczął się jeszcze we wrześniu 1990 r., gdy skarb państwa przekazał przedsiębiorstwom państwowym prawo własności do mieszkań zakładowych. Od tego momentu mogły z nimi robić, co chciały. Ponieważ utrzymanie takich nieruchomości było kosztowne, zakłady zaczęły je sprzedawać. Zdarzało się przy tym, że dyrektorzy przedsiębiorstw zamiast oddawać lokale swoim pracownikom woleli sprzedawać całe bloki sprytnym biznesmenom. Ci ostatni oferowali je... najemcom, doliczając solidną prowizję. Na dodatek nie było żadnych regulacji dotyczących przyznawania najemcom bonifikat przy nabywaniu lokali.

Sytuacja się zmieniła dopiero w grudniu 2000 r., kiedy weszła w życie specjalna ustawa o zbywaniu mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem skarbu państwa. Zagwarantowała ona najemcom bonifikaty, ustaliła też procedury wykupu. Efekt? Z 542,3 tys. mieszkań zakładowych istniejących w 2000 r. pod koniec 2005 r. pozostało jedynie 373,2 tys.

Na jej podstawie sprzedają mieszkania np. Poczta Polska i PGR (stosujący niektóre przepisy ustawy). Ale wojsko, koleje czy Lasy Państwowe mają własne przepisy.

Kupujesz mieszkanie od zwykłego zakładu pracy

Gros przedsiębiorstw stosuje wspomnianą ustawę z 2000 r. Zgodnie z nią najemca lokalu ma pierwszeństwo w jego wykupie, jeśli zakład zdecydował się na sprzedaż mieszkania. O tym, czy zakład chce ci je sprzedać, zostaniesz poinformowany na piśmie. Firma da ci trzy miesiące (od terminu doręczenia pisma) na podjęcie decyzji.

UWAGA! Przepisy pozwalają zakładowi na sprzedaż mieszkania również na wniosek najemcy. Jeśli chcesz więc wykupić swój lokal, a firma nie przesłała ci jeszcze zawiadomienia o wykupie, złóż w administracji lokali odpowiednie pismo.

Co trzeba zrobić, aby wykupić mieszkanie od swojego zakładu pracy?

Krok pierwszy. W terminie określonym w zawiadomieniu musisz złożyć wszelkie dokumenty niezbędne do administracji domów zakładowych: decyzję o przydziale, umowę najmu (zawartą przed 12 listopada 1994 r.), zaświadczenie o zameldowaniu, ksero dowodu osobistego, w szczególnych wypadkach - skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu (gdy o wykup występuje wdowa po zmarłym najemcy lub jego dzieci). W podaniu zaznaczasz, jaką formę zapłaty wybierasz - gotówkę czy raty (jeśli jest taka możliwość).

Krok drugi. Zakład sprawdza, czy nie masz zaległości w opłatach.

Krok trzeci. Zakład wysyła rzeczoznawcę majątkowego, który ocenia wartość rynkową mieszkania.

Przy wykupie przysługuje ci duża bonifikata. 95 proc. - jeśli wykupującym jest emeryt, rencista lub wdowa (wdowiec) po nim (po niej). W pozostałych wypadkach od ceny rynkowej mieszkania zakład musi odliczyć lokatorowi - 6 proc. za każdy rok jego pracy w przedsiębiorstwie (lub jego poprzednika prawnego) lub 3 proc. za każdy rok najmu.

UWAGA! Łączna obniżka nie może przekraczać 95 proc. wartości mieszkania.

Krok czwarty. Podpisujesz akt notarialny

Kupujesz mieszkanie od PKP

Polskie Koleje Państwowe mają jeszcze ponad 38 tys. mieszkań zakładowych, z czego tylko połowa ma uregulowaną sytuację prawną. Do końca ubiegłego roku PKP sprzedała prawie 61 tys. mieszkań, kolejne 8 tys. przekazała gminom.

Zgodnie z ustawą z 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje Państwowe muszą te mieszkania sprzedawać. Kto może je wykupić?

Osoba wynajmująca lokal na podstawie umowy najmu z PKP lub osoby, z jej rodziny (małżonek, dzieci czy rodzice) uprawnione do wynajmowania po śmierci najemcy:

- jeżeli są lub były pracownikami spółek utworzonych z zakładów lub jednostek organizacyjnych wydzielonych z PKP od 1 lipca 1991 r.

- jeśli są lub były pracownikami przedsiębiorstw państwowych, które wykonywały lub nadal wykonują zadania na rzecz PKP S.A. lub PKP.

Osoby niespełniające powyższych warunków - ale z dużo niższą bonifikatą.

Informacje o lokalach przeznaczonych do sprzedaży są podawane do publicznej wiadomości, ale uwaga! - sprzedawane mogą być tylko te, które mają uregulowaną sytuację prawną, czyli np. mają założoną księgę wieczystą.

Przed podpisaniem umowy notarialnej PKP musi wysłać odpowiednie pismo, w którym poinformuje, że wynajmowane mieszkanie zakładowe będzie przeznaczone do sprzedaży. Z pisma dowiesz się, jaka jest cena lokalu, ile kosztuje prawo do gruntu i kiedy będzie można zawrzeć umowę sprzedaży.

Po otrzymaniu pisma będziesz miał sześć miesięcy na złożenie pisemnego oświadczenia, że chcesz mieszkanie wykupić. Jeśli tego nie zrobisz, koleje oddadzą mieszkanie gminie lub spółdzielni mieszkaniowej.

Przy zakupie mieszkania z PKP przysługują bonifikaty. Tym wyższe, im dłużej ktoś pracował w PKP lub w firmach państwowych wykonujących zadania na rzecz PKP. Za każdy rok pracy cena lokalu zmniejsza się o 6 proc., a za każdy rok najmu - o 3 proc. W sumie bonifikata nie może przekroczyć 95 proc. Emeryci, renciści lub wdowy/wdowcy po tych osobach korzystają z 95-proc. rabatu.

Ale jeśli wykupisz lokal za gotówkę, dostaniesz dodatkowy 25-proc. rabat od płaconej ceny. Należność można też rozłożyć na 10 rocznych rat. Są one jednak oprocentowane - obecnie 4,75 proc.

Kupujesz mieszkanie od Lasów Państwowych

Od 1997 r. do końca 2005 r. Lasy Państwowe sprzedały ponad 32 tys. mieszkań (najwięcej w latach 2002-04). Zasady ich wykupu reguluje ustawa o lasach, a dokładnie jej art. 40a. Pierwszeństwo kupna mieszkań zakładowych mają pracownicy i byli pracownicy Lasów, którzy pracowali w przedsiębiorstwie co najmniej 3 lata i którzy obecnie lokale wynajmują i w nich mieszkają. Lokal wykupić może też mieszkająca z nimi rodzina (np. małżonkowie, dzieci, rodzice), jeśli najemca umarł. Przy wykupie mieszkań Lasy stosują bonifikaty - 6 proc. za każdy rok pracy w Lasach Państwowych i 3 proc. za każdy rok najmu.

UWAGA! Łączna bonifikata nie może przekroczyć 95 proc. wartości lokalu. Emeryci i renciści wykupują lokal z maksymalną bonifikatą 95 proc.

Spłatę mieszkania można rozłożyć nawet na 60 miesięcznych rat oprocentowanych na nie więcej niż 6,5 proc. (wysokość oprocentowania się zmienia - jest zależna od wysokości stopy referencyjnej NBP powiększonej o 2 pkt proc.).

UWAGA! Jeśli ktoś nie pracował w Lasach, ale na podstawie umowy najmu na czas nieokreślony wynajmuje tam mieszkanie zakładowe od co najmniej trzech lat, to przy wykupie lokalu może liczyć na 3-proc. bonifikatę za każdy rok najmu. Jednak rabat nie może być większy niż 45 proc.

Kupujesz mieszkanie od armii

W tym roku Wojskowa Agencja Mieszkaniowa chce sprzedać 10 tys. mieszkań. Najwięcej w Warszawie. Sprzedaje je na podstawie ustawy o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej.

Lokale do wykupu są zamieszczone w tzw. rocznym planie sprzedaży Agencji. Dyrektor oddziału zawiadamia pisemnie najemców, że mieszkanie można wykupić. Po otrzymaniu zawiadomienia trzeba złożyć wniosek o nabycie lokalu z dokumentami potwierdzającymi uprawnienia do niego (przydział, zaświadczenia, świadectwo służby itp.) oraz dowód wpłaty na sumę 1058,16 zł. (to tzw. zryczałtowane koszty przygotowania nieruchomości do sprzedaży).

Potem rzeczoznawca robi wycenę lokalu i gruntu, na którym stoi budynek, a następnie dyrektor lokalnego oddziału WAM spisuje z nabywcą wstępną umowę sprzedaży i ustala termin podpisania aktu notarialnego.

Jakie są zasady wykupu? Za mieszkanie płaci się 5 lub 10 proc. jego wartości, za grunt - 100 proc. Na największy upust - 95-proc. - mogą liczyć m.in. żołnierze służby stałej, którzy nabyli prawo do emerytury wojskowej, emeryci wojskowi, osoby uprawnione do wojskowej renty inwalidzkiej oraz członkowie rodziny (małżonek, dzieci - nie dłużej jednak niż do dnia ukończenia 25 lat życia) wspólnie zamieszkujący z żołnierzem, emerytem wojskowym lub rencistą wojskowym w dniu jego śmierci. Pozostali mogą liczyć na 90-proc. zniżkę.

Jeśli nie stać cię, aby zapłacić całą kwotę za mieszkanie od razu, poproś o rozłożenie jej na raty. Pierwszą ratę (10 proc.) musisz wpłacić przed zawarciem umowy notarialnej. Kolejne można rozłożyć nawet na pięć lat. Raty są oprocentowane 5 proc. rocznie. WAM obciąża jednak hipotekę lokalu.

UWAGA! Wojskowa Agencja Mieszkaniowa nie sprzeda mieszkań:

w budynkach oddanych do użytku po 30 czerwca 2004 r. (chyba że zgodzi się na to minister obrony narodowej);

kwater, kwater funkcyjnych oraz zastępczych.

UWAGA! Przy wykupie mieszkań wojskowych nie przysługuje bonifikata na grunt! To oznacza, że za sam lokal (z bonifikatą) można zapłacić mniej niż za grunt (sprzedawany bez bonifikaty). Na warszawskim Bemowie wykup 50-metrowego lokalu to wydatek 10 tys. zł. A za ziemię trzeba zapłacić... kilka razy tyle!

UWAGA! Jeśli mieszkasz w budynku wyremontowanym w ciągu ostatnich trzech lat, to środki wydane na modernizację nie podlegają uldze. Innymi słowy, jeśli WAM wymieniła ci ostatnio piony i okna, to będziesz musiał za to zapłacić z własnej kieszeni i bonifikata tego nie obejmie. Ale przy wycenie lokalu mieszkalnego nie uwzględnia się wartości ulepszeń dokonanych przez nabywcę. To z kolei oznacza, że jeśli wyremontowałeś mieszkanie i podniosłeś przez to jego standard, to tych wydatków do wyceny się nie dolicza.

Mieszkania zakładowe sprzedane osobie trzeciej

Chodzi tutaj przede wszystkim o najemców mieszkań zakładowych, które zostały przekazane samorządom terytorialnym lub ich zakłady zlikwidowano, sprzedano, sprywatyzowano bądź po prostu upadły. Tu wykup z bonifikatą jest najtrudniejszy. Kilka miesięcy temu Ministerstwo Budownictwa opracowało projekt, który ma to jednak ułatwić. Zgodnie z nim gminy mogłyby odkupić od prywatnych właścicieli byłe mieszkania zakładowe. Na ten cel brałyby specjalne preferencyjne kredyty z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Takie lokale mogłyby być następnie sprzedane najemcom z bonifikatą wyliczaną na zasadach ogólnych (patrz część pierwsza tekstu). Na wniosek najemcy należność można by rozłożyć na raty na 10 lat.

Samorządowcy na pomysł resortu reagują jednak alergicznie. Twierdzą, że takie nieruchomości są zazwyczaj w bardzo złym stanie, więc ich utrzymanie dużo kosztuje. Na dodatek część mieszkańców nie płaci czynszu za mieszkanie. Samorządy, a więc wszyscy mieszkańcy gminy, musieliby najpierw dołożyć do wykupu mieszkań (preferencyjny kredyt plus wpłaty od najemców nie pokryją pełnych kosztów wykupu) oraz do utrzymania tych lokali, których właściciele nie zdecydują się na wykupienie mieszkania.