Oprocentowanie stałe czy zmienne?

W tym pierwszym wypadku bank gwarantuje, że przez określony czas kredytobiorca płaci stałe odsetki niezależnie od tego, jak w tym okresie będzie się zachowywał rynek. Jeśli jednak na rynku jest tendencja do spadku oprocentowania, wtedy kredyty o stałej stopie procentowej stają się relatywnie droższe od kredytów oprocentowanych stopą zmienną. I właśnie dlatego na naszym rynku te drugie zdecydowanie dominują. Eksperci z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego radzą zwrócić uwagę, w jaki sposób (na podstawie jakiego czynnika) bank ustala oprocentowanie. Najczęściej składa się ono z dwóch części - stopy procentowej obowiązującej na rynku międzybankowym (np. WIBOR dla kredytów złotowych i LIBOR - dla franków) oraz marży banku. Ta zwykle nie przekracza 3 pkt proc. i zależy m.in. od wskaźnika LTV (stosunku kwoty kredytu do wartości nieruchomości) oraz długości okresu kredytowania. Im mniejszy udział banku w kredytowanej inwestycji, tym niższa stopa procentowa.

W złotowych kredytach mieszkaniowych o zmiennym oprocentowaniu najczęściej stosowaną "bazą" jest stawka WIBOR 3M lub 6M, a w kredytach walutowych - LIBOR 3M lub 6M.

Jeśli stopa WIBOR wynosi 4 proc. a marża banku 1,5 proc., wówczas oprocentowanie kredytu wyniesie 5,5 proc. Marża jest zazwyczaj stała w całym okresie spłaty. Niektóre banki zastrzegają sobie jednak możliwość jej podwyższenia w ściśle określonych sytuacjach, np. gdy znacznie spadnie wartość nieruchomości lub kredyt nie jest terminowo spłacany.

Ostra konkurencja na rynku kredytów mieszkaniowych zmusiła banki do obniżenia marż nawet do 1 pkt proc. Co w tej sytuacji powinni zrobić kredytobiorcy, którzy mają zapisaną w umowie np. 3-proc. marżę? Doradcy są zgodni: w pierwszej kolejności należy spróbować negocjować jej obniżenie. Ale jeśli bank odmówi, rozważyć przeniesienie się z kredytem do innego.