Ranking kredytów mieszkaniowych

Firma doradztwa finansowego Expander wspólnie z "Gazetą" przygotowały kolejną edycję rankingu kredytów mieszkaniowych.

Mniej w wakacje?

Zacznijmy od najbardziej aktualnego tematu. Chodzi o zasady obliczania zdolności kredytowej osób zaciągających kredyty w walutach obcych. Dzisiaj wiele banków chętnie pożyczy więcej temu samemu kredytobiorcy, o ile wybierze on np. franki szwajcarskie zamiast złotówek. Nadzór bankowy postanowił to ukrócić, zakładając, że osoba spłacająca kredyt walutowy ponosi ryzyko kursowe i banki muszą wziąć na to poprawkę. W efekcie praktyka pożyczania więcej "frankowym" klientom skończy się po 1 lipca.

Nie jest to oczywiście korzystne dla klientów. Osoby o niższych dochodach mogą mieć w efekcie do wyboru mniej banków - część instytucji nie będzie w stanie pożyczyć im tyle, ile potrzeba na zakup określonej nieruchomości. Nie zmieni się natomiast atrakcyjność ofert banków (oprocentowanie, wymagany wkład własny). Przynajmniej na razie regulacje nadzoru w to nie ingerują. Do końca roku mogą się natomiast pojawić kolejne ograniczenia, a wśród nich być może ograniczenie kredytów walutowych do 70 proc. wartości nieruchomości. To byłby już silny cios dla klientów, którzy dzisiaj chętnie korzystają z możliwości finansowania całej nieruchomości kredytem.

Sprawdźmy na konkretnym przykładzie, co może się zmienić już za kilka tygodni. Założyliśmy, że o kredyt stara się 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach netto 3000 zł uzyskiwanych z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony. Kredytobiorcy mieszkają w mieście liczącym 100 tys. mieszkańców. Mają samochód, nie spłacają innych kredytów. Za pożyczone pieniądze chcą kupić 70-metrowe mieszkanie, którego utrzymanie będzie ich kosztować 400 zł miesięcznie. Interesuje ich kredyt z możliwie niskim wkładem własnym (większość z banków oferuje na 100 proc. wartości nieruchomości) spłacany przez 20 lat w ratach równych.

Nie wszystkie banki skłonne są podać kwotę kredytu, jaka będzie dostępna dla naszych kredytobiorców po 1 lipca. W większości przypadków można ją jednak w prosty sposób policzyć, pomniejszając o 1/5 to, co bank jest skłonny dzisiaj pożyczyć w złotówkach. To uproszczona kalkulacja, bo banki mogą kształtować zdolność kredytową w danej walucie za pomocą dodatkowych parametrów. W większości przypadków takie obliczenie będzie jednak zbliżone do rzeczywistości. Część banków (np. BGŻ) z wyprzedzeniem wdrożyła nowe przepisy, a więc po 1 lipca nic się tam nie zmieni.

W ostatniej kolumnie tabeli pokazujemy kwotę kredytu dostępną dla tej rodziny przy założeniu, że spłata ma trwać możliwie długo, a waluta kredytu nie ma znaczenia (jedynym kryterium jest maksymalizacja kwoty kredytu). Wydłużenie okresu spłaty zadłużenia może być jednym ze sposobów na zwiększenie dostępnej kwoty kredytu. Przy czym niekoniecznie trzeba spłacać kredyt aż 40 czy 45 lat (odsetki będą wówczas bardzo wysokie). Wiele banków pozwala bez prowizji nadpłacać miesięczne raty, co pozwoli pozbyć się kredytu w sensownym terminie np. 20 lat.

Tabela 1

Maksymalne kwoty kredytów dla opisanego wyżej przypadku