Rynek mieszkaniowy w 2011. Bez radykalnych zmian?
- Klient pyta dzisiaj przede wszystkim o lokale, do których może wprowadzić się od zaraz, chce móc zobaczyć inwestycję przed zakupem. Do takich możliwości Polaków przyzwyczaił kryzys - mówi Tomasz Panabażys, dyrektor zarządzający i członek zarządu J.W. Construction Holding SA. - Mając na uwadze zmianę preferencji zakupowych Polaków, w przyszłym roku nadal chcemy budować naszą ofertę w oparciu o lokale gotowe do zamieszkania. Konsekwencją tego będzie uruchamianie sprzedaży na nowo powstających osiedlach dopiero na pewnym stopniu zaawansowania budowy. Chcemy w ten sposób zminimalizować dla klienta czas oczekiwania na mieszkanie . Przygotowujemy się do rozpoczęcia kolejnych inwestycji nie tylko na Białołęce. Pracujemy również nad możliwością wzbogacenia oferty o osiedle zlokalizowane bliżej centrum Warszawy. W przyszłym roku chcemy także zaproponować klientom nowość - kończymy budowę 12 pokazowych domów jednorodzinnych .
Robert Ziółek, dyrektor generalny firmy Dolcan Sp. z o.o., zwraca uwagę na to, że w Polsce miesięczna płaca pozwala nabyć od 0,6 do 0,8 m kw. mieszkania. Według danych firmy Emmerson w Warszawie jest jeszcze gorzej: średnia miesięczna pensja netto wystarcza zaledwie na 0,34 m kw. mieszkania. - A więc zarabiamy za mało, co w połączeniu z tym, że budujemy za drogo, rodzi sytuację wręcz paradoksalną. W przyszłym roku nadal bardzo popularne będą mieszkania o małym metrażu, od 35 do 55 m kw. - prorokuje dyrektor Dolcana.
Wtóruje mu Kazimierz Kirejczyk, prezes zarządu firmy doradczej REAS. Na grudniowej konferencji "Polski rynek mieszkaniowy" mówił: - Mieszkania są wciąż relatywnie drogie, mimo że nieco wzrosły nam dochody, a ceny spadły. Koalicji banków i deweloperów udało się obronić przed spadkami cen. Stało się tak nie tylko dlatego, że popyt nie zmalał do zera i utrzymywał się na pewnym stałym poziomie. Deweloperzy zareagowali bowiem na zmiany - nowe mieszkania wprowadzane na rynek są bardziej dostosowane do preferencji i możliwości finansowych nabywców. Jednak poziom dochodów przeciętnego Polaka jest zbyt niski, aby deweloperzy zamiast 70-90 tys. mieszkań rocznie budowali ich 150-170 tys., co w ciągu jakiejś dekady pozwoliłoby zaspokoić deficyt mieszkaniowy w Polsce.
Według Robert Ziółka głównym czynnikiem generującym wzrost popytu w ostatnich latach był tani kredyt, a nie wzrost dochodów. Przewiduje, że wzrost cen będzie na poziomie 2-5 proc. - Powrót do stałych tendencji wzrostowych popytu i rozmiarów budownictwa mieszkaniowego nie nastąpi bez powrotu stabilnego wzrostu gospodarczego i poprawy dostępności kredytów - uważa. Także Panabażys przewiduje, że w najbliższych miesiącach ceny wzrosną o kilka procent, na co wpływ będzie mieć m.in. nowa stawka VAT. Jego zdaniem bardziej zdrożeć mogą mieszkania gotowe o najbardziej poszukiwanych metrażach, bo ich liczba w ofercie kurczy się.
- Spodziewam się tylko drobnych korekt cen wynikających ze zmian wskaźników cen materiałów budowlanych - mówi Andrzej Nizio, prezes Marvipolu. - Rynek gruntów się ustabilizował, koszty budowy także, cenę mógłby podnieść tylko radykalny wzrost popytu. Nic takiego nie nastąpi. Popyt będzie rósł, ale w popularnym segmencie. Nie odbuduje się już popyt na mieszkania po 20 tys. Odpadli klienci spekulacyjni. Dziś popyt budują ludzie szukający pierwszych mieszkań - tanich, o małych metrażach - oraz ci szukający docelowego lokum, w lepszej lokalizacji i o metrażach większych. Ci drudzy są w mniejszości.
Na konferencji "Polski rynek mieszkaniowy" przedstawiciele środowiska deweloperskiego przekonywali, że obecny popyt jest na tyle wysoki, że mogą oni bez obaw uruchamiać nowe inwestycje, zwłaszcza te w segmencie popularnym. - Cieszymy się stałą liczbą transakcji, na podobnym poziomie jak przed boomem mieszkaniowym. Popyt jest stabilny, bez gorączkowych skoków i spadków, co jest oznaką stabilizacji rynku - mówiła Małgorzata Kosińska, członek zarządu w Pirelli Pekao Real Estate. Deweloperzy przyznają jednak, że aby przyciągnąć klientów, musieli przeprojektować swoje inwestycje, aby miały one więcej najbardziej poszukiwanych małych lokali.
- W szczytowym okresie boomu nabywcy mieli o 30 proc. większą zdolność kredytową. Później nagle do łask wróciła "wielka płyta", bo nabywcy poszukiwali trzech pokoi na 45 m kw., a deweloperzy proponowali im kawalerki na 60 m kw. Polacy chcą kupować mieszkania, ale potrzebują do tego kredytów - dodawał Grzegorz Kędzierski, członek zarządu i dyrektor ds. sprzedaży agencji Metrohouse & Partnerzy. Jego słowa potwierdziły dane zaprezentowane przez instytut badawczy GfK Polonia. Z powodu zbyt wysokich cen i niższej dostępności kredytów kompletnie zamarł rynek domów i działek, rzadziej kupowane były również drogie mieszkania z rynku pierwotnego. - Wzrosła za to popularność tańszych mieszkań i domów z rynku wtórnego - z 14 proc. w 2009 r. do 23 proc. w 2010 r. Skorzystały na tym agencje nieruchomości - pośrednicy brali udział w co trzeciej transakcji na rynku wtórnym - mówił Marcelin Matusiak z GfK.