Kupno mieszkania na wynajem przestało być opłacalną inwestycją
Taki wniosek wypływa z najnowszego raportu firmy Open Finance, która monitoruje zmiany stawek czynszów oraz koszty zakupu mieszkań w największych aglomeracjach. Czynsze spadły ostatnio w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu. Emil Szweda z Open Finance wyjaśnia, że jest to efektem wyraźnego wzrostu podaży mieszkań na wynajem, a ściślej liczby ogłoszeń internetowych w ostatnich dwóch miesiącach. W dodatku poprawiła się dostępność kredytów. Część najemców może więc chcieć kupić sobie lokum, mimo iż najem jest wciąż w bardzo wielu przypadkach tańszą alternatywą.
Modelowo rentowność netto z inwestycji w mieszkania powinna przekraczać rentowność obligacji i być niższa od oprocentowania kredytów hipotecznych. Chodzi o to, by opłacało się podejmować ryzyko, a równocześnie by lokatorzy nie rezygnowali z najmu na rzecz kupna własnego mieszkania. Z raportu Open Finance wynika jednak, że tego pierwszego warunku nie spełnia żadna z dużych aglomeracji. Rentowność netto z wynajmu mieszkań (po odliczeniu podatku) oscyluje w granicach od 3,46 proc. (Kraków) do 4,49 proc. (Łódź). Tymczasem rentowność netto 10-letnich obligacji wynosi 4,53 proc., a zwykłej rocznej lokaty bankowej - średnio 4,05 proc.
Dodajmy, że do tego typu wyliczeń przyjęto medianę cen transakcyjnych (uzyskanych na podstawie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Brokera) oraz medianę stawek czynszu pomniejszone o 5 proc. (z serwisów Domiporta.pl oraz Oferty.net). Ponadto założono, że mieszkanie jest wynajmowane tylko przez 10,5 miesiąca w roku, zaś komorne - w zależności od miasta - wynosi od 4 do 6 zł za m kw. miesięcznie.
- Oczywiście opieramy się na statystyce, która - jak wiadomo - nie odzwierciedla precyzyjnie konkretnych przypadków - zastrzega Szweda. - W rzeczywistości rentowność wynajmu może być zarówno wyższa, jak i niższa od średniej - podkreśla. Zależy to m.in. od ceny zakupu mieszkania (wraz z dodatkowymi opłatami), wysokości czynszu, okresu przestoju czy zmiany wartości samego mieszkania. O atrakcyjności inwestycji w mieszkania względem lokat bankowych czy obligacji decydują także różnice w stawkach podatkowych. Ryczałtowa stopa podatku od zysków z lokat bankowych wynosi 19 proc., a od przychodów z najmu okazjonalnego 8,5 proc.
Rentowność najmu mieszkań w kwietniu 2010 r.
Źródło: Open Finance