Pierwsze jaskółki ożywienia
Agencja Colliers International podsumowała, że na koniec pierwszego kwartału 2010 r. w Warszawie było ok. 3 mln 311 tys. m kw. powierzchni biurowej, z tego w tzw. Centralnym Obszarze Biznesu - 1 mln 123 tys., a na obrzeżach miasta - nieco ponad 2 mln 187 tys. m kw. Średni odsetek powierzchni niewynajętych dla całego miasta nieco wzrósł i wynosi 7,76 proc. Na obrzeżach jest wyższy - 8,37 proc., w centrum zaś w porównaniu z poprzednim kwartałem spadł i wynosi 6,57 proc.
W pierwszym kwartale ubiegłego roku średnia wyjściowa stawka czynszu w Centralnym Obszarze Biznesu wynosiła 24 euro za m kw. miesięcznie. Efektywny czynsz po uwzględnieniu rozmaitych ulg wynosił średnio 21 euro. W pierwszym kwartale 2010 te wartości wynosiły odpowiednio: 20,5 i 18,5 euro. Poza centrum różnica nie jest tak duża: czynsz wyjściowy wynosił rok temu 15,5 euro, a efektywny - 13,5, a dziś - 15 i 12,5 euro. Pamiętać trzeba jednak, że pod koniec marca 2009 r. euro kosztowało aż 4,5 zł, a dziś - ok. 3,9 zł.
- 12,5 euro to praktycznie próg opłacalności - mówi Robert Karniewski z Colliers International. - Poniżej tej wartości czynszu schodzą tylko właściciele biurowców, którzy mają poważne kłopoty z zapełnieniem budynku.
Jednym z nich jest deweloper biurowca Adgar Plaza na Służewcu, który przez pewien czas oferował biura po blisko 11 euro za m kw. Zróżnicowanie stawek efektywnych jest największe na Mokotowie, wahają się one od 9,7 do 16,5 euro.
Robert Karniewski zwraca uwagę, że w pierwszym kwartale 2010 r. zawarto umowy najmu na ponad 125 tys. m kw. - ponad dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie 2009 r.
Dziś banki już nie tak alergicznie jak kilka miesięcy temu reagują na wniosek firm deweloperskich o kredyt na budowę biurowca. Jednak na pieniądze mogą liczyć tylko te firmy, które wykażą się sporym procentem powierzchni wynajętej w umowach typu pre-lease. W blokach startowych czeka na przykład biurowiec Vega w kompleksie Empark u zbiegu Domaniewskiej i Wołoskiej. Jego inwestor - firmy Heitman i Immoeast AG - podejmą decyzję o rozpoczęciu budowy, gdy osiągną 40 proc. wynajmu, co ma nastąpić w najbliższych tygodniach.
Podaż w śródmieściu będą kreować dwa duże biurowce: Wolf Marszałkowska przy Marszałkowskiej oraz Zebra Tower przy rondzie Jazdy Polskiej. Ten pierwszy oferujący nieco ponad 11 tys. m kw. powierzchni biurowej ma być gotowy latem. Jak dotąd jedyna upubliczniona umowa z najemcą to 3,1 tys. m kw., na których swoją centralę oraz oddział urządzi bank HSBC. Zebra Tower ma być gotowa w grudniu, dostarczy prawie 16 tys. m kw. biur. Inwestor - firma S+B Gruppe - twierdzi, że zawarł już pierwsze umowy z najemcami, ale ich nie ujawnił.
Dla najemców zainteresowanych biurami w centrum miasta korzystna sytuacja potrwa do czwartego kwartału 2010 r. Potem może pojawić się ryzyko niewielkiego wyboru powierzchni, będące rezultatem braku inwestycji i niskiej podaży. - Ci, którym umowy kończą się w 2012 r., teraz właśnie powinni rozpoczynać negocjacje - uważa Robert Karniewski. Jego zdaniem najlepszym dowodem na to, że zbliża się okres ożywienia i powolnego wzrostu czynszów, jest to, że właściciele biurowców w centrum - np. Metropolitana - nie chcą renegocjować umów z dużym wyprzedzeniem. Robert Karniewski uważa, że w centrum czynsze zaczną drożeć w pierwszym kwartale 2011 r., a poza centrum - po drugim kwartale 2011.