Trik i cena mieszkania spada

Czekamy na Wasze listy. Napisz: listydogazety@gazeta.pl

Dyrektor Deloitte Doradztwo Podatkowe Dominik Stojek przyznaje, że stosowali je już wcześniej m.in. deweloperzy budujący biurowce i centra handlowe. Deweloperzy budujący mieszkania nie zaprzątali tym sobie głowy. Dlaczego? - Najpewniej dlatego, że mieli wysokie marże - mówi doradca podatkowy.

Według prof. Jacka Łaszka ze Szkoły Głównej Handlowej (specjalisty od finansowania nieruchomości) w 2008 r. niemal połowę w średniej cenie metra kwadratowego mieszkań sprzedawanych przez warszawskich deweloperów stanowił ich zysk. Niektóre projekty najpewniej nie były aż tak rentowne. Z drugiej strony to by oznaczało, że w niektórych marże mogły być nawet i trzycyfrowe.

Dotychczas firmy najczęściej rezygnowały właśnie z części zysku. Analitycy z firmy doradczej Reas oceniają, że średnio w pierwszym kwartale ceny transakcyjne były o 10-15 proc. niższe od ofertowych. Mimo to sprzedaż nowych mieszkań ledwie drgnęła. Przybywa za to pustostanów. Analitycy spodziewają się więc dalszej przeceny.

W czasie czwartkowej konferencji "Deweloperzy mieszkaniowi w opałach" eksperci i prawnicy radzili tym firmom, jak przetrwać kryzys. Np. Dominik Stojek z Deloitte podsunął im rozwiązania, dzięki którym mogą obniżyć cenę, nie obniżając swojej marży.

Wymaga to trochę zachodu, ale mechanizm jest następujący: załóżmy, że deweloper chce sprzedać apartamenty po 10 tys. zł za m kw. Ich wybudowanie kosztowało 6 tys. zł za metr. Od dochodu musiałby zapłacić podatek, w tym przypadku - niespełna 800 zł. Marża netto wyniesie więc ok. 3,2 tys. zł za m kw.

W sytuacji, gdy tych mieszkań nikt nie zechce kupić, Stojek radzi deweloperom założenie spółki, do której je przekażą. Zatrudnieni przez dewelopera rzeczoznawcy ustalają wartość rynkową tych lokali na 9,2 tys. zł za m kw. I po tyle sprzedaje je potem spółka. Nie zapłaci podatku, bo nie ma dochodu. Jeśli zaś deweloper dodatkowo zrezygnuje z części marży, mieszkania mogą być jeszcze tańsze.

A co, jeśli wciąż nie będzie na nie chętnych? Spółka może je wynająć, a po dwóch latach sprzedać. Wtedy taka transakcja może być opodatkowana nie 7-proc. stawką VAT, ale 2-proc. podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Tymczasem Ministerstwo Infrastruktury proponuje w ramach pakietu antykryzysowego złagodzenie warunków uzyskania budżetowej dopłaty do kredytu w ramach programu "Rodzina na swoim". - Jednak decyzji rządu w tej sprawie jeszcze nie ma - zastrzegł wiceminister infrastruktury Piotr Styczeń.

Resort chce, by z tych dopłat (mniej więcej połowy odsetek przez osiem lat spłaty kredytu) mogły skorzystać także osoby samotne. Ponadto w gminach sąsiadujących ze stolicami województw miałaby być podniesiony pułap cen mieszkań, który nie może być przekroczony. Np. w podwarszawskim Piasecznie czy Markach wzrósłby z 4326 do 5791 zł za m kw. (to średnia wskaźnika dla Warszawy - 7257 zł za m kw. i reszty województwa - 4326 zł za m kw.).