Fiskus tkwi w mieszkaniach

Do tej pory ich klientami byli przede wszystkim przedsiębiorcy oraz fundusze inwestujące w nieruchomości. Dziś pomocy mogą potrzebować także indywidualni inwestorzy, którzy w ostatnich latach kupili nawet po kilka mieszkań. Wielu chce je szybko sprzedać, bo ceny przestały rosnąć, w przeciwieństwie do kosztów finansowania. Firma Reas i serwis GazetaDom.pl oceniają, że tylko na warszawskim rynku wtórnym jest wystawionych na sprzedaż prawie 4 tys. mieszkań, które powstały w latach 2006-07. Ich ceny wzrosły średnio o jedną trzecią. Co zrobić, by podatek był jak najmniejszy?

- Sprzedając mieszkania kupione w 2007 r., trzeba oddać fiskusowi 19 proc. zysku - mówi Katarzyna Klimkiewicz ze spółki doradztwa podatkowego TPA Horwath Sztuba i Kaczmarek. - Ci, którzy kupili mieszkania wcześniej, mogą wybrać, co im się bardziej opłaca - 10-proc. podatek zryczałtowany od przychodu (taki obowiązywał przed 2007 r.), czy 19-proc. od zysku. W tym drugim przypadku trzeba byłoby jednak wcześniej zarejestrować działalność gospodarczą - zastrzega Klimkiewicz.

Załóżmy, że inwestor kupił w 2006 r. mieszkania po 480 tys. zł, a ich wartość rynkowa wzrosła do 600 tys. zł. Podatek zryczałtowany wynosi 60 tys. zł od każdego z tych mieszkań. Gdyby inwestor wybrał drugą opcję, zapłaciłby fiskusowi 22,8 tys. zł. Ale nie zawsze taki manewr jest opłacalny. Gdy wartość mieszkania wzrosła np. z 200 tys. do 600 tys. zł, bardziej opłacalny jest podatek od przychodów.

Inwestorzy sprzedający po kilka mieszkań muszą się liczyć z tym, że fiskus uzna to za działalność gospodarczą. A wtedy zażąda 19 proc. od zysku, a transakcje obciąży 7-proc. VAT. - Tego drugiego można uniknąć, wynajmując wcześniej mieszkanie, choćby na krótko - wyjaśnia Klimkiewicz.

Prawo dopuszcza też taki manewr: kontrahenci zakładają spółkę komandytową, do której jeden wnosi mieszkanie, zaś drugi - jego równowartość w gotówce. Po kilku miesiącach spółkę rozwiązują, a ten, który wniósł mieszkanie, zabiera pieniądze. Kosztuje to 0,5 proc. od majątku spółki. - Ale fiskus może uznać, że zawiązanie spółki miało jedynie na celu obejście podatku - ostrzega doradczyni podatkowa.

Najprościej jest wstrzymać się ze sprzedażą pięć lat. Można też skorzystać z tzw. ulgi meldunkowej - podatku nie zapłaci ten, którzy sprzeda mieszkanie po roku od zameldowania się w nim.