Stabilizacja i spadki cen ofert. Raport - sierpień 2007

Mamy przyjemność zaprezentować czwarty z cyklu miesięcznych przeglądów rynku mieszkaniowego w Polsce przygotowanych przez REAS na zlecenie i na podstawie danych ofertowych zgromadzonych w serwisie GazetaDom.pl.

Serwis GazetaDom.pl od września 2006 roku zajmuje pozycję lidera w polskim internecie w kategorii Budownictwo i Nieruchomości. Miesięcznie odwiedza go prawie 900 tys. użytkowników, którzy wykonują ponad 15 mln odsłon. Serwis wspólnie ze środowym dodatkiem do Gazety Wyborczej, "Gazeta Dom", proponuje ogłoszeniodawcom ofertę dwumedialną.

REAS jest ekspertem i doradcą w zakresie planowania i realizacji inwestycji mieszkaniowych w Polsce. Od 1997 REAS opracowuje cykliczne raporty o rynkach mieszkaniowych największych polskich miast. W skład zespołu REAS wchodzą czołowi polscy specjaliści w zakresie badań rynku, projektowania, zarządzania projektem mieszkaniowym, finansowania inwestycji, marketingu i sprzedaży, a także rozwoju miast i mieszkalnictwa. Jako doradcy Banku Światowego i Rządu RP partnerzy REAS od początku lat dziewięćdziesiątych aktywnie brali udział w reformowaniu sektora mieszkaniowego.

Niniejszy przegląd został przygotowany na podstawie 38 317 ofert sprzedaży w sześciu miastach Polski oraz 9278 ofert najmu w czterech miastach znajdujących się w serwisie w dniu 24 sierpnia 2007r.

Opracowanie ma charakter ogólny i nie może być traktowane jako usługa doradcza. Zachęcamy Czytelnika do zasięgnięcia pomocy u doświadczonego specjalisty przed podjęciem decyzji o inwestowaniu.

Autorką raportu jest Monika Bazyl, odpowiedzialna w REAS m.in. za analizę statystyczną danych na potrzeby raportów rynkowych.

Uwagi oraz pytania dotyczące poniższego opracowania, prosimy kierować pod adres gazeta@reas.pl.

1. Oferty sprzedaży

W analizie cen mieszkań na rynku wtórnym uwzględniono sześć miast o największej liczbie ofert w serwisie: Warszawę, Katowice, Kraków, Poznań, Trójmiasto i Wrocław. Jak widać na poniższej mapce, w czterech spośród nich średnie ceny sprzedaży na rynku wtórnym nie zmieniły się w stosunku do lipca. W Krakowie i w Katowicach średnia cena spadła o 4% - 3%. W Warszawie już od maja ceny utrzymują się na tym samym poziomie.

Mapa 1. Średnie ceny ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w sześciu miastach o największej liczbie ogłoszeń w serwisie - sierpień 2007

Źródło: REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Kraków pozostaje drugim najdroższym miastem po Warszawie, jednak już w czerwcu średnie ceny krakowskich mieszkań spadły o 1%, a w sierpniu były niższe o 4% w porównaniu z lipcowym poziomem. Można powiedzieć, że ceny w stolicy Małopolski wykazują najwyraźniejszą tendencję do spadku. W Poznaniu, po znacznych podwyżkach w czerwcu, ceny lokali zanotowały mniejszy wzrost w lipcu, a w sierpniu zatrzymały się. Także w Katowicach ceny ofertowe wyraźnie wzrosły w czerwcu - o 7%. Miesiąc później wzrost wyniósł już tylko 3%, a w sierpniu ceny spadły o 3%, pozostając jednak na poziomie o 7% wyższym niż w maju.

Wykres 1. Ceny ofertowe w sześciu polskich miastach: maj - sierpień 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Podsumowując wyniki z ostatnich trzech miesięcy, należy zwrócić uwagę na wyraźny spadek dynamiki wzrostu cen we wszystkich sześciu miastach.

Wykres 2. Tempo zmian cen średnich w sześciu polskich miastach: maj - sierpień 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

1.1 Rozpiętość cen na rynkach wtórnych

Warto przyjrzeć się bliżej strukturze cenowej ofert w badanych miastach. Na średnią cenę w Warszawie składają się oferty w cenie od 3 900 zł/m2 w dzielnicy Wawer do ponad 20 000 zł/m2 przede wszystkim w Śródmieściu. Przeważają lokale w cenie 8 000-10 000 (42%). W odróżnieniu od pozostałych miast objętych badaniem, segment mieszkań najdroższych (powyżej 12 000 zł/m2 ) stanowi znaczący fragment oferty - aż 10%.

Wykres 3. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w Warszawie w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Wśród mieszkań oferowanych na sprzedaż w Krakowie dominują lokale w cenie 6 000-8 000 zł/m2, stanowiące niemal połowę rynku. Niewielki, bo zaledwie 2-procentowy udział w rynku ma segment mieszkań najdroższych, powyżej 12 000 zł/m2.

Wykres 4. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w Krakowie w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

We Wrocławiu rozpiętość cen jest znaczna - od 2 000 do ponad 12 000 zł/m2, ale aż 93% ofert mieści się w przedziale od 4 000 do 10 000 zł/m2. Bardzo wyraźna jest dominacja ofert w cenie od 6 000 do 8 000 zł/m2.

Wykres 5. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen we Wrocławiu w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

W Trójmieście przeważają oferty w cenie 6 000-8 000 zł/m2. Stosunkowo rozwinięty, choć wciąż o połowę mniejszy niż w stolicy, jest trójmiejski rynek mieszkań luksusowych. Lokale wycenione na ponad 12 000 zł/m2. stanowią tu 5% rynku.

Wykres 6. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w Trójmieście w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

W Poznaniu najwięcej mieszkań na rynku wtórnym oferowanych jest w cenie od 4 000 do 6 000 zł/m2. Najdroższe mieszkania (powyżej 10 000zł/m2) stanowią zaledwie 1% oferty.

Wykres 7. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w Poznaniu w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

W Katowicach rozpiętość cen jest najmniejsza. W porównaniu z pozostałymi rozpatrywanymi miastami, tu można kupić mieszkanie najtaniej - aż 56% lokali oferowanych jest w cenie do 4 000 zł/m2.

Wykres 8. Struktura ofert sprzedaży mieszkań według cen w Katowicach w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

1.2 Zróżnicowanie geograficzne cen w Warszawie

Poniższe mapy pokazują zróżnicowanie geograficzne cen w Warszawie. Na pierwszej mapce wskazane rozmieszczenie ofert na terenie miasta. Na dwóch górnych mapach kolorem niebieskim zaznaczone są tereny, w pobliżu których oferty mają ceny najniższe (4 000-6 000zł/m2.), kolor czerwony wyróżnia okolice, gdzie ceny sięgają 20 000zł/m2 i wyżej. Na ostatniej mapce ukazano w powiększeniu centralną część miasta, gdzie ceny są najwyższe.

Najdroższe oferty pochodzą z Rynku Starego Miasta, okolic Krakowskiego Przedmieścia, obszaru pomiędzy Parkiem Łazienkowskim a Sejmem, terenów w pobliżu Filtrów na północ od Pól Mokotowskich oraz okolic Parku Wilanowskiego. Najtańsze oferty pochodzą z Białołęki, Wawra, Wesołej, Targówka oraz południowej części Ursusa.

Rysunek 1. Rozmieszczenie* ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie

- sierpień 2007

*Ponieważ oferty zawierają zazwyczaj jedynie nazwę ulicy, na mapie pokazano jedynie te oferty, które znajdują się na ulicach do 1km długości.

2. Oferty najmu

Ceny ofert najmu zachowują się różnie w zależności od miasta oraz od wielkości mieszkania. W tym miesiącu analiza została przeprowadzona na przykładzie Warszawy, Wrocławia i Poznania.

W Warszawie ceny mieszkań jednopokojowych i dwupokojowych spadły w porównaniu z kwietniem, natomiast ceny lokali trzypokojowych pozostały na niezmienionym poziomie. Może to oznaczać, że wiele osób zainwestowało w mieszkania jedpokojowe i dwupokojowe, żeby je przeznaczyć na wynajem. W efekcie duża podaż takich ofert spowodowała spadek cen najmu.

Wykres 9. Średnie ceny ofert najmu mieszkań jednopokojowych w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

We Wrocławiu i Poznaniu wzrosły średnie ceny wszystkich ofert. We Wrocławiu ceny mieszkań jedno- i dwupokojowych wzrosły bardziej (o 10%) niż trzypokojowych (o 5%), co oznacza, że na mieszkania mniejsze był większy popyt. W Poznaniu było podobnie, chociaż różnica we wzroście jest mniejsza. Ceny poznańskich kawalerek wzrosły o 8% w ciągu czterech miesięcy, a lokali dwu i trzypokojowych o 7%.

Wykres 10. Średnie ceny ofert najmu mieszkań dwupokojowych w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Mimo spadku cen w Warszawie, nadal są one znacznie wyższe niż we Wrocławiu czy Poznaniu. Największa dysproporcja występuje między średnią ceną najmu mieszkania trzypokojowego w Warszawie i w Poznaniu. Oznacza to, że poznański rynek najmu ma słabo rozwinięty segment luksusowy.

Wykres 11. Średnie ceny ofert najmu mieszkań trzypokojowych w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

2.1 Ceny najmu w Warszawie

Na średnią cenę najmu kawalerki w Warszawie (1 390 zł) składa się m.in. 11% ofert w cenie 500-1000zł, ale również 4% ofert w cenie powyżej 2 500zł. Najwięcej lokali (60%) ma cenę 1 000-1 500zł.

Wykres 12. Struktura ofert mieszkań jednopokojowych według ceny w Warszawie w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Bardziej zróżnicowane są ceny mieszkań dwupokojowych. Oferty w cenie poniżej 1000 zł stanowią mniej niż 0,5%. Za najdroższe lokale trzeba płacić powyżej 4 000 zł, przeważają jednak ceny 1500-2000zł (33%).

Wykres 13. Struktura ofert mieszkań dwupokojowych według ceny w Warszawie w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl

Największą rozpiętość obserwujemy w przypadku mieszkań trzypokojowych. Większość ofert mieści się w przedziale 1500-4000 zł (66%), jednak aż 6% lokali oferowanych pod wynajem za ponad 7 000 zł.

Wykres 14. Struktura ofert mieszkań trzypokojowych według ceny w Warszawie w sierpniu 2007

Źródło: Obliczenia REAS na podstawie danych ofertowych serwisu gazetadom.pl