Czy ceny mogą spaść?

Gazeta: Część specjalistów twierdzi, że pewne tąpniecie na rynku mieszkaniowym może nastąpić za mniej więcej dwa lata, gdy popyt gwałtownie się zwiększy na skutek większej liczby rozpoczynanych teraz budów. Co Pan na to?

Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy Reas analizującej rynek nieruchomości: Należy liczyć się z tym, że w perspektywie dwóch-trzech lat nastąpi okres uspokojenia na rynku. Złoży się na to zapewne kilka przyczyn: stopniowy spadek tempa wzrostu cen zmniejszy atrakcyjność inwestowania i osłabi nieco popyt. Nieco droższe i trudniej dostępne staną się kredyty, zarówno dla zwykłych nabywców, jak i tych kupujących w celach spekulacyjnych. Także wysokie ceny będą działać ograniczająco na popyt.

Z drugiej strony rzeczywiście deweloperzy mają w planach rozpoczęcie wielu nowych inwestycji i w samej Warszawie powinni wprowadzić w przyszłym roku na rynek około 20 tys. mieszkań, a w całym obszarze metropolitalnym łącznie z Warszawą - ponad 25 tys. Zrównoważeniu rynku powinno także sprzyjać wystawienie na rynek w 2007 i 2008 r. znaczącej liczby mieszkań nabytych w celu spekulacyjnym zarówno przez indywidualnych inwestorów, jak i fundusze inwestycyjne. W tym okresie mieszkania będą sprzedawały się wolniej, a o zakupie decydować będzie w większym stopniu jakość produktu. Ale ceny raczej staną w miejscu, niż zaczną wyraźnie spadać, bo popyt nie powinien się dramatycznie skurczyć, zwłaszcza jeśli kwestia VAT zostanie jednoznacznie rozstrzygnięta i obecna obniżona stawka utrzymana dla nieomal całego budownictwa.

Jaki poziom średnich cen może być zaporowy w Warszawie? Innymi słowy - gdzie może być, za którą popyt zacznie się załamywać?

- Biorąc pod uwagę ceny mieszkań w aglomeracjach europejskich oraz sytuację ekonomiczną w Polsce, wydaje się, że średnie ceny w Warszawie nie powinny przekroczyć 2,5 tys. euro. Polski rynek mieszkaniowy może zachowywać się podobnie do rynku hiszpańskiego w okresie poakcesyjnym - w Hiszpanii ceny po okresie dynamicznego wzrostu zatrzymały się i utrzymywały na stałym poziomie przez kolejne siedem lat. Generalnie byłbym jednak daleki od wieszczenia "załamania popytu" tak długo, jak nie pojawi się wyraźne spowolnienie gospodarcze połączone z odpływem inwestorów zagranicznych.

Specjaliści często za gwałtowny wzrost cen winią brak planów zagospodarowania przestrzennego. Przy obecnym tempie prac kiedy możemy się spodziewać ich uchwalenia?

- Wiele zależy od determinacji i sprawności lokalnej administracji, a także - rad miejskich. Gdańsk dla przykładu już dziś ma powierzchnię pokrytą planami w 54 proc., co oznacza, że praktycznie objęte są nimi prawie wszystkie tereny nadające się pod budowę. Natomiast w Krakowie mniej niż 10 proc. powierzchni miasta ma uchwalone plany zagospodarowania przestrzennego, w Warszawie jest to niewiele więcej - ok. 15 proc. Ale same plany nie wystarczą, potrzebne są także inwestycje w zakresie infrastruktury.