Gdzie warto inwestować w mieszkania?

Takie wskazówki dostają inwestorzy na Zachodzie od swoich doradców nieruchomościowych. Władysław Jan Brzeski z firmy doradczej Reas twierdzi, że obecnie jednym z największych zmartwień tamtejszych starzejących się społeczeństw jest znalezienie jak najlepszych miejsc do lokowania kapitału. Warszawski rynek mieszkaniowy jest jednym z nich. Zresztą nie tylko warszawski.

Już kilka lat temu zachodni inwestorzy zwrócili uwagę na rynki nieruchomości w naszym regionie Europy. Maksymilian Mendel z Reasa przyznaje, że zwykle w takiej sytuacji najszybciej reagują inwestorzy spekulacyjni szukający szybkiego zarobku. To właśnie im zawdzięczamy w dużym stopniu zakłócenie równowagi między podażą i popytem, a w efekcie ogromny wzrost cen. W 2007 r. najbardziej, średnio o niemal 45 proc., podrożały mieszkania w Sofii. Średnie ceny w Bratysławie wzrosły o 25 proc.; zaś w Bukareszcie, Pradze i Warszawie o 20 proc.

Analitycy z Reas twierdzą jednak, że Warszawa zalew kapitału spekulacyjnego ma już za sobą. - Teraz zastępuje go kapitał powierniczy, instytucjonalny - zapewnia Brzeski. - Mamy coraz więcej pytań o możliwości zarządzania mieszkaniami na rynku najmu. To oznacza, że ci inwestorzy traktują ich zakup jako inwestycję długoterminową.

Tym, którzy uważają, że mieszkania w Warszawie są mocno przewartościowane, i oczekują nawet 50-proc. spadku ich cen, najpewniej wyda się to nieprawdopodobne, ale potencjał naszego stołecznego rynku mieszkaniowego jest oceniany najwyżej spośród 12 stolic nowych krajów UE oraz Chorwacji i Ukrainy. - Podstawy fundamentalne naszej stolicy są tak mocne, że nawet jeśli nastąpi korekta cen, to najprawdopodobniej będzie ona krótkotrwała - twierdzi Brzeski.

Co to są te podstawy fundamentalne? Reas oraz międzynarodowa firma Jones Lang LaSalle zbadały wiele czynników ekonomicznych i demograficznych oddziałujących na rynki mieszkaniowe, m.in. deficyt mieszkań, stan zasobów mieszkaniowych, ceny mieszkań, aktywność firm deweloperskich, siłę nabywczą ludności.

Z tych badań wynika, że na największy potencjalny popyt na mieszkania inwestorzy mogą liczyć w Kijowie, Bukareszcie, Bratysławie i Warszawie. W tych dwóch pierwszych miastach deficyt mieszkań jest najwiekszy, ale ich dostępność jest niska. Kupowanie tam mieszkań w celach inwestycyjnych jest więc obarczone sporym ryzykiem. Dostępność mieszkań w Warszawie firmy oceniły jako średnią, podobnie jak np. w stolicach krajów nadbałtyckich. Tyle że akurat tam potencjalny popyt jest mizerny. Z punktu widzenia inwestorów gorzej od Warszawy wypadają też Praga, Zagrzeb, Lublana i Budapeszt. W tych trzech ostatnich miastach dostępność mieszkań jest wprawdzie wysoka, ale ich rynki mieszkaniowe są stosunkowo płytkie.