Rośnie zainteresowanie mieszkaniami do wynajęcia
W lutym poprawiła się nasza zdolność kredytowa, zarówno dla kredytów w złotych, jaki i we frankach czy euro - informują w najnowszym raporcie serwis Szybko.pl i doradcy kredytowi Expandera. Z ich obliczeń wynika, że czteroosobowa rodzina o dochodach 3,5 tys. zł netto, zaciągając kredyt w złotych, przeciętnie mogła liczyć na 213 tys. zł. Natomiast przeciętna zdolność kredytowa we frankach i w euro wynosiła odpowiednio 163 tys. zł i 169 tys. zł.
- W przypadku kredytów w złotych wzrost średniej zdolności kredytowej w porównaniu ze styczniem wynosi aż 12 tys. zł i jest to już drugi miesiąc, w którym ona rośnie. Pojawia się więc nadzieja na odwrócenie tendencji spadkowej. Maksymalna kwota kredytów w złotych systematycznie spadała bowiem od połowy 2007 r., kiedy wynosiła ok. 313 tys. zł. - piszą autorzy raportu.
Analitycy Open Finance Emil Szweda i Bernard Waszczyk przyznają, że spadek stóp procentowych podniósł zdolność kredytową o ok. 20 proc. w ciągu ostatniego półrocza. Jednak wskutek kryzysu finansowego niewielu jest kupujących mieszkania. Mogą sobie bowiem na to pozwolić tylko ci, którzy mają oszczędności na wkład własny lub wysokie dochody. - Zatem spadek oprocentowania kredytów nie jest jeszcze elementem decydującym o poprawie sytuacji na rynku nieruchomości - mówią Szweda i Waszczyk. Ich zdaniem poprawy można spodziewać się w drugim półroczu, pod warunkiem że kryzys będzie zmierzał ku końcowi. Wówczas przeświadczenie kupujących o własnej stabilnej sytuacji finansowej może przełożyć się na większe zainteresowanie kupnem mieszkań. Do tej pory brak przesłanek, by spodziewać się poprawy na rynku mieszkaniowym.
Ceny mieszkań w Warszawie spadają. Na rynku pierwotnym, według Open Finance, w ciągu ostatnich 12 miesięcy średnie ceny transakcyjne zmalały o 10 proc. Na wtórnym, jak wynika z danych Expandera i Szybko.pl, o 6,4 proc. (tu porównywano kwoty ze szczytowym okresem z września 2007 r.).
- Spadek cen jest bezpośrednim skutkiem spadku liczby transakcji. Innymi słowy - towar tanieje, ale kilkakrotnie szybciej maleje liczba osób, które za tę cenę rzeczywiście są w stanie mieszkania kupić - komentuje Kazimierz Kirejczyk z firmy Reas. - Czy przy braku kredytów mieszkania za gotówkę wykupią znów głównie spekulanci? Nie można tego wykluczyć. A kiedy akcja kredytowa powróci do normalnej skali, ceny błyskawicznie wzrosną.
Według Szybko.pl i Expandera trudności z uzyskaniem kredytu sprawiły, że wzrosło zainteresowanie mieszkaniami na wynajem. Przed rokiem szukanie najemcy trwało w Warszawie średnio 23 dni, a teraz - 13 dni.
Koszty wynajmu są w większości lokalizacji wyższe niż przed rokiem. W Warszawie średnia podwyżka czynszów wyniosła 3,8 proc. Jednak w krótkim terminie, w porównaniu z cenami styczniowymi, widać pięcioprocentowy spadek czynszów. Kawalerki można wynająć o 3 proc. taniej niż miesiąc temu, mieszkania dwu- i trzypokojowe - o 6 proc. taniej.
Autorzy raportu tłumaczą to tym, że co prawda zwiększył się popyt, ale jeszcze bardziej zwiększyła się podaż. W porównaniu z zeszłym rokiem liczba ofert mieszkań do wynajęcia prawie się podwoiła. - Część właścicieli mieszkań nie decyduje się na ich sprzedaż w obliczu spadających cen. Postanawiają przeczekać okres bessy, wynajmując mieszkanie. W zależności od tego, kiedy było ono kupione, czyli jak wysoka była cena i - co za tym zwykle idzie - rata kredytu, może to być korzystne rozwiązanie. Dochody z najmu mogą bowiem pokrywać koszty spłaty rat kredytowych. W cyklu koniunkturalnym po spadkach zawsze następują wzrosty, więc pozostaje tylko uzbroić się w cierpliwość i czekać na wzrost cen mieszkań - przekonują. Dodają, że zahamowanie wzrostów i widoczne już obniżki to także efekt osiągnięcia pułapu, przy którym z rynku wykluczona zostaje część chętnych na wynajem. Samodzielne wynajęcie kawalerki w Warszawie zaczyna być nieosiągalne dla osoby o dochodach netto w granicach 2-2,5 tys. zł. Oznaczałoby to, że wydaje na wynajem dwie trzecie swoich dochodów!
Dodatkowo rzeczywistość kryzysowa i samo hasło powtarzane w mediach wpływa na zahamowanie zapędów do podnoszenia czynszów. Lepszy bowiem najemca, który płaci regularnie nawet o kilkadziesiąt złotych mniej niż średnia rynkowa, niż jego brak lub taki, który ma problemy finansowe i zalega z płatnościami, a wynajmujący ma problem z jego eksmisją - przekonują autorzy raportu.